Балансирующий стрит-ретейл

После волнений в экономике в конце 2014-го – начале 2015 года к настоящему моменту рынок стрит-ретейла стабилизировался, однако ни спада, ни роста он пока не демонстрирует. Эксперты говорят о стагнации в этом сегменте.

Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге, отмечает, что часть помещений, в том числе и тех, что расположены на основных торговых магистралях, по-прежнему остаются вакантными.
Ольга Аткачис, руководитель департамента стрит-ретейла компании Colliers International в Санкт-Петербурге, согласна с коллегой: «II квартал 2015 года характеризовался стагнацией арендных ставок на уровне конца прошлого квартала. В менее востребованных локациях, как, например, Лиговский пр., зона Адмиралтейского района между наб. реки Фонтанки и Обводным каналом, наблюдалась коррекция ставок в сторону снижения. И в то же время в наиболее востребованных торговых коридорах наблюдался точечный рост ставок аренды на 8-12% на самые ликвидные помещения, что вызвано усилением конкуренции между потенциальными арендаторами».

Отзыв лицензий повлиял на ставки

Основными группами клиентов, которые были активны на протяжении II квартала 2015 года, уже традиционно были продуктовые ретейлеры, общепит, алкогольные магазины, сувениры. «Ввиду анонсирования такими компания­ми, как «Лента» и Prisma, нового формата «супермаркет», мы ожидаем, что они создадут дополнительную конкуренцию на рынке, что может приводить к росту ставок в помещениях, предназначенных для размещения продуктовых магазинов. Активно рассматривали предложения такие форматы, как фитнес-клубы, одежда уровня «средний минус», спортивные товары. Более активными стали российские банковские структуры, которые после закрытия ряда филиалов в I квартале обозначили свои планы развития до конца 2015 года», – говорит госпожа Аткачис.
На объем предложения в стрит-ретейле влияет также ставший регулярным отзыв лицензий у банков. Большинство банковских помещений расположены на первой линии в проходимых местах, соответственно, и ставки аренды там выше, чем в среднем по рынку. «Однако небольшой размер помещений (100-150 кв. м) не позволяет разместить там, например, сетевого продуктового оператора, поэтому такие площади увеличивают общий уровень вакансии и долго экспонируются», – уточняет господин Рожко.
Наиболее популярными среди развивающихся арендаторов на протяжении II квартала оставались помещения площадью 200-500 кв. м в центральной части города. Госпожа Аткачис добавляет, что география запросов расширилась и теперь включает не только спальные районы Санкт-Петербурга, но и ближайшие районы Ленинградской области.

Уступить место сувенирам

Как говорят эксперты, на главной магистрали города – Невском пр. – ретейлеры одежды и прочих потребительских товаров стремятся в крупные торговые центры и уступают площади заведениям общественного питания и сувенирным магазинам. По данным Maris, за шесть месяцев 2015 года коэффициент ротации составил 7%, что выше аналогич­ного показателя 2014 года на 3%. В июне 2015 года уровень вакантных площадей на Невском пр. составил 8%. «Предлагаются в аренду 17 помещений, причем большая часть из них расположена на промежутке от канала Грибоедова до площади Восстания. В 2015 году среди арендаторов наибольшую долю на Невском пр. занимают магазины одежды и обуви, общепита, отделения банков, салоны сотовой связи, туристические агентства, а также ювелирные магазины. Помимо этого, за последнее время на Невском пр. постепенно растет количество сувенирных магазинов. В 2015 году на месте флагманского магазина «Зенит» на углу Невского пр. и Малой Садовой ул. появился ювелирно-сувенирный магазин «Янтарь России», а на Невском пр., 28, на месте Балтийского банка скоро откроется сувенирный магазин «Полянка», – перечисляют в Maris.
Запрашиваемые ставки аренды торговых помещений на первых этажах с витриной на Невском пр. находятся в диапазоне от 4000 до 10 000 рублей за 1 кв. м в месяц, не включая НДС и коммунальные услуги. В 2015 году скидки достигают 10-30% в зависимости от степени ликвидности объекта.

Бутиковая зона

Второй по значимости магистралью города эксперты считают Большой пр. Петроградской стороны. Большой пр. является одной из самых насыщенных по плотности размещения магазинов улиц города. Три четверти всех помещений формата street retail на Большом пр. П.С. заняты предприятиями сферы торговли (76%), 16% занимают заведения общественного питания, и 8% – компании сферы услуг. Магазины одежды и обуви занимают 36% всех торговых помещений на первых этажах Большого пр. П.С. Наиболее дорогие бренды представлены в квартале между ул. Красного Курсанта и ул. Лизы Чайкиной. Там расположены магазины Bosco, Marella, Gerald Darel, Four Seasons, Max Mara, Marina Rinaldi, Lagerfeld, Escada и др.
Вторая многочисленная группа арендаторов встроенных помещений на первых этажах Большого пр. П.С. – заведения общественного питания (16%). Коэффициент ротации за первое полугодие 2015 года составил 9%, вакантно 10% помещений. Запрашиваемые арендные ставки на торговые помещения с отдельным входом и витриной на Большом пр. П.С. находятся в диапазоне от 2000 рублей до 3500 рублей за 1 кв. м в месяц. Существенного изменения достижимых цен сделок в 2015 году не произошло, скидки в среднем равны 10%.
Еще одним торговым коридором остается Большая Конюшенная ул. Она по-прежнему сохраняет за собой имидж бутиковой улицы с превалирующим количеством магазинов класса люкс.
В общей сложности Большая Коню­шен­ная ул. насчитывает 11 люксовых брендов в формате street retail, среди которых Louis Vuitton, Maison Martin Margiela, Brunello Cucinelli, Kiton, находящиеся на улице с момента завершения ее реконструкции.
По данным на конец полугодия, вакантно 3% помещений street retail, ротации за шесть месяцев текущего года не происходило. Запрашиваемые арендные ставки на торговые помещения с отдельным входом и витриной на Большой Коню­шенной ул. находятся в диапазоне от 3000 до 5000 рублей за 1 кв. м в месяц. Существенного изменения достижимых цен сделок в 2015 году не произошло, скидки в среднем составляют 10%.

Ресторанный кластер

Несколько иной формат прижился на ул. Рубинштейна. Она считается «ресторанной улицей». Здесь на каждые 100 м приходятся пять заведений общественного питания. Среди них можно найти рестораны, кафе, фастфуды и бары на любой вкус и кошелек. Такое тесное соседство, с одной стороны, создает достаточно высокий уровень конкуренции, а с другой стороны, поддерживает постоянный спрос и увеличивает проходимость. Таким образом, имеет место синергетический эффект.
Большая часть заведений общественного питания на ул. Рубинштейна (63%) – несетевые. Причем 57% расположенных здесь находятся в средней ценовой категории (средний счет без напитков – от 800 до 1500 рублей). На экономичный формат ресторанов (средний счет без напитков – до 800 рублей) и элитные рестораны (средний счет без напитков – от 1500 рублей) приходится соответственно 12 и 32%.
По данным Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, по состоянию на конец июня 2015 года заведения общественного питания занимают 61% от общего объема помещений формата street retail на ул. Рубинштейна.
По итогам первого полугодия 2015 года уровень вакантных помещений формата street retail на ул. Рубинштейна составил 10%. Коэффициент ротации за шесть месяцев 2015 года достиг 6%.
Запрашиваемые арендные ставки на торговые помещения с отдельным входом и витриной на ул. Рубинштейна находятся в диапазоне от 2000 до 3500 рублей за 1 кв. м в месяц. Существенного изменения достижимых цен сделок в 2015 году не произошло, скидки в среднем составляют 10%.

Мнение:

Ольга Аткачис, руководитель департамента стрит-ретейла компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– От III квартала мы не ожидаем значительного изменения размера ставок аренды и купли-продажи помещений, как и повышения активности рынка в целом, что в первую очередь связано с летним сезоном отпусков. При отсутствии негативных геополитических и экономических изменений рост активности рынка ожидается с началом осени 2015 года.