От проблем страховщиков – к защите дольщиков

О необходимости изменить подход при разработке поправок в закон об участии в долевом строительстве заявили участники заседания круглого стола на тему «214-ФЗ: проблемы и перспективы».

Мероприятие, организованное Союзом строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга, собрало представителей застройщиков, органов государственной власти, страховщиков, общественных организаций. Поводом для обсуждения стали поправки в 214-ФЗ, которые пока не внесены для рассмотрения в Государственную Думу, однако уже доступны для публичного обсуждения. Прежде всего, это идея об обязанности самого участника долевого строительства страховать договор долевого участия. Как отметил Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга, вероятность внесения этой поправки в Госдуму велика. По оценкам специалистов, эта поправка буквально обрушит рынок жилищного строительства, поскольку при нынешней условной стоимости однокомнатной квартиры в 1 млн рублей после введения обязательного страхования договора долевого участия (ДДУ) самим дольщиком стоимость аналогичного жилья для него вырастет до 2,5 млн рублей. «К сожалению, то, что предлагается в Минстрое, позволяет застройщикам решить свои проблемы – уйти от дополнительных финансовых затрат, если законопроект будет принят, но оставляет дольщика на­едине со своими проблемами. Если этот вид страхования будет обязательным, тогда должны быть прописаны две перестраховые компании, определены тарифы. И все равно в конечном итоге, если произойдет страховой случай, в условиях установления лимитов на получение средств и с учетом инфляции дольщик сможет вернуть намного меньшую сумму, нежели та, которую он вносил», – прокомментировал Анатолий Кузнецов, директор Санкт-Петербургского филиала САО «Гефест».
В целом, по его мнению, страхование договоров долевого участия – с привлечением ли страховых компаний либо через Общество взаимного страхования – не решает проблем дольщиков и не гарантирует им получение жилья. «Отрасль ищет способы, как в сложившихся условиях не потерять свои средства. Исходя из этой концепции, можно утверждать, что дольщик все равно остается незащищенным», – констатировал Анатолий Кузнецов. Он указал на то, что из 19 страховых компаний, допущенных Центробанком к этой деятельности, действительно страхуют ДДУ сегодня совсем немногие. Необходимо, по его мнению, изменить сам подход к реформированию законодательства в сфере долевого строительства: перейти от вопросов оказания страховых услуг к вопросам защиты дольщиков.
В свою очередь, Виктор Свистунов, начальник юридического отдела Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, полагает, что при разработке правовых актов в сфере строительства сегодня «каждый старается наделить себя правами и полномочиями, снимая с себя ответственность, либо, наоборот, возложить на кого-то ответственность, не наделив полномочиями». Он высказал мнение о том, что регулирование ситуации в сфере долевого строительства не требует введения дополнительных институтов контроля. Скорее необходимо перераспределить полномочия. Например, в достаточной мере наделить ими чиновников, на которых в таком случае можно будет возложить ответственность за неполучение дольщиком своих квадратных метров.

Эскроу-счета и банковский надзор

Вопрос из разряда острых для строительного сообщества – о возможном внед­рении схемы, обсуждавшейся в рабочей группе при Министерстве строительства и ЖКХ, – это открытие эскроу-счетов и линейка «дольщик – банк – застройщик». «Она получила не очень позитивную оценку застройщиков, в рабочей группе были активные дискуссии по этому поводу. Но эти пункты тем не менее вынесены на обсуждение», – заметил господин Бритов. Со своей стороны, Анатолий Кузнецов подчеркнул, что, хотя требуются еще «размышления и проработки», в варианте «застройщик – банк – дольщик» маневрировать со средствами граждан строительным компаниям будет сложнее, чем при существующей системе. Например, за счет ужесточения контроля финансовых потоков с открытием эскроу-счетов. «Но все равно финансовая нагрузка в данной ситуации ложится на самого дольщика», – подытожил он.
Стоит, впрочем, отметить, что предложения, выдвинутые рабочей группой при Минстрое, по мнению экспертов, позволяют удалить с рынка недобросовестных застройщиков. Требования к ним ужесточаются, например, в части обеспечения новой застройки инженерной инфраструктурой и социальными объектами. Предусмотрено и ужесточение ответственности для должностных лиц в компаниях-застройщиках за нецелевое расходование средств вплоть до уголовной.
Общество взаимного страхования застройщиков – институт, положения закона о котором вступили в силу еще в начале 2014 года, – должно было, по логике федерального законодателя, составить альтернативу страховщикам в части страхования договоров долевого участия. Как сообщил Олег Бритов, часть застройщиков в ОВС уже вступила. Причем по решению самих членов ОВС летом нынешнего года был повышен размер вступительного взноса, а сейчас рассматривается возможность его дальнейшего роста до 1,5 млн рублей – для отсечения недобросовестных участников рынка. Диапазон величин страховых премий начинается от 1,1%, что сопоставимо со стоимостью услуг страховщиков. Однако требования страховых компаний, которые сегодня все-таки работают с ДДУ, невыполнимы для многих застройщиков, констатируют эксперты. В частности, необходимо располагать 25% собственных средств компании в объеме привлеченных на строительство конкретного объекта, а степень его готовности на момент обращения в страховую компанию должна быть не менее 50%.

Сомнения – в пользу заявителей

Однако в Росреестре в связи со вступлением 1 октября в силу новых требований к страховщикам ситуацию с регистрацией договоров долевого участия оценивают как достаточно спокойную. Так, Артур Лацис, начальник отдела регистрации прав на вновь создаваемые объекты и инвестиционных договоров управления Росреестра по Ленинградской области, признает, что законодательные изменения стали для регистрирующего органа проблемой на начальном этапе, когда не было разъяснений о том, как применять новые нормы, но полагает, что у крупных застройщиков сегодня никаких трудностей нет. По его словам, с октября поток документов на регистрацию не только не снизился, но в нем даже прослеживается положительная динамика. «Крупные застройщики решили проблему достаточно оперативно, в том числе с помощью таких страховых компаний, как «РЕСПЕКТ-ПОЛИС», «РИНКО» и т. д.», – прокомментировал он.
Со своей стороны, в территориальном управлении Росреестра по Ленинградской области приняли принципиальное решение толковать все сомнения в пользу заявителей. «Если ДДУ заключен до 1 октября 2015 года, полис получен и оплата страховой премии произведена также до 1 октября 2015 года, мы такой договор регистрируем. Если же договор был заключен до вступления в силу новых норм и страховой полис был выдан ранее 1 октября, но оплата страховой премии произведена после этой даты, государственная регистрация приостанавливается, так как действующее законодательство содержит определенную правовую конструкцию. Если оплата произведена страховой компанией, которая не соответствует новым требованиям, – принимаем соответствующее решение», – уточнил господин Лацис. В отношении же генеральных договоров страхования регистрирующий орган требует от застройщиков реестров, составленных совместно со страховщиками, где указаны реквизиты ДДУ, в отношении которых была выплачена страховая премия.

Кстати:

На начало ноября, по словам вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина, в перечень проблемных объектов в городе было внесено 22 жилых дома, в строительство которых были привлечены средства  9974 дольщиков. В официальном реестре участников долевого строительства, чьи права были признаны нарушенными, на сегодня значатся менее 1150 человек.
За девять месяцев текущего года введено в эксплуатацию пять ранее проблемных жилых домов. Жилье общей площадью 45,8 тыс. кв. м получили 729 пострадавших участников долевого строительства.
В нынешнем году достроено также девять домов с общей площадью квартир более 120 тыс. кв. м, которые ранее были на особом контроле Смольного из-за крайне низких темпов и, как следствие, длительных сроков строительства.