Английский счет
21.03.2016
СПбГУТ им. М.А. Бонч-Бруевича безуспешно второй год пытается повысить плату для арендатора своего здания, в котором сейчас размещается бизнес-центр «Английский». Сложности изменения ставки связаны с особенностями заключенного в 2004 году между сторонами договора.
Арбитражный суд отказался удовлетворять иск Санкт-Петербургского государственного университета телекоммуникаций имени профессора М.А. Бонч-Бруевича к ООО «Санита». В его рамках учебное заведение требовало от организации согласиться с новыми арендными ставками здания, расположенного по адресу: Английский пр., 3, лит. Б.
Все началось еще в 2004 году. Тогда Университет телекоммуникаций передал в аренду «Саните» здание, построенное в начале XX века, расположенное во дворах Английского пр. Площадь четырехэтажного дома составляла 1700 кв. м, ранее в нем было общежитие. По условиям долгосрочного контракта, стоимость аренды здания составляла 1300 USD в месяц.
Компания «Санита», связанная с ГК «Высота», специализирующейся на аренде недвижимости класса С, открыла в здании бизнес-центр «Английский». При этом за счет собственных средств в 2009 году провела масштабную внешнюю и внутреннюю реконструкцию дома и надстроила еще один этаж. Университет не препятствовал перестройке здания, но в 2013 году через суд на всякий случай подтвердил за собой право собственности на объект недвижимости.
В августе прошлого года СПбГУТ направил арендатору предложение об изменении условий договора в части размера арендной платы и установлении ее из расчета 560 рублей за 1 кв. м в месяц. Таким образом, такса при текущем курсе доллара должна была вырасти приблизительно в 10 раз до почти 1 млн рублей. Университет объяснил перерасчет необходимостью перехода тарификации аренды в рубли в соответствии с федеральным законодательством, инфляционными издержками, а также существенным улучшением качества здания. Однако, как отмечается в судебных документах, арендатор уклонился от подписания соглашения, в связи с чем и последовал иск.
Между тем арбитраж не поддержал требования университета. В решении суда отмечается, что договором 2004 года не было предусмотрено повышение арендной ставки. Доводы на значительное изменение качества здания также не являются преимущественными, тем более что работы по реконструкции здания проводил арендатор. Кроме того, считают в арбитраже, предоставленный вузом отчет экспертов о рыночной стоимости здания уже устаревший, так как исследование проводилось в 2014 году. СПбГУТ не согласился с такой позицией судей и намерен и дальше продолжать тяжбу.
Независимые эксперты полагают, что с договором 2004 года университет действительно попал впросак. Вполне возможно, что вуз и не предвидел, что будет проведена реконструкция здания.
По словам старшего юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Сергея Лебедева, если договором не предусмотрено право арендодателя поднимать арендную плату, то ее можно изменить только по соглашению сторон. «Если договоренность не достигнута – арендодатель имеет право обратиться в суд с иском об изменении договора в связи с существенным изменением условий. В данном случае истец не смог доказать необходимость повышения тарифов. Хотя шансы изменения ставки аренды до рыночной у университета есть», – отмечает он.
Юрист добавляет, что СПбГУТ также может выискивать основания для расторжения контракта с арендатором и потребовать от него освобождения помещений. Однако это тоже может перерасти в длительную судебную тяжбу.
