Время апартаментов и развлечений
21.12.2015
Среди главных тенденций уходящего года петербургского рынка коммерческой недвижимости – рост инвестиционных сделок на рынке апартаментов, замещение fashion-арендаторов развлекательными форматами, повышение спроса на бизнес-центры класса А и полное отсутствие желающих построить склад.
В Петербурге прошел RE4 Forum (Real Estate Forum), организованный «большой четверкой» консалтинговых компаний. Он был посвящен обсуждению итогов и прогнозов в сегментах апартаментов, ретейла, офисной, а также складской и индустриальной недвижимости.
Последний оплот инвестора
Объем инвестиций в покупку апартаментов в Петербурге может вырасти на 50% в 2016 году до 11 млрд рублей, рассказал на RE4 Forum генеральный директор Knight Frank St-Petersburg Николай Пашков. По итогам нынешнего года объем инвестиций в покупку городских апартаментов оценивается в 7,8 млрд рублей. «Если в 2011 году в городе было всего лишь около 20 тыс. кв. м объектов данного типа, то по итогам 2015 года это значение приближается к 180 тыс. «квадратов», – подсчитал Николай Пашков. – Более того, средняя доходность апартаментов в Петербурге составляет 9,7% годовых, что превышает аналогичный показатель в Москве на 4%».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, отметила, что сегодня на рынке не представлены апартаменты эконом-класса, но через несколько лет они обязательно появятся в новых проектах. «В данный момент доминирующее положение на рынке заняли апартаменты комфорт-, бизнес- и элит-классов. Их в среднем можно приобрести за 1,8-4 млн, 4-6 млн и 8-300 млн рублей соответственно», – уточнила госпожа Конвей. При этом темпы продаж юнитов в год: в комфорт-классе – 250-320, в бизнес-классе – 40-160, в элитном сегменте – 10-25.
Развлекательный передел
Согласно наблюдениям экспертов, темпы ввода крупных торговых объектов в Петербурге постепенно снижаются. По словам Андрея Косарева, генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге, в 2015 году на рынок вышли только два проекта: вторая очередь торгово-развлекательного комплекса «Питер Радуга» и «Outlet Village Пулково».
В 2016 году планируется также открытие двух объектов: ТРК «Охта Молл» компании SRV, а также вторая очередь торгового центра «Порт Находка». «В 2015-2016 годах суммарный ввод площадей составит не более 130 тыс. кв. м», – полагает Андрей Косарев. При этом на 2017 год запуск крупных объектов торговой недвижимости в Петербурге не запланирован.
По словам руководителя офиса JLL в Санкт-Петербурге Андрея Амосова, ситуация в стрит-ретейле к концу года стабилизируется. Основной спрос формируют кафе, рестораны и продуктовые магазины. «40% операторов, начавших работу в Санкт-Петербурге в 2015 году, открыли первые точки в помещениях стрит-ретейла. Из них две трети – кафе и рестораны», – рассказал Андрей Амосов.
Еще один тренд – уходящий год стал рекордным в сегменте развлечений с точки зрения открытия новых форматов: батутные и веревочные парки, города профессий, мультимедийные выставки и т. д.
Миграция арендаторов
По словам партнера Jensen Group Дмитрия Абрамова, впервые с 2007 года доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А оказалась меньше, чем в классе В. По данным компании, доля пустующих офисов высокого класса снизилась с 15,9% в I квартале 2015 года до 11% к концу года. А в бизнес-центрах класса В этот показатель возрос с 11 до 13,8% за тот же период.
«Дело в том, что офисы класса А были востребованы структурами Газпрома, присутствие которых в городе нарастает. В то же время в классе В располагаются в основном офисы малого и среднего бизнеса, более сильно пострадавшего от кризиса», – рассказал Дмитрий Абрамов.
Склады в аутсайде
По данным консалтинговых компаний, складская недвижимость продемонстрировала в 2015 году минимальный прирост спекулятивного предложения – всего 68 500 кв. м. При этом продуктовые ретейлеры демонстрируют высокий уровень активности, который составляет почти 70% от всех сделок.
Еще один тренд уходящего года – перевод арендных договоров в рубли (причем эта тенденция сохранится минимум на ближайшие три года). По мнению экспертов, и в будущем году склады в Петербурге будут возводиться крайне мало из-за высокой стоимости строительства и невозможности сдавать такие объекты по высоким арендным ставкам.
«Рынок ждет полное отсутствие вакансий при полном отсутствии желающих строить в данном сегменте. Но рынок не может развиваться без складов, – считает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. – Единственный вариант развития в таких условиях – схема built-to-suit».
