Нестандартное переоборудование

Дефицит пятен под застройку заставляет девелоперов искать все новые здания для редевелопмента. Сегодня под ресторан, бизнес-центр или жилье могут быть приспособлены самые неожиданные объекты.

Технологии не стоят на месте, и, к примеру, телефонные станции, прежде требовавшие большого объема площадей, уже не нуждаются в них, и встает вопрос о редевелопменте. Учитывая, что станции традиционно располагались в зонах плотной жилой застройки, их можно использовать под ретейл или сервисные услуги для жителей района.

Специфические примеры

«Например, тюрьмы, но они имеют определенные ограничения, которые связаны скорее с психологией: редкий покупатель хочет приобрести квартиру в здании бывшей тюрьмы. Чаще всего речь идет о приспособлении объекта под гостиницу, но это характерно для развитых гостиничных рынков, насыщенных «традиционными» номерами, где есть потребность в нестандартном предложении», – говорит Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL.
Помимо этого рассматривалась возможность переформатирования бомбоубежищ, но такие объекты имеют сложные планировки и ряд ограничений. Как правило, они находятся под землей, не имеют доступа прямого солнечного света, поэтому, несмотря на возможность коммерческого использования, они могут быть интересны для узкого профиля использования, например как склады, автостоянки или ночные клубы. «Важно иметь в виду, что по закону бомбоубежище может быть передано исключительно в аренду и с условием, что оно может быть использовано по прямому назначению в любое время в случае необходимости», – обращает внимание господин Якубов.

Туалеты и газгольдеры

Ольга Аткачис, руководитель департамента стрит-ретейла компании Colliers International в Санкт-Петербурге, также напоминает: «Кафе на Невском пр., 20, магазины на Садовой ул., 15, и Нев­­ском пр., 62, реконструированы из бывших помещений туалетов. Из более крупных примеров редевелопмента можно привести такие примеры, как реконструкция кинотеатра «Баррикада» на Невском пр., 15, в часть отеля «Талион» и коммерческие площади на первом и втором этажах этого здания, а также реконструкцию кино­театра «Нарв­ский», на месте которого теперь работает спортивный клуб «Фитнес Хаус».
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, также вспоминает проект на Обводном канале: в бывшем помещении газгольдера теперь располагается креативное пространство «Люмьер Холл», где проводятся различные выставки, просмотры кинофильмов, лекции на искусствоведческие темы и т. п.

Петербургская особенность

Особенностью Петербурга в использовании старых зданий под новые цели является то, что практически все они являются памятниками архитектуры.
Андрей Макаров, управляющий парт­нер БЦ «Сова», приводит пример Германии: «Когда я жил в Германии, меня поразили такие места, как Zollverein в городе Эссен или Landschaftspark в Дуйсбурге. Это отличный пример того, как на территории утратившего свой функционал завода можно сделать разноплановый развлекательный комплекс, привлекая толпы туристов и посетителей из соседних городов. Газгольдер и затоп­ленные угольные шахты превратили в тренировочную площадку для водолазов, стены завода задействовали под скалодром, старые корпуса – в музеи и прочее. Ничего не меняя, встроили в индустриальную среду бассейн, кафе, площадку для детей и кинотеатр. Ежегодно проводят фестиваль типа «ночи музеев», но только «ночи индустрии» (Extraschicht). Это пример сотрудничества и компромисса государства и строи­телей, при котором город понимает, что сохранение памятников архитектуры – это не только запрет на любые изменения. У нас туристический город, поэтому сделать из туалета азербайджанское кафе, наверное, не самый лучший вариант необычного использования помещений для того, чтобы улучшить старые здания с пользой для горожан и посетителей Санкт-Петербурга».
Однако и в нашем городе есть удачные примеры сосуществования нового бизнеса и старых, исторических строений, полагает заместитель генерального директора по административным вопросам «Меридиан Девелопмент» Роман Зарецкий. «На Обводном канале, недалеко от Балтийского вокзала, расположился торгово-развлекательный комплекс «Варшавский экспресс». И уже далеко не все знают, что на этом месте располагался один из старейших вокзалов Петербурга – Варшавский. После его закрытия на реконструкцию были планы размещения в здании вокзала музея современного искусства, однако город не смог найти на это денег; так появился действующий, но не слишком популярный у населения ТРК», – говорит господин Зарецкий.
Гораздо более удачным, считает он, можно считать редевелопмент промышленного здания бывшего Смольнинского хлебозавода. «На его месте расположился лофт-проект «Этажи», популярности которому добавляет в том числе и сохраненный инвестором интерьер завода: бетонные колонны, сверлильный станок, оборудование для выпечки хлеба», – рассказывает господин Зарецкий.

Мнение:

Кирилл Кочнев, генеральный директор LeverFinance.ru:
– Приспособление здания под новую функцию – достаточно тонкий процесс. С одной стороны, это позволяет в ряде случаев создать более востребованный или дорогой продукт, но, с другой стороны, девелопер или собственник, принявший такое решение, может столкнуться с рядом сложностей. Как правило, изменение функцио­нала может привести к тому, что в процессе редевелопмента происходят отклонения (в ту или иную сторону) от нормативов, которые в обычной практике применяются к данному формату недвижимости. Могут также возникнуть сложности с логистикой и инженерными системами, все-таки изначально проект предусматривал совсем другое назначение.