Автосалоны готовят к смене профиля

Автобизнес в Петербурге, как и в России в целом, переживает не лучшие времена. Продажи падают, потребности дилеров в площадках по реализации машин сокращаются. На этом фоне, как говорят эксперты, на рынок может выйти большое количество помещений автосалонов, которые потребуется приспосабливать под новые функции.

С начала года дилеры города продали на 40% меньше автомобилей, чем за аналогичный период прошлого года. И улучшения ситуации не прогнозируется. Очевидно, в таких условиях многие дилеры уйдут с рынка, а помещения автосалонов пойдут с молотка. Но как отмечают эксперты, провести редевелопмент и приспособить под другую функцию такой объект непросто.
Современный автосалон – это, как правило, одноуровневая конструкция из легкомонтируемых элементов, которая является вполне заметным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Однако пока, отмечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева, несмотря на значительные объемы построенных автоцентров и то, что некоторые дилеры свернули свою деятельность на рынке, в оборот рынка коммерческой недвижимости сами здания вовлекаются нечасто, даже несмотря на текущую экономическую ситуацию. «Строения, возведенные для продажи машин, слишком специфичны – их редко можно приспособить под какую-то иную функцию, поэтому они редко продаются именно как объект недвижимости. Переориентировать автоцентр с продажи одной марки на другую – дело непростое и дорогостоящее, однако зачастую это единственный вариант», – говорит госпожа Беляева.
Когда рынок начал активно расти, девелоперы стали строить здания под автосалоны в надежде на то, что в дальнейшем они будут проданы автодилерам. Они рассуждали так же, как и при строительстве бизнес-центров: сначала строится объект, а потом на него появляется арендатор. Но возводить абстрактно такие строения нельзя – автосалон нужно создавать конкретно под каждого автопроизводителя, поскольку у каждого из них имеются корпоративные стандарты, которые он предъявляет к своим дилерам, – это касается и цветов оформления залов, и освещенности. Поэтому построить объект и только потом найти на него покупателя крайне тяжело.
Количество автосалонов в городе заметно уменьшилось. Чтобы оставаться на плаву, авторетейлеры вынуждены заниматься оптимизацией своего бизнеса. Схема «два в одном» – два дилерских цент­ра размещают в одном месте, а освободившееся помещение либо продают, либо отдают в счет долга банкам – применяется все более активно. Бывает, что таким образом экономят на аренде.
«Поэтому в любом случае автосалоны скорее будут продаваться другим автохолдингам (так, например, один из крупнейших российских дилеров заменит ушедшие с рынка модели GM Opel и Chevrolet на Lada), нежели будут выставлены на продажу как недвижимое имущество. Все-таки автосалоны – это очень специфический вид недвижимости, ее редко можно приспособить подо что-то еще. В целом там можно сделать различные мастерские, но для этого вполне подходят и менее масштабные строения. А так там может разместиться, скажем, салон по продаже подер­жанных автомобилей. Есть конкретный пример в Купчино, когда бывший автоцентр стал на некоторое время центром распродаж одежды second hand», – рассказывает госпожа Беляева.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, с ней согласен: «Здания автосалонов – это достаточно специфические объекты, сильно «заточенные» под свою первоначальную функцию. Поэтому сменить назначение без существенных потерь или инвестиций в реконструкцию можно в основном под другие функции, связанные с транспортом. Поэтому, выставляя автосалон на продажу, собственник рискует выручить очень мало или вообще не продать объект в запланированные сроки, поскольку сейчас здания под автосалоны не очень востребованы».
При этом он отмечает, что предложения по продаже есть. «Цены на качественные капитальные автосалоны в целом сопоставимы с ценами на другие объекты коммерческой недвижимости схожего масштаба и местоположения», – добавляет господин Кокорев.