Управленцы снижают издержки

Оплата услуг компаний, управляющих офисными центрами, в последнее время упала. Вознаграждение за работу управляющих компаний все чаще привязывается к чистому операционному доходу, который нередко имеет тенденцию к снижению.

Открытие новых бизнес-центров сегодня происходит в полупустом состоянии, когда строительные работы по объекту полностью завершены, а реализация (продажа, аренда) не успевает заполнить здание. Причем все чаще бизнес-центры выставляются именно на продажу с целью привлечь розничных инвесторов, ищущих альтернативу денежным депозитам и другим инвестиционным инструментам.
«В действующих бизнес-центрах собственникам приходится удерживать имеющихся арендаторов, проводить много переговоров, давать скидки на аренду, а значит, для сохранения доходности искать пути снижения операционных расходов. Все это повышает роль профессионального управления, поскольку в переговорах надо хорошо владеть пониманием офисного рынка, ставок, конкурентной среды, иметь представление о возможных альтернативных арендаторах и пр., что возможно при наличии специалистов, которые активно мониторят эти сегменты (внутри консалтинговой/управляющей компании)», – считает Андрей Филиппов, руководитель направления технического обслуживания и эксплуатации департамента управления недвижимостью Colliers International Россия.
Впрочем, Наталья Скаландис, управляю­щий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, говорит: «Мы наблюдаем противоречивую ситуацию: с одной стороны, вырос спрос на услуги управляющих компаний и брокеров, с другой – стало сложнее вести переговоры с собственниками объектов и доказывать преимущества работы с внешней управляющей ком­панией».
Андрей Макаров, управляющий парт­нер БЦ «Сова», добавляет: «Существует конкуренция среди нескольких крупных игроков рынка, поэтому в последнее время в ряде случаев имеет место демпинг. Но при выборе компании по критерию наименьшей стоимости может оказаться, что многие нужные услуги будут оказываться за дополнительную плату, поэтому собственникам нужно быть более внимательными при заключении договора».
Господин Филиппов полагает, что сложившаяся ситуация отражается и на эксплуатации объектов, поскольку повышенные требования к объему и качеству услуг (для удовлетворения имеющихся арендаторов) накладываются на необходимость работать в условиях минимальных эксплуа­тационных бюджетов. «Здесь уже многое зависит от профессионализма FM-службы: умения оптимизировать модель оказания услуг, наличия эффективных подрядчиков и умения работать с ними и др.», – считает он.
Дмитрий Филин, директор по управлению недвижимостью «К2 Бизнес-парк», заключает: «Можно отметить более консервативный подход собственников к расходам на управление и к эксплуатации объекта: отсутствие ежегодной индексации (или меньшая индексация) по основным статьям расходов, оптимизация расходов по отдельным статьям на объектах, заполненных арендаторами, минимизация затрат на обслуживание части инженерного оборудования и неинтенсивно используемых общих зон объекта в бизнес-цент­рах с большим объемом вакантных площадей, в том числе недавно введенных в эксплуатацию».
Вознаграждение за работу управляющих компаний все чаще привязывается к чистому операционному доходу, который нередко имеет тенденцию к снижению. «Что касается вознаграждения за FM-услуги, то плата за управление базовыми инженерными системами и инфраструктурой самого объекта становится все меньше, и эксплуатирующие компании «добирают» свое за счет оказания услуг непосредственно арендаторам», – отмечает господин Филиппов.
Господин Филин с ним согласен: «Если речь идет о вознаграждении УК, то хотел бы отметить, что, учитывая экономическую ситуацию и потерю части арендных платежей собственниками, некоторые УК не индексировали вознаграждение, а в некоторых случаях им пришлось согласиться на дисконт для крупных клиентов. На тех немногих объектах, где вознаграждение было номинировано в валюте, оно было пересчитано в рубли».
Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН, подсчитала: «Стоимость услуг УК составляет 10% от суммы аренды БЦ».
Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company, уверена: «Есть тенденция к переходу от фиксированной оплаты к проценту от чистого операционного дохода или от чистой прибыли до уплаты налогов. Размер процента зависит от размера объекта, его текущего состояния, географического расположения. Размер варьирует от 3 до 12% от NOI (чистого операционного дохода). При таком подходе цели и задачи управляющей компании полностью совпадают с целями и задачами собственника, а именно получить максимальный доход и оптимизировать расходы. Особенно если с управляющей компанией заключен долгосрочный договор, то УК несет финансовую ответственность за свою деятельность в долгосрочной перспективе».
Наталья Скаландис говорит, что ранее стоимость услуг Property Management и Facilities Management (охрана, клининг, техническая эксплуатация) составляла 5 USD/кв. м. Сейчас в результате падения курса рубля относительно иностранных валют, а также смещения приоритетов собственников с высокого качества услуг в сторону низкой стоимости предложения услуги управляющей компании в среднем составляют 3 USD/кв. м.