«Шенген» закрывает продажи

Миграционный кризис в Европе может обвалить рынок российских инвестиций в зарубежную недвижимость. Обещание некоторых участников еврозоны закрыть границы раздробит рынок недвижимости объемом 7 трлн EUR, говорят эксперты.

О том, что сложная миграционная ситуа­ция подрывает основы функционирования Шенгенской зоны, в Европе говорят уже несколько лет. Но дров в костер этой полемики подбросил настоящий кризис с беженцами, случившийся в последние дни лета и длящийся до сих пор. В Европу хлынул небывалый наплыв мигрантов из стран Ближнего Востока и Северной Африки. По данным ЕС, за семь месяцев текущего года границы стран Евросоюза пересекли уже около 340 тыс. беженцев. О «конце Шенгена» говорили даже в миролюбивой Германии, которая ежегодно принимает около 250 тыс. беженцев, а меньшие представители еврозоны бьют настоящую тревогу. Так, по словам главы МИД Латвии Эдгара Ринкевича, на границах стран – членов ЕС снова могут заработать контрольно-пропускные пункты из-за не поддающегося контролю потока беженцев. «В этой сфере образовалась трещина. Если не будет найден общий язык, то последствия для нас всех могут быть намного серьезнее, – заявил господин Ринкевич местным СМИ. – Государства могут вернуться к возобновлению КПП». «Открытые границы обеспечивают экономическую доступность рынков стран, входящих в Шенгенскую зону, возможность свободного движения капитала, гибкость, расширяют возможности для привлечения инвестиций и покупателей», – рассказала управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина. По ее мнению, пойти на закрытие границ в ближайшем будущем могут Швейцария, Австрия и Литва. «Уже не секрет, что ведут этот разговор Словакия, Венгрия, Греция, планирует закрытие своих границ для мигрантов и Австрия», – добавляет генеральный директор ООО «М.А.К.С.И.М.А.-Д» Елена Ильгина.
Единой точки зрения об эффекте, который окажет восстановление границ в Европе на спрос на недвижимость со стороны россиян, у экспертов нет. По мнению части аналитиков, дробление Европы и возвращение границ крайне негативно отразится на рынке недвижимости и приведет к снижению спроса, кросс-продаж и в целом возможностей для реализации объектов. С другой стороны, как говорит госпожа Шарыгина, на интересе россиян к зарубежной недвижимости восстановление границ не отразится. В качестве примера можно привести Англию, которая в принципе не входит в Шенгенскую зону, но ее недвижимость пользуется у россиян высоким спросом. «Снижения объемов предложения недвижимости в закрытых странах ожидать не следует. Напротив, уменьшение возможностей для реализации объектов приведет к росту предложения», – говорит аналитик NAI Becar. По ее словам, помимо традиционно активных точек инвестиций (Англия, Германия) в топ развивающихся рынков с точки зрения вложений в недвижимость и объема инвестиционных транзакций входят Польша, Турция, Румыния, Венгрия, Украина, Словакия, Болгария, Хорватия, Эстония.
Как рассказала Елена Ильгина, недвижимость в еврозоне для россиян – это прежде всего вид на жительство на пять лет (например, в Греции, Испании и Италии), что позволяет пока что свободно передвигаться по Шенгенской зоне. С этим связаны и минусы грядущих реформ – по словам директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, снижение интереса к зарубежной недвижимости возможно именно в случае, если недвижимость и вид на жительство оформлены в одной «шенгенской» стране, а бизнес этот человек ведет в другой. Тогда при закрытии европейских границ возникнут определенные трудности и дискомфорт в ведении бизнеса. Закрытие границ, по ее мнению, может сказаться в низком ценовом сегменте, например когда россияне приобретают недорогую недвижимость в Латвии и других странах, где действуют более привлекательные условия для получения вида на жительство. «Потенциальные покупатели будут более взвешенно принимать решения о покупке, откладывая его или выбирая другие европейские страны», – уверяет эксперт. Аналитик добавила, что в целом открытые границы благоприятно влияют на спрос на недвижимость в странах Шенгенского соглашения. Это характерно и для масс-маркета, когда приобретается недорогая недвижимость в странах Восточной Европы, а покупатели получают возможность свободно передвигаться по «Шенгену», и для высокого сегмента, особенно когда элитную недвижимость приобретают россияне – владельцы бизнеса в «шенгенских» странах.

Мнение:

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar:
– На долю Европы в общем объеме мирового предложения недвижимости приходится 30% при доле населения в 11% от мирового. Рынок недвижимости Европы можно оценить в 7 трлн EUR, при том что мировой рынок недвижимости составляет около 23 трлн. Что касается наиболее интересных предложений, то можно выделить интересные объекты с точки зрения формата, а также доходности, которая всегда сопряжена с рисками. Например, в Лондоне привлекательное предложение – это объект с доходностью 2-4%, а в Греции – 9-10%. По соотношению уровня доходности и рисков наиболее интересным является рынок Германии: в зависимости от своих потребностей инвесторы могут рассматривать вложения в доходные дома, логистические и торговые центры. В рамках мирового рынка наиболее активны английские ПИФы, среди стран еврозоны активными являются ПИФы Люксембурга и Швейцарии.