Островное государство

Василеостровский район является одним из самых старых в Санкт-Петербурге и относится к группе районов с наибольшей плотностью населения.

Транспортная ситуация района, обусловленная его островным расположением, остается непростой. Связь с другими районами осуществляется по четырем мостам, что приводит к возникновению пробок в часы пик; в период навигации и разводки мостов остров отрезан от остальной части города в ночное время. Перспектива улучшения транспортной ситуации связана с завершением строительства центрального участка Западного скоростного диаметра в 2016 году. В настоящее время район обслуживают две станции метрополитена («Василеостровская», «Приморская»), хотя станция метро «Василеостровская» временно закрыта на реконструкцию. В этом году на пересечении 1-й Кадетской линии и наб. Макарова открылся второй выход со станции метро «Спортивная», а до 2025 года на территории района планируется создание еще трех станций метро («Большой проспект», «Шкиперская», «Морской фасад»).
«Поскольку район расположен на острове и пока здесь есть транспортные проблемы, многие девелоперы не рассматривают эту зону для реализации крупных проектов. В особенности это касается западной части Васильевского острова, за Наличной ул. в сторону намывных территорий и порта. Наличие двух станций метро – «Василеостровской» и «Приморской» – несколько уменьшает оторванность района от остального города. Пока существуют только пять основных магистралей, связывающих центр города и основную жилую часть Васильевского острова», – подсчитала Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН.
На данный момент на территории Василеостровского района наблюдается нехватка качественных торговых площадей, которые представлены двумя торговыми центрами и четырьмя гипермаркетами. «Обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах составляет 128,91 кв. м на 1000 жителей, что намного ниже среднерыночного показателя по городу», – говорит Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге.

Офисы

В Василеостровском районе функционируют 28 качественных офисных объектов классов А и В общей арендопригодной площадью около 198 тыс. кв. м. При этом к классу А относятся семь бизнес-центров (27% от общей арендопригодной площади по району).
Ирина Реут, заместитель директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, уточнила, что по объему предложения офисной недвижимости район занимает пятое место в городе. «Наиболее крупные инвестиционные проекты связаны с выводом промышленных площадок и реализацией на их месте жилых комплексов. Также в районе запланировано, ведется или приостановлено строительство около 30 офисных объектов», – рассказала госпожа Реут.
 Существующий низкий уровень транспортной доступности ограничивает строительство новых бизнес-центров. Несмотря на закрытие станции метро «Василеостровская» и релокацию ряда арендаторов в бизнес-центры за пределами Василеостровского района, на текущий момент ситуация по вакансии стабилизировалась. «Доля вакантных площадей на Васильевском острове составляет 8%. Однако ставки аренды существенно просели. Если годом ранее уровень ставок аренды составлял 1010 рублей/кв. м/месяц для объектов класса А и 930 рублей/кв. м/месяц для объектов класса В, то на текущий момент уровень арендных ставок в разных классах практически сравнялся и достиг отметки 870 рублей/кв. м/месяц без учета НДС», – отмечает госпожа Лежнева.

Жилая недвижимость

Среди многообразия жилых проектов, которые появляются сейчас на Васильевском острове, можно отметить как небольшие дома на 100 квартир, так и крупные многоквартирные жилые комплексы, состоящие из нескольких очередей. Наибольшая концентрация новых объектов жилищного строительства – вокруг Смоленского кладбища. «Самым крупным проектом на сегодняшний день является жилой комплекс «Самоцветы» от компании ЛенСпецСМУ», – полагает Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
В продаже находятся объекты классов комфорт, бизнес и элита. В сегменте комфорт реализуются такие объекты, как «Айно» («Лемминкяйнен»), «КИМа, 1» («ЮИТ Санкт-Петербург»), «Преображенский» («Гарт»), «Самоцветы» (ЛенСпецСМУ), «Светлый мир», «Я – романтик» (Seven Suns). Средняя цена 1 кв. м в этих объектах – 113-130 тыс. рублей. Исключение составляет объект «Я – романтик» с более низкой ценой. В бизнес-классе идут продажи в таких домах, как Residence (Setl Group), Fjord («ЮИТ Санкт-Петербург»), «Васильевский квартал» («Горный институт»). За последний год на территории района также стартовали продажи в двух апарт-отелях – Docklands («Балтийский монолит») и «Башни Беринга» («Питер-Констракшн»)», – перечисляет госпожа Пряникова.
«Еще одна зона будущей активности – территория под комплексом «Ленэкспо». На его месте запланирован крупный проект с превалирующей жилой функцией», – рассуждает госпожа Лапина.
Председатель совета директоров группы компаний «Лидер Групп» Александр Рассудов говорит: «Спрос на новое жилье в Василеостровском районе всегда был повышенным. Это связано как с отложенным локальным спросом со стороны «коренных островитян», так и с небольшим числом новых объектов. В итоге цены здесь всегда были довольно высокими, хотя с выводом новых проектов на намывных территориях средняя ценовая планка опустилась, и цены стали более демократичными». При этом, отмечает эксперт, чем ближе проекты к стрелке Васильевского острова, тем они дороже. В настоящий момент, по данным «Лидер Групп», средняя стоимость 1 кв. м в сегменте комфорт-класса в Василеостровском районе составляет около 117 тыс. рублей. По сравнению с 2014 годом цены выросли на 5-6% (для сравнения, средняя цена «квадрата» в 2014 году здесь составляла 110 тыс. рублей). «При этом разброс цен в зависимости от проектов может составлять от 90-95 тыс. рублей за 1 кв. м (проекты на намыве) до 135-140 тыс. рублей (проекты в центральной части района). Например, средняя цена на квартиры в ЖК «Капитан Немо» составляет 95 тыс. рублей за «квадрат». При этом при покупке в ипотеку или при 100% оплате проставляется скидка 20%, то есть стоимость по факту составит около 76 тыс. рублей за 1 кв. м. Средняя стоимость проектов бизнес-класса может составлять до 250 тыс. рублей за «квадрат» в зависимости от локации и характеристик проекта. При этом средняя цена на объекты бизнес-класса за последний год изменилась не сильно», – сообщил господин Рассудов.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, подсчитала, что по состоянию на III квартал 2015 года в Василеостровском районе Санкт-Петербурга совокупная площадь представленных в продаже объектов (включая проекты с апартаментами) составляет 350 тыс. кв. м (5,8 тыс. квартир). По ее словам, 55% строящихся комплексов на Васильевском острове относится к классу В, еще 35% – объекты класса С. Проекты, реализующие­ся в формате «апартаменты», составляют 7% от общего предложения на острове.

Мнение:

Вадим Лавров, начальник отдела маркетингового анализа компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Васильевский остров – это некая приграничная локация, которую одни люди воспринимают как достаточно подходящее место для строительства жилья бизнес-класса и готовы покупать здесь такие квартиры, а другие считают, что эти территории больше подходят для домов класса комфорт. В результате в районе строятся как объекты комфорт-класса, так и комплексы более высокого уровня.

Александр Моторин, директор департамента развития Glorax Development:
– Василеостровский район – одна из наиболее активно развивающихся территорий. Характеризуется высокой плотностью населения и застройки. Новое строительство возможно в формате точечных проектов среди уже существующей застройки, освоения «серого пояса» и на намывных территориях.
На намывных территориях несколько девелоперов уже ведут строительство жилых комп­лексов, в целом планируется строительство около 2,5 млн кв. м недвижимости.