Вячеслав Шибаев: «ЖСК утрачивают популярность»

Работа застройщика по 214-ФЗ с заключением договора долевого участия – сегодня еще более важный, чем ранее, аргумент для потенциальных покупателей жилья на первичном рынке, полагает Вячеслав Шибаев, председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.

 – Законодательство в сфере жилищного строительства продолжает претерпевать серьезные изменения. Можно ли утверждать как следствие, что продажи жилья по 214-ФЗ с заключением договора долевого участия становятся все более предпочтительной схемой для самих застройщиков?

– Действительно, большинство заключаемых сегодня в Ленобласти договоров между застройщиками и покупателями жилья – договоры долевого участия в строительстве. Мы фиксируем даже переход организаций, ранее работавших по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), к работе по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В некоторых случаях застройщики принимают решение об изменении порядка привлечения денежных средств граждан, даже если их ЖСК абсолютно отвечали всем требованиям закона. Если же при проверке деятельности ЖСК мы выявляем, что строительство ведется организацией-застройщиком, а деньги привлекаются кооперативом, мы кооператив штрафуем и выдаем предписание привести его деятельность в соответствие с законом: во-первых, прекратить прием новых членов ЖСК, а во-вторых, решить вопрос о переходе на стандарты 214-ФЗ. Например, это ЖСК «Муринское-1» (застройщик ООО «Романтика», а технический заказчик и организатор кооператива – O2 Development) или ЖСК «Нева Парк» (организатор – ООО «МЕГАПОЛИС Развитие»), где, как выяснилось при проверке, не было соблюдено требование, что сам ЖСК должен являться и застройщиком, то есть собственником (либо арендатором) земельного участка под строительство, и структурой, привлекающей средства граждан.

 – Насколько полной информацией о жилищно-строительных кооперативах, действующих в Ленинградской области, располагает Комитет госстройнадзора и экспертизы?

– Я не исключаю, что их в области может быть намного больше, чем те 29, о которых нам стало известно в результате полученных обращений от граждан и проведенных проверок. Не стоит упускать из виду и то обстоятельство, что Госстройнадзора поднадзорны только ЖСК, ведущие строительство домов свыше трех этажей. Но в Ленобласти, очевидно, строятся и дома меньшей этажности.

Думаю, мы будем располагать полной информацией о ЖСК, действующих в Ленинградской области, после вступления в силу положения Жилищного кодекса РФ, обязующего все жилищно-строительные кооперативы размещать реестры своих пайщиков в соответствующем разделе Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в сети Интернет.

 – Полномочия по контролю деятельности ЖСК органы, осуществляющие надзор в области долевого строительства, получили только в прошлом году. Как вы оцениваете старт работы в этом направлении? И действительно ли принятые законодательные поправки были необходимы?

– Необходимы – однозначно. Но, на мой взгляд, решение было принято половинчатое, и эту идею мы пытаемся донести до руководства всех федеральных структур, от которых зависит изменение законодательства (Минстроя, Государственной Думы, Администрации Президента РФ, Совета Федерации и др.). Мы убеждены, что, если уж сохранять схему ЖСК, то разумно и правильно приравнять условия их деятельности к тем, в которых работают застройщики по 214-ФЗ. Контролирующие органы логично наделить полномочиями по проверке целевого расходования денежных средств. Большинство жалоб от пайщиков ЖСК, которые мы получаем, связаны со срывом сроков строительства. Логично проверить, куда и как расходовались средства граждан. Но у нас таких полномочий нет. В лучшем случае мы можем обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку на наличие признаков мошенничества. Поэтому мы и предлагаем, чтобы, во-первых, мы получили полномочия по контролю целевого использования средств граждан, а во-вторых, чтобы привлечение денежных средств членов ЖСК было возможным только после получения разрешения на строительство (может быть, за исключением внесения вступительного взноса при создании ЖСК учредителями: понятно, что на тот момент разрешения на строительство может еще не быть). Необходим также, по нашему мнению, прямой запрет на рекламу ЖСК до получения разрешительной документации. Кстати, уголовная ответственность для застройщиков за незаконное привлечение средств граждан, введенная недавно, тоже была нашим предложением, с которым согласился федеральный законодатель.

 – Комитет госстройнадзора некоторое время назад разработал и законопроект, предусматривающий обязательную экспертизу проектной документации многоквартирных домов вне зависимости от этажности. Есть ли шансы на появление этой нормы в законодательстве?

– Действительно, Ленобласть выступала с такой законодательной инициативой – этот законопроект был внесен в Государственную Думу. Надо сказать, что с похожими предложениями выступили несколько регионов, а также группа депутатов Государственной Думы. В итоге наш законопроект до сих пор не рассмотрен, но был принят и вступил в силу с 1 января нынешнего года другой закон, который ввел обязательную экспертизу проектной документации для многоквартирных и блокированных домов, строительство которых осуществляется на средства бюджета. Частные многоквартирные малоэтажные дома так и остались вне поля зрения экспертизы, и думаю, что вопрос в отношении них уже снят с повестки дня.

 – Остается ли, по вашему мнению, работа по стандартам 214-ФЗ с заключением договора долевого участия существенным аргументом в пользу данного застройщика для покупателя жилья? Или граждане на это сегодня вообще не обращают внимания?

– Как раз наоборот: этот фактор и действует. Потому что дольщик получает определенные гарантии возвратности вложенных средств в форс-мажорной ситуации. Есть материальная база застройщика, за счет которой можно что-то истребовать. Есть страхование договора долевого участия, причем по сравнению с началом действия этой нормы сейчас суммы страховых выплат увеличились.

 – Но не секрет, что список страховщиков, которые могут оказывать эту услугу, очень ограничен. Кроме того, страховая компания может прекратить свою деятельность в этом направлении до наступления страхового случая у ее клиента (срыва строительства дома).

– А вы знаете какого-нибудь дольщика, который попытался бы получить страховку из-за приостановки или прекращения строительства многоквартирного дома? В Ленобласти мне о таких случаях неизвестно. Мы сами говорим пострадавшим дольщикам: «Хотя бы попробуйте» – но не хотят. Не так давно при проверке деятельности Госстройнадзора специалисты Администрации Президента РФ задавали нам вопросы о том, стоит ли сохранять обязательное страхование ответственности застройщиков. Мы полагаем, что этот эксперимент необходимо реализовать до конца. Понятно, что возникают вопросы о страховых выплатах в связи с банкротством (отзывом лицензии) страховщика. Но необходимо понаблюдать, как этот механизм заработает на практике. Пока, к сожалению, этого не произошло.

Мнения

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

– Вступая в ЖСК, гражданин становится пайщиком и принимает солидарную ответственность. То есть если дом будет построен с нарушением сроков, привлечь застройщика к ответственности будет невозможно. При вступлении в ЖСК покупатель также не застрахован от дополнительных незапланированных «взносов» – например на строительство крыши, или детской площадки, или укладку газона.

Застройщики выбирают схему ЖСК по разным причинам. Некоторые работают по ней, так как такой договор не требует государственной регистрации, и деньги от покупателя можно получить сразу же. Другие, с самого начала не уверенные в соблюдении сроков строительства дома, не хотят сковывать себя обязательствами и штрафами по ДДУ.

Заключая любой договор, нужно помнить, что, каким бы он ни был надежным с юридической стороны, если у строительной компании нет денег, она свои обязательства не выполнит, и дом не будет построен в срок. Так что, выбирая застройщика, нужно смотреть не только на договор, но и на все показатели надежности в комплексе: опыт компании, наличие систематических задержек по предыдущим объектам, статус земли под строительство, наличие технических условий на подключение коммуникаций и пр.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Безусловно, фактор обеспечения минимального риска в процессе приобретения жилья на сегодняшний день остается самым важным. 214-ФЗ выступает в качестве гаранта, защищая покупателя от недобросовестных застройщиков. Тенденция такова, что строительные компании, которые раньше работали, например, по схеме договора Жилищно-строительного кооператива (ЖСК), теперь стали официально заявлять о переходе на 214-ФЗ.

Однако в портфелях некоторых компаний до сих пор остаются объекты, квартиры в которых реализуются по договору ЖСК. К их числу можно отнести жилой комплекс «Гавань капитанов» от «Лидер Групп», ЖК «Лондон Парк» и ЖК «Граф Орлов» от «Л1», ЖК «Шуваловский дуэт» от компании «Прок», ЖК «Кантемировский» и ЖК «Золотое время» от «ЦДС».

Стоит отметить, что главным недостатком работы застройщиков по иным схемам реализации жилья является недоступность популярной среди покупателей программы государственной поддержки ипотеки.

Кстати:

По состоянию на 1 апреля в Ленинградской области по 214-му федеральному закону работали 175 застройщиков, которые осуществляют строительство 624 многоквартирных домов. Заключено более 787,2 тыс. договоров долевого участия на общую сумму почти 117,8 млрд рублей. В Комитете госстройнадзора ориентировочно определяют число действующих ЖСК: 29.