Офисы с портово-промышленным уклоном

Состояние коммерческой недвижимости Кировского района занимает среднее положение в городе по сравнению с другими территориальными образованиями. Определенный отпечаток на ее особенности накладывает близость к Морскому порту.

Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Деве­лопмент» Екатерина Беляева говорит, что в Кировском районе сосредоточено большое количество низкокачественных бизнес-центров (в основном класса С и ниже), появившихся в ходе реконструкции промышленных зданий. «Особенно много таких объектов в районе ул. Мар­шала Говорова и Гапсальской ул. Среди крупных бизнес-центров класса С, расположенных в районе, – «Балтийский морской центр», «Гутуевский комплекс», БЦ «Двин­ская, 16/2», бизнес-парк «Ост­ров», «Ресурс», «Двинская, 3», «Аксанкт» и др. Объекты класса А в районе отсутствуют. Категории В соответствуют только пять офисных комплексов: «Шереметев», «Балтика», «Прин», «Румба», «Гапсаль», БЦ «Прог­ресс» и БЦ «Империал». Средняя ставка аренды офисной недвижимости – 940 рублей/кв. м», – подсчитала госпожа Беляева.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, полагает, что качественных офисных центров в районе все же больше – 10 действующих бизнес-центров, офисная площадь которых составляет 92 800 кв. м, или около 3% от всего объема качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Все они позиционируется в сегменте класса B. «В 2014 году были введены в эксплуа­тацию два здания в Кировском районе Санкт-Петербурга. Бизнес-центр Setl Centre предлагает офисы только на продажу. В бизнес-центре «Энигма» меньшую часть офисов занял собственник, а большая часть (7500 кв. м) была сдана компании, название которой не разглашается (сфера ИТ). Ввиду удаленного от центра города местоположения и наличия большого количество промышленных предприятий в Кировском районе отсутствуют как действующие, так и планируемые проекты офисных центров класса А», – добавляет госпожа Киреева. По ее данным, в Кировском районе на текущий момент строится один офисный центр (реконструкция), ввод которого запланирован на вторую половину 2015 года («Терминал»), а также два здания находятся на этапе проектирования. Сроки начала и завершения строительства не определены.

Складской лидер

Диапазон ставок аренды в офисных цент­рах, расположенных в Кировском районе, составляет от 678-1059 рублей/кв. м/месяц (без учета НДС) в зависимости от местоположения и качественных характеристик здания.
«Средние ставки аренды в бизнес-цент­рах Кировского района сопоставимы со ставками для бизнес-центров класса В в среднем по Петербургу. Это объясняется сравнительно невысоким объемом качественного предложения при стабильном, пусть и невысоком спросе», – уверен Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Уровень заполняемости действующих офисных центров достаточно высок в связи с ограниченным предложением качественных офисов в данном районе.
Владислав Фадеев сообщил: «Уровень вакантных площадей в Кировском районе чуть ниже, чем в среднем по городу, – 10,4% в сравнении с 12,9% в целом по Санкт-Петербургу. При этом существенных изменений в доле и уровне вакантных площадей за первые месяцы 2015 года не произошло. Основной объем вакансий формируется в недавно открытом, но не заполненном до конца бизнес-центре «Энигма».
Вероника Чаканова, директор департамента офисной недвижимости East Real, к наиболее крупным проектам относит: БЦ «Империал», пр. Стачек, 48 (32 тыс. кв. м); БЦ «Терминал», ул. Маршала Гово­рова, 35/5 (11 тыс. кв. м); БЦ «Нарвские ворота», Старо-Петергофский пр., 34 (18 тыс. кв. м).
Госпожа Чаканова полагает, что минусом Кировского района для офисного сегмента является традиционно низкая деловая активность. «Преимущественно данный район выбирают компании, связанные с портом, таможенной деятельностью, а также нуждающиеся в складских и производственных помещениях в непосредственной близости от офиса», – уточняет она.
При этом госпожа Чаканова добавляет, что Кировский район – один из лидеров по обеспеченности складскими помещениями. Большая их часть сосредоточена на предпортовой территории, где располагаются склады фабрик и заводов, а также оставшиеся от советских времен хранилища и базы.

Торговля на среднем уровне

Кировский район занимает не последнее место по обеспеченности качественными торговыми площадями. Крупные зоны торговой и развлекательной инфраструктуры сложились у каждой из станций метро и на основных транспортных магистралях.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что Ленинский пр. – это настоящий торговый коридор: здесь много различных магазинов модной одежды, обуви, бытовой техники и т. д.
«В районе находятся пять крупных торговых комплексов: «Французский бульвар», ТК «Галерея 1814», «Кировский», «Фи­о­лент», «Нарва», «Путиловский ры­нок», а также три ТРК – «Континент», «Румба» и «Ульянка», – добавляет маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева.
Больших продуктовых гипермаркетов в районе три – это «О’Кей», «Карусель» на пр. Маршала Жукова и «Лента» на Петергофском шоссе. При этом крупных магазинов товаров для дома и строительства несколько – «Максидом» и «ЭТМ» на Ленинском пр., «К-РАУТА», «Желтый угол» на пр. Маршала Говорова.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, заключает: «Суммарная арендопригодная площадь существующих торговых центров Невского района составляет 111 550 кв. м, самый крупный из которых – ТРК «Континент на Стачек» компании «Адамант». Остальные проекты представляют собой окружные и районные торговые центры».
По ее данным, обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах составляет 331 кв. м на 1000 жителей, что существенно ниже среднего показателя по городу.

Мнение:

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:
– Кировский район Санкт-Петер­бурга – исторически сложив­шаяся промышленная зона. Бизнес-центры преимущественно представлены перепрофилированными производственными зданиями и относятся к категории С. Хотя есть несколько объектов класса В, расположенных вблизи Морского торгового порта – центра деловой активности района – или рядом со станциями метро.

Филипп Чайка, директор депар­тамента складской и индустриальной недвижимости East Real:
– Кировский район Санкт-Петер­­бурга не отличается наличием большого количества высококлассной качественной склад­ской недвижимости. Складские помещения в основном представлены бывшими производственными и заводскими цехами, реконструированными производственными помещениями, складами на территории порта.