Частные перспективы реставраторов

В центре Петербурга практически не осталось свободных участков под застройку. Для расширения предложения в районах исторической застройки в арсенале инвесторов остается лишь реконструкция, а так как большинство объектов находится под охраной, роль профессии реставратора может в ближайшие годы вырасти.

Как правило, старинные здания приспосабливаются под гостиничные проекты (как, например, приобретение корейским инвестором Lotte Group проекта «Исаакиевская ассамблея» на Исаакиевской площади) и офисные объекты (штаб-квартиры, представительства, бизнес-центры).
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar, говорит: «Реставрация исторических зданий является одним из наиболее дорогостоящих мероприятий. Так, при проведении реконструкции объекта затраты на 1 кв. м могут составить от 500 до 1 тыс. USD, при реставрации – от 1 тыс. до 1,8 тыс. USD. Принципиальным отличием этих видов строительных работ является то, что при реконструкции девелоперы вносят изменения в функциональные качества зданий, реставрация же подразумевает восстановление исторического облика объекта».

Неоценимый вклад

Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «Финам», уверен, что оценить затраты на реставрацию сложно: «Скорее можно говорить лишь о примерной сумме, в объеме которой выполняются работы. Я оцениваю ежегодный объем работ такого рода в несколько миллиардов рублей. При этом показатель может сильно меняться от года к году в зависимости от состояния госбюджета и работы над крупными проектами. Например, реставрация Большого театра в итоге составила более 1 млрд USD.
Стоимость реставрации сильно зависит от конкретного объекта. Обычно стоимость работ за 1 кв. м площади составляет менее нескольких сотен тысяч рублей. Впрочем, в особо сложных случаях она может превышать 1 млн рублей на 1 кв. м (тот же Большой театр). Реконструкция часто обходится значительно дешевле».
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петер­бурге, при этом отмечает: «В историческом центре города фактически не осталось вакантных земельных участков или зданий под снос (которые бы не являлись объектами КГИОП или историческими), для того чтобы реализовать новое строительство. Реалии таковы, что если есть даже призрачная возможность снести здание, девелопер будет стремиться сделать это до последнего. Безусловно, при прочих равных новое строительство предпочтительнее для девелопера/инвестора и с точки зрения минимизации затрат на реализацию проекта, максимизации площадей и качественных характеристик будущего проекта. Однако зачастую уникальность и статусность места перевешивают, и девелоперы готовы вписываться в сложные с точки зрения охранных обязательств и затрат проекты».

Юридическая тонкость

Юристы отмечают, что работа в историческом центре регулируется определенными юридическими нормативами.
Евгений Дружинин, руководитель практики «Недвижимость и строительство» компании «Максима Лигал», подчеркивает, что объект культурного наследия (памятник истории и культуры) и историческое здание носят разный правовой статус. «Пер­вое – это особый объект регулирования законодательства об объектах культурного наследия. Второе – придумка властей Санкт-Петер­­бурга, которые решили, что помимо памятников охранять также необходимо любые здания до 1917 года постройки независимо от их исторической ценности. То есть памятник – это особый объект гражданского оборота, тогда как историческое здание – это обычное здание, особенности регулирования деятельности в отношении которого установлены в Санкт-Петер­бурге», – уверен господин Дружинин.
Требования к порядку выполнения работ на памятниках содержатся в Феде­ральном законе от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Рос­сий­ской Федерации». Об исторических зданиях говорит Закон Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петер­бурга «О Генеральном плане Санкт-Петер­бурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».
В отношении объектов культурного наследия могут выполняться только работы по их сохранению. Видами работ по сохранению являются консервация, ремонт, реставрация или приспособление объекта культурного наследия для современного использования. «Иногда говорят, что приспособление может быть осуществлено путем реконструкции памятника, но это не совсем верно. Деятельность по сохранению объектов культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» отнесена к лицензируемым видам деятельности. Такая деятельность выполняется реставраторами», – разъясняет юрист.
В отношении же исторических зданий выполняются работы по реконструкции, для которых требуется получение обычного допуска СРО (и, соответственно, хватает обычного строительного образования). «Тогда как в указанном законе Санкт-Петер­бурга установлен ряд ограничений, связанных с производством работ на исторических зданиях. Так, например, в охранной зоне объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга, запрещен снос (демонтаж) исторических зданий, за исключением разборки аварийных конструкций. Естественно, объем разрешений и согласований в одном и в другом случаях отличается существенным образом», – резюмирует господин Дружинин.