ЖСК ограничат в застройке

Госдума приняла закон, корректирующий деятельность жилищно-строительных кооперативов. Согласно ему застройщики, работающие в формате ЖСК, не смогут возводить одновременно более одного жилого дома.

Депутаты Госдумы утвердили в третьем чтении законопроект, вносящий серьезные изменения в работу жилищно-строительных кооперативов. Принятые нововведения, по замыслу парламентариев, должны будут минимизировать злоупотребления застройщиков, работающих в формате ЖСК. Закон вступит в силу в ближайшее время. Однако на то, чтобы привести свою деятельность в соответствие с новыми нормами, застройщикам дан один год.

Немного и открыто

Самое важное, что теперь согласно принятому документу ЖСК не смогут одновременно возводить несколько домов, за исключением кооперативов, созданных в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства». Количественное ограничение на застройку объясняется тем, что по своей сути строительный кооператив создается для удовлетворения интересов пайщиков на их же деньги, но без инвестиционной составляющей.
По новым правилам, ЖСК будут обязаны стать информационно более открытыми. Организации должны будут размещать в Интернете целый ряд документов, в том числе реестр членов кооператива с закреп­ленными за ними помещениями. Также вводится контроль за деятельностью ЖСК на муниципальном и региональном уровне органов власти. В случае неисполнения предписаний ведомство имеет право приостанавливать привлечение кооперативом новых членов или требовать в судебном порядке его ликвидации. Штрафы за нарушение в деятельности ЖСК также возрастают. Для юрлиц максимальный их размер составит 200 тыс. рублей, для руководителей организаций – 15 тыс. рублей.
В Комитете по строительству Петербурга не смогли назвать точное количество компаний, работающих по схеме ЖСК. В ведомстве отметили, что они принимают отчетность только у строительных организаций, работающих по 214-ФЗ.
Сами игроки рынка полагают, что по схеме ЖСК работают не более 15% застройщиков. Наиболее крупными организациями, создающими кооперативы, являются «ЦДС», Л1, «Лидер Групп», «О2 Девелопмент». До января текущего года создавала ЖСК и ГК «Эталон». В Ленобласти, по оценке специалистов, застройщиков, работающих по кооперативной схеме, больше, чем в Петербурге. Однако в соседнем регионе и развит формат малоэтажного строительства, для которого формат ЖСК является наиболее логичным способом возведения и реализации недвижимости.
Представители строительных организаций признаются, что в работе по схеме ЖСК есть свои плюсы и минусы. В частности, из положительных моментов – продажа квартир, управление поступившими денежными средствами происходит более оперативно, так как не надо регистрировать сделку в Росреестре, как при договоре долевого участия. Из минусов: банки все реже дают ипотеку на недвижимость, строя­щуюся по схеме ЖСК. В условиях экономического кризиса и падения покупательского спроса работа по 214-ФЗ более эффективна.
По мнению независимых экспертов, приобретение квартир по схеме ЖСК более рискованно для граждан, так как пайщики напрямую не связаны договором долевого участия с застройщиком, все отношения регулируются Гражданским и Жилищным кодексами. Гарантии, предусмотренные 214-ФЗ, на ЖСК в полной мере не распространяются.
По словам руководителя практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group Евгении Петровой, принятый законопроект действительно направлен на защиту интересов граждан – пайщиков ЖСК. «По сравнению с участием в долевом строительстве на основании договора деятельность ЖСК, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, регламентирована гораздо меньше. Принятое законодательное нововведение о контроле за привлечением кооперативом денежных средств для строительства и соблюдением ЖСК положений Жилищного кодекса приведет к уменьшению случаев нарушения прав в сфере жилищного строительства», – уверена эксперт.

Страховщики нарастят капиталы

Принятым законопроектом ужесточаются требования к страховщикам ответственности застройщиков. Согласно им с 1 октября 2015 года собственный капитал таких страховых организаций должен будет составлять не менее 1 млрд рублей, в настоящее время он должен быть не менее 400 млн рублей. Также появляется новое требование, которого ранее официально не было, – отсутствие у страховой организации предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.
В случае отзыва лицензии у страховщика или кредитной организации строительная организация будет обязана в течение 15 дней перезаключить договор поручительства (страхования). Ранее последствия отзыва или приостановления лицензии страховой компании, в которой застрахована ответственность застройщика, или банкротства страховщика не были определены законом.

Мнение:

Станислав Мацелевич, генеральный директор ассоциации «СРО Первая гильдия строителей»:
– Ограничение работы ЖСК существенно расширит сферу страхования ответственности застройщиков, спрос на страховки со стороны застройщиков возрастет. Однако все действующие договоры долевого участия, застрахованные в страховых компаниях с недостаточным количеством капитала, необходимо будет перестраховать у страховщиков, соответствующих требованиям нового закона. Это означает, что большинству застройщиков придется страховать свою ответственность второй раз. Необходимость переоформить страховки возникнет у многих застройщиков в стране. Ведь ЦБ за полтора года работы закона о страховании ответственности застройщиков приостановил лицензии очень многих страховщиков, в том числе 10 компаний – лидеров рынка данного вида страхования. В целом необходимость платить за страховку снова при проблемах у страховщика заставит застройщиков более разборчиво относиться к выбору страховщика.