Под надзором налоговых органов

У схемы sale and leaseback есть несколько минусов, на которые, как считают эксперты, следует обратить внимание.

«Минусы схемы состоят в том, что у компании увеличиваются (обычно) оттоки на аренду (арендная плата, как правило, выше имущественных налогов) и теряется возможность точно прогнозировать денежные потоки за пределами действия договора аренды», – говорит Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor.
Главный риск для инвес­тора – гарантии стабильности денежного потока по договору аренды. Западная практика предполагает заключение долгосрочного, фактически нерасторгаемого договора аренды, причем с серьезными финансовыми гарантиями со стороны материнской компании-арендатора. Иначе в случае досрочного расторжения договора или же необходимости снизить ставку аренды из-за проблем с бизнесом инвестор временно либо частично теряет денежный поток, на который он рассчитывал. «И если иностранным ретейлерам такой жесткий подход понятен и привычен, то российские компании в силу высокой турбулентности нашего рынка предпочитают иметь гораздо более гибкие условия договора аренды», – отмечает господин Косарев.
Наталья Круглова добавляет: «Условия договора аренды проданного объекта должны позволять компании не ухудшить свое положение в будущем: договор должен быть длинным, обычно это 10-20 лет, и платежи по нему должны иметь формулу, учитывающую риски, которые могут реализоваться в долгосрочной перспективе». Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями (Asset Management) NAI Becar, уверена, что в случае если арендатор решит переехать в другое здание, управлять таким объектом будет сложнее, собственник будет вынужден либо сдавать его в «нарезке» нескольким арендаторам, либо искать одного арендатора, которого удовле­т­ворят все условия.
Другое важнейшее препятствие для развития схемы sale & leaseback в России – высокая стоимость капитала и малое число институциональных инвесторов.
Но в сделках могут быть и подводные камни. Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, рассказала: «Несколько лет назад мы пытались совершить такую сделку с иностранной компанией мирового уровня. Но здание было на балансе российского юридического лица этой компании, она же должна была стать арендатором. Это значительно снижало надежность сделки для покупателя и понижало уровень гарантий».
По словам госпожи Сецкой, такие сделки совершаются, как правило, с дисконтом к рынку в 15-20%.
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», также заключает, что при реализации имущества по схеме sale and leaseback могут возникнуть проблемы с налоговыми органами. «Это является одним из способов снижения налого­облагаемой базы по налогу на прибыль. Однако такая схема всегда служит объектом пристального интереса со стороны налоговых органов и может быть признана ими недействительной, если ее участники, например, окажутся аффилированными компаниями», – резюмирует аналитик.

Кстати:

В сумме упомянутые сложности и риски приводят к тому, что для закрытия потенциальных сделок инвестор должен согласиться на более низкую доходность или арендатор должен платить более высокую фиксированную ставку, при этом обес­печив серьезные финансовые гарантии инвестору.