Арендаторы покидают насиженные места
03.08.2015
Одна из тенденций первого полугодия 2015 года – растущий интерес арендаторов к переезду в новые офисы с целью оптимизации издержек.
Участники рынка говорят, что даже с учетом затрат на переезд сейчас появляется возможность арендовать офис выше по классу и качеству и больше по площади, сохранив при этом запланированный бюджет на аренду. «Те компании, чье положение на рынке менее устойчиво, могут сокращать штат и стремятся уменьшить свои расходы на аренду помещения путем получения скидок, переезда в бизнес-центр более низкого класса, оптимизации и сокращения занимаемых площадей, объединения подразделений и уплотнения персонала», – рассказала маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева. Альберт Харченко, генеральный директор East Real, добавляет: «В текущем состоянии рынка преимуществом проекта может стать готовность помещения или возможность согласования выполнения арендодателем работ по подготовке помещений «под ключ» для минимизации затрат арендатора при переезде».
Вакантные площади по сравнению с концом 2014 года изменились незначительно. На начало III квартала 2015 года свободные площади в бизнес-центрах, по данным «БФА-Девелопмент», насчитывают 234 000 кв. м, или 10% от всего объема рынка. При этом доля вакантных площадей в классе A уменьшилась по сравнению с концом 2014 года и составила 16,2%, в классе B увеличилась до 9,4%. «Небольшое снижение уровня вакансии в классе А связано с недавно совершенными крупными сделками аренды в бизнес-центрах Eightedges, «Синоп», «Санкт-Петербург Плаза», – считает госпожа Беляева.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: «Мы ожидаем, что в бизнес-центрах класса В доля свободных площадей будет расти за счет сокращения занимаемых офисных площадей у текущих арендаторов и дальнейшего сокращения числа небольших компаний. Частично этот процесс будет сглажен спросом на качественные объекты уровня В+. Ситуация в классе А будет оставаться до конца года стабильной благодаря спросу, который формирует нефтегазовый сектор». По данным госпожи Лежневой, по итогам II квартала 2015 года запрашиваемая арендная ставка в классе А снизилась на 2% относительно уровня I квартала 2015 года и составила 1290 руб./кв. м/месяц, не включая НДС и включая эксплуатационные расходы; в совокупности средние ставки в классе А показали отрицательную динамику с конца 2014 года, снизившись на 5%. «В классе В величина средней запрашиваемой ставки аренды уменьшилась за полгода на 1,5%, причем основное снижение наблюдалось во II квартале текущего года. Сейчас средние ставки в классе В составляют 970 руб./кв. м/месяц, не включая НДС и включая эксплуатационные расходы», – отмечает госпожа Лежнева.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, среди новшеств на рынке приводит следующее: «Рынок достаточно быстро адаптируется к происходящим изменениям, иллюстрацией чего является реакция на позицию Росреестра, которую ведомство заняло в 2014 году. При регистрации долгосрочного договора аренды Росреестр настаивает на предоставлении кадастрового паспорта на арендуемое помещение, что значительно усложняет процесс сделки. В результате на рынке офисной недвижимости получили распространение бессрочные договоры аренды, которые не имеют четкого периода действия».
Мнение:
Андрей Макаров, управляющий партнер БЦ «Сова»:
– Заметные сделки первого полугодия – это по-прежнему большие поглощения Газпромом, быстрый переезд которого до сих пор покрыт политической тайной. Помимо этого остается ротация небольших и средних арендаторов между бизнес-центрами в поисках лучших условий.
