Застройщики попали под удар

Эксперты строительной отрасли раскритиковали подготовленные Минстроем России поправки в 214-ФЗ. По их мнению, предлагаемые законодательные новации не только не защитят дольщиков, но и увеличат напряженность ситуации на рынке и риски его игроков. Мероприятие прошло при поддержке Ассоциации «Национальное объединение строителей».

Экспертный комитет Координационного совета по развитию строительной отрасли при полномочном представителе Президента РФ в СЗФО обсудил поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве». Законопроект был подготовлен Министерством строительства и ЖКХ РФ и на прош­лой неделе уже передан на рассмотрение в Госдуму.

Ускоренная защита

Открывая совещание, председатель Координационного совета, помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин отметил, что разработанные Минстроем поправки претендуют на то, чтобы быть существенными и в какой-то степени антикризисными. Они подготовлены для дополнительной защиты дольщиков и затрагивают деятельность большинства строительных компаний. Пока есть время, отметил Сергей Зимин, необходимо обсудить все детали возможных грядущих изменений, внести свои предложения со стороны бизнеса и общественности.
Напомним, что согласно инициативе Минстроя, компания, работающая по схеме долевого строительства, должна будет увеличить объем собственных средств. Кроме того, министерство предлагает обязать застройщиков резервировать деньги дольщиков на эскроу-счетах, получить же денежные средства компания сможет только после полного завершения объекта. Предполагается, что такие новшества сведут к минимуму количество обманутых дольщиков, а сам рынок избавится от слабых, непрофессиональных игроков.
Заместитель полпреда Президента в СЗФО Андрей Травников напомнил, что наша страна уже сталкивалась с резким ростом обманутых дольщиков в кризисные 2008-2009 годы. В новых экономических условиях их количество опять растет, необходимо внести разумные поправки в законодательство. «Высказывается множество предложений, как укрепить рынок. Некоторые из них радикальные, такие как отменить «долевку», которые не были поддержаны профессиональным сообществом. В любом случае какие-то разумные решения по нормализации работы строительных компаний предпринимать необходимо», – подчеркнул он.
Комитетом по строительству Петербурга была озвучена статистика по обманутым дольщикам. На 1 декабря их количество в Северной столице составляло 11 533 человека. Проблемными считаются 24 жилых объекта.

Страховой вариант

Между тем многие эксперты строительного рынка неоднозначно оценивают предложенные Минстроем РФ инициативы. По мнению председателя экспертного комитета Координационного совета Павла Созинова, итоговый законопроект оказался сырым и не только не обеспечит защиту интересов участников долевого строительства, но и обернется серьезными проблемами для застройщиков.
Эксперт заострил внимание на проблемах при работе со страховыми компания­ми. С 1 октября, напомнил он, страховать гражданскую ответственность застройщика может только компания с собственными средствами не менее 1 млрд рублей. Из сравнительно небольшого количества страховых компаний, соответствующих требованиям по лимиту, лишь четыре организации готовы предоставлять свои услуги застройщикам. Причем за весьма высокую комиссию. Альтернатива страховым компаниям – Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС). Однако данная организация в соответствии с российским законодательством одна, и в ней установлен лимит по членству – не более 500 компаний. Сейчас в ОВС уже входят более 300 застройщиков, и принять многих других организация скоро не сможет.
«Ряд предложений по сложившейся ситуации накануне обсуждался на экспертном совете НОСТРОЙ. Одно из них – сделать возможным создание региональных ОВС. В большинстве субъектов РФ профессиональное сообщество хорошо знает истинное положение дел у строительных компаний. Региональные ОВС вряд ли включали бы те организации, у которых действительно имеются проблемы. Кроме того, данные организации в страховых случаях сами бы достраивали проблемные объекты, а не рассчитывались со страхователями живыми деньгами», – делает выводы Павел Созинов.

Проектная альтернатива

Ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Юрий Курикалов подробно рассказал участникам совещания о принципах механизма использования эскроу-счетов. По его словам, предложенная схема размещения денежных средств – специфический вариант проектного финансирования, которое можно условно обозначить как «целевое кредитование с долгосрочным блокированием». Однако в представленном виде оно выгодно только банкам, которые перенаправят на себя все финансовые потоки. Застройщикам же такая схема ничего хорошего не дает, так как лишает их возможности оперативного финансирования. Размороженные средства после достройки объекта съест инфляция.
Эксперт напомнил, что Координационный совет еще в 2012 году разработал свой вариант проектного финансирования. Согласно ему сбор денежных средств участников долевого строительства должен производиться на специальном счете в уполномоченной местными властями кредитной организации. «В отличие от полной заморозки денежных средств на счетах банка до завершения проекта, которую предлагает Минстрой, в данном случае кредитная организация будет осуществлять поэтапное финансирование строительства из аккумулированных средств участников долевого строительства. При необходимости уполномоченная организация в рамках договора также может обеспечивать льготное кредитование проекта. В обязательном порядке такое проектное финансирование должно осуществляться при строительстве жилых объектов эконом-класса, а также в случае использования в строительстве бюджетных средств », – отметил он.
Юрий Курикалов добавил, что предложенная Координационным советом концепция проектного финансирования в свое время получила поддержку Минэкономразвития РФ и ряда регионов СЗФО.

Нуждается в доработке

Необходимость доработки законодательных поправок, направленных на защиту дольщиков и в целом на укрепление строительной отрасли, признают представители региональных стройнадзоров, а также сами игроки рынка.
При этом выступивший на совещании председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленинградской области Вячеслав Шибаев поддержал закрепленное законопроектом положение о ведении одного банковского счета для возводимого объекта. Его коллега, начальник Службы государственного строительного надзора Санкт-Петербурга Леонид Кулаков, добавил, что законодательными поправками должен быть определен и статус ЖСК, используемый некоторыми застройщиками при возведении домов.
Начальник юридического отдела Группы ЛСР Эдуард Семенов высказал мнение, что сейчас властям страны в срочном порядке необходимо скорректировать ситуацию со страхованием. Он отметил, что в связи с последними событиями в ноябре компания сменила четыре страховых компании. С его доводами согласилась и юрист компании «Эталон-Инвест» (ЛенСпецСМУ) Ольга Мелентьева. По ее словам, наряду с проблемами со страхованием сейчас не работают и банковские гарантии. Она также выразила тревогу, что с вводом механизма эскроу-счетов для застройщиков существенно подорожает само строительство.
Участники совещания Координационного совета пришли к выводу о необходимости обобщения своих предложений. Сформированные предложения по поправкам в 214-ФЗ будут направлены в ближайшее время в Госдуму РФ.