Элита отвернулась от воды

В ближайшие годы Петербург будет наращивать объемы освоения прибрежного пространства – в течение пяти лет городские застройщики выведут к воде более 1,2 млн кв. м жилья. Причем «элитки» в этом предложении становится меньше – видовых премиум-проектов без недостатков в Петербурге почти не осталось, готовые объекты торгуются на 30-50% ниже рекламной стоимости.

В первом полугодии 2015 года в Петер­бурге было реализовано 235 квартир в элитном сегменте общей площадью 31,1 тыс. кв. м, что на 18% меньше, чем в прошлом году, но превышает средние показатели докризисного 2013 года, говорят в компании Knight Frank. На сегодняшний день на рынке премиального жилья Петербурга в продаже находится порядка 214 тыс. кв. м недвижимости.
Критерии выбора «элитки» остаются прежними – локация, инженерные решения в проекте и близость к зеленым зонам и, главное, воде. При этом задел у прибрежного строительства огромный. По словам директора департамента жилой недвижимости Knight Frank в Санкт-Петер­бурге Екатерины Немченко, если сосчитать все заявленные проекты у воды (новые проекты и новые очереди заявленных проектов), то до 2020 года в центре и районах, близких к центру Петербурга, на воду выйдет 1 млн 217 тыс. кв. м жилья в рамках 30 проектов. Большая часть этих проектов относится к сегменту бизнес-класса (19 объектов), располагаясь в Василеостровском, Выборгском, Петро­градском и Центральном районах. Есть даже два проекта эконом-класса, а вот «элитка», против ожиданий, представлена лишь девятью проектами. Они базируются в районе Коломны, Каменного острова, на Петроградке и Крестовском острове. По словам госпожи Немченко, среди пожеланий покупателей элитной недвижимости вид на воду – одно из самых распространенных требований, но как только клиент попадает в эти квартиры, он понимает, что жить в них невозможно. Виноват трафик под окнами на оживленных набережных, шум, зачастую отсутствие нормальной парковки и современных коммуникаций.  

Нерекламное предложение

По словам генерального директора компании «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонида Рысева, большая часть жилья у воды – это представительские квартиры, для жизни они не подходят. Это скорее статусная игрушка. Ряд недостатков такого жилья приводит к тому, что реальная стоимость квадратного метра при сделках оказывается ниже заявленной в рекламе. В качестве примера он приводит жилой комплекс «Аврора» на Пироговской наб. Объект обладает исключительными видовыми характеристиками и интересными планировками, но близость к вокзалу, трамвайные пути и магистраль под окнами приводят к тому, что при рекламной стоимости «квадрата» в 400 тыс. рублей реальная стоимость сделок колеблется от 150 до 200 тыс. рублей. Да и то квартиры продаются очень медленно. «Есть квартиры, которые реально продаются, но их процентов 20, 80% – это завышенные цены собственников», – говорит Леонид Рысев.
По мнению эксперта, недвижимость на набережных делится на несколько зон: первая – «золотой треугольник» и каналы, вторая – большая Нева, третья – в районе Мариинки. «При этом в 2008 году появилось понимание, что центр – это не самое лучшее в городе с точки зрения недвижимости. В 1990-е годы все стремились поселиться в центре. Сейчас же квартира в новом доме у метро «Парк Победы» с подземным паркингом может стоить дороже, чем квартира на Моховой. В цент­ре сегодня интересны новые, реконструируемые проекты или квартиры в уникальных местах», – говорит господин Рысев. Из-за тех или иных «косяков» на 30-40% ниже рекламной цены торгуются и другие статусные объекты в центре – элитный дом на наб. реки Фон­танки, 2, жилье напротив Исаакиевского собора, дома на наб. Кутузова и Дворцовой наб. или «Дом Собчака» на Мойке. В то же время популярность набирают проекты вроде «Дома у моря» от Группы ЛСР, который обладает огромной собственной территорией. «Отличие Петербурга – очень мало квартир без недостатков. И если это действительно хорошая квартира, она растет в цене в 1,5-2 раза», – уверен эксперт.

Пространство дает результат

В будущем самый большой спрос полу­чат только те прибрежные проекты, которые предложат клиенту обустроенное общественное пространство – зеленую набережную, инфраструктуру для отдыха, подходы к воде. По мнению руководителя департамента экономического анализа и исследований Института территориального планирования «Урба­ника» Евгении Коле­­совой, формирование новых общественных пространств в ряде случаев способно повысить стоимость находящегося радом жилья более чем на 30%. Это не только огромное конкурентное преимущество «при прочих равных», но и возможность создать мощную точку притяжения для обслуживающего бизнеса. Одним из первых проектов общественных пространств на набережных должна стать территория на Петро­­градской стороне в составе элитного жилого комплекса «Леон­­тьев­ский мыс», рассказал генеральный директор одноименной девелоперской компании Игорь Оноков. Протяженность новой набережной составит более 600 м, и она будет доступна для всех горожан. «Это поможет создать точку притяжения по аналогии со стрелкой Васильевского острова. Именно на это мы рассчитываем», – резюмирует он. Обустроить пешеходную набережную в рамках проекта «LIFE-Примор­ский» планирует и ГК «Пионер».

Кстати

Петербург занимает одно из первых мест в мире по количеству и объему водоемов и водных артерий. В его черте находятся 93 реки и около 100 водоемов. Общая протяженность всех набережных на сегодня составляет 300 км.