Собственники выбирают независимые компании

Доля аффилированных с застройщиками управляющих компаний постепенно снижается, по­сколь­ку рынок недвижимости нуждается в услугах профессиональных управленцев.

Дмитрий Филин, директор по управлению недвижимостью «К2 Бизнес-парк», считает, что сегодня доля независимых управляющих компаний на рынке более или менее постоянна. «Кто-то из собственников недвижимости, ранее занимавшихся самостоятельным управлением и эксплуатацией своих зданий, начал привлекать независимую УК, но в каких-то случаях происходит и обратный процесс», – говорит он.
С ним не согласен Андрей Филиппов, руководитель направления технического обслуживания и эксплуатации департамента управления недвижимостью Colliers International Россия. «Доля независимых УК, к счастью, растет, и это отражает тенденции мирового рынка управления недвижимостью. Сегодня все больше девелоперов понимают, что целесообразнее сконцентрироваться на основном бизнесе, отдав управление готовыми объектами специализированным компаниям», – уверен он. Это, считает господин Филиппов, создает рыночные механизмы управления объектами, повышает эффективность и доходность управления, а главное, избавляет девелоперов от необходимости создавать внутри себя управленческие структуры, держать персонал и решать самостоятельно все сопутствующие проблемы. «Кроме того, привлекая профессиональную УК, собственники перекладывают на нее и ответственность за управление зданием, что снимает с них ряд рисков», – рассуждает эксперт.
На Западе доля управляющих компаний, не связанных с собственниками объектов, значительно выше, чем в России. «Собственнику 1-2 зданий абсолютно невыгодно создавать свою службу управления и эксплуатации. Поэтому на Западе управляющие компании имеют в своем портфеле сотни объектов под управлением (в России самые крупные – десятки). Масштабы бизнеса управления отличаются на порядок, так что нам есть куда расти», – полагает господин Филиппов.
По оценкам господина Филина, доля независимых УК на рынке управления бизнес-центрами составляет около 60-70% в США и 40-50% в Европе.
Ольга Штода, директор по уп­равлению компании Black­Stone Keeping Company, считает, что на Западе доля внешних УК на уровне 80-90%.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», добавляет, что услугами наемной управляющей компании собственник офисного центра пользуется в случаях, когда коммерческая недвижимость является непрофильным активом или проект находится в стадии запуска и необходимо профессиональное управление для продвижения его на рынке (открытие центра, организация маркетинговых акций, поиск арендаторов, работа с подрядчиками и т. п.). «Доля независимых УК постепенно растет, и, судя по всему, в ближайшее десятилетие тенденция сохранится. Доля крупных профессио­нальных управляющих компаний будет превалировать, как на Западе (на Западе одна управляющая компания в среднем управляет 1-2 млн кв. м коммерческой недвижимости)».

Мнение:

Дмитрий Ханжин, генеральный директор компании «МТЛ»:
– Среди тенденций рынка можно отметить, что все чаще УК привлекается на более ранних этапах, таких как стадия проектирования объекта. Это позволяет избежать ошибок, которые впоследствии могут привести к значительным затратам со стороны собст­венника.

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company:
– На первое место выходят вопросы, связанные с доходной составляющей, а именно как удержать текущих арендаторов, как привлечь новых арендаторов, как генерировать дополнительные непрофильные доходы. И именно эти вопросы и задачи ставятся перед внешними управляющими компаниями.