Опрос

Накануне весенней Ярмарки недвижимости корреспонденты «Строительного Еженедельника» поинтересовались у экспертов, насколько, по их мнению, цены на квартиры адекватны ситуации на рынке жилья.

Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Цена адекватна рынку, если эту цену готовы платить. В нашей компании объем спроса, а соответственно, и объем продаж в целом соответствует ожиданиям. Что касается корректировок, то они возможны только в сторону увеличения. До недавнего времени застройщики имели преференции от правительства Ленинградской области благодаря программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Но решение разделить Ленобласть на три зоны – так называемый светофор – в перспективе значительно повлияет на рынок. Самые востребованные районы – Кудрово и Мурино – оказались в «красной» зоне строительства, в которой возведение социальной инфраструктуры будущих проектов целиком ложится на застройщиков, а соответственно, и на покупателей. По приблизительной оценке, нагрузка на стоимость квадратного метра составит около 10%. Если к тому же учесть рост инфляции, то в результате повышение цены может быть существенным.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
– В настоящее время средний показатель стоимости квадратного метра на рынке строящегося жилья масс-маркет в Петербурге стабилен. За прошедшие месяцы 2016 года он не претерпел существенных изменений. Отмечу, что при этом стоимость квартир по мере увеличения строительной готовности домов продолжает расти. В сегменте строящегося жилья класса бизнес за январь-февраль средние цены практически не менялись, а в сегменте премиум средняя стоимость квадратного метра выросла на 1%.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Снизилась платежеспособность граждан, цена прибрела более высокую значимость для покупателей. Выбирая предложение с доступными ценами, граждане зачастую готовы пожертвовать даже какими-то качественными характеристиками. В настоящее время можно отметить тенденцию появления на рынке новых проектов с квартирами небольших площадей, которые как раз стараются удовлетворить потребность покупателей в более доступном жилье, поэтому отмечается снижение средней цены предложения прежде всего за счет структурных изменений.
Требования к застройщикам продолжают ужесточаться как со стороны законодателей, которые устанавливают новые требования к компаниям, так и со стороны властей, которые уже окончательно перекладывают всю инфраструктурную нагрузку на строителей. На этом фоне, конечно, говорить о каком-то снижении цены нелепо. А вот рост цен в связи с увеличением себестоимости строительства не только возможен, но вполне реален. Наиболее вероятно, тенденция к росту цен усилится в последующие годы, так как наиболее полно возрастающую нагрузку ощутят на себе новые проекты. В текущем году можно прогнозировать небольшую ценовую корректировку по мере увеличения готовности жилых комплексов.

Екатерина Антарева, руководитель аналитического центра в ФСК «Лидер» в Санкт-Петер­бурге:
– Сегодня у большинства застройщиков цены на жилье рыночные. Средний размер скидок на недвижимость – 12-15%. Для тех, кто озадачился приобретением квартиры, думаю, сейчас самое благоприятное время. Не стоит ожидать, что цены еще опустятся, поскольку себестоимость строительства только возрастает. Безусловно, на рынке встречаются примеры существенного дисконта, однако не всегда квартира, приобретенная с большой скидкой, является выгодной покупкой. Компаниям, которые свою деятельность ведут за счет банковских кредитов, для стабильного денежного потока необходимо создавать наилучшие конкурентные условия, а значит, продавать квартиры ниже рынка. При демпинге риск того, что объект не будет сдан в срок и покупатель не сможет вовремя получить ключи от своей квартиры, существенно выше.

Алексей Букин, директор по продажам ЗАО «Ленстройтрест»:
– Существенное снижение цены возможно только за счет уменьшения метража квартир либо за счет экономии на инфраструктуре жилого комплекса. Но современный человек не хочет жить в бетонной коробке, заставленной шкафами, где тесно; ему нужна удобная квартира. А это значит, что нужны не безумные дисконты, а грамотно спроектированное и качественно построенное жилье, которое можно приобрести либо с удобной рассрочкой, либо в ипотеку под вменяемый, «подъемный» процент.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Цены на квартиры сейчас более чем адекватны. Если сравнивать с прошлым и даже позапрошлым годом, они практически не изменились, несмотря на то что стоимость стройматериалов и оборудования выросла вслед за курсом доллара. Вряд ли в таких условиях застройщики пойдут на существенный дисконт, продавая квартиры ниже себестоимости. Естественно, речь идет о надежных застройщиках, у которых нет цели превратить дом в очередной долгострой, средств от продажи квартир в котором недостаточно, чтобы его достроить.
Наоборот, прогнозируется некоторое увеличение стоимости квадратного метра в новых проектах в связи с принятием новых законодательных инициатив – это уменьшение этажности и коэффициента застройки, нагрузка в виде строительства социальных объектов за счет застройщиков, увеличение размера собственного капитала застройщика и пр.

Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости»:
– Уровень цен на квартиры в новостройках Петербурга находится в точке относительно устойчивого равновесия. С одной стороны – высокая конкуренция среди застройщиков, большое число проектов, стартовавших в 2014-2015 годах, снижение уровня реальных доходов населения ограничивают компании в повышении стоимости квартир. С другой стороны – валютные катаклизмы, влияющие на рост себестоимости строительства, что не может не отразиться на цене за квадратный метр. Этот фактор и обусловил тенденцию роста цен к лету 2016 года. Значительный дисконт в такой ситуации – это демпинговая мера, к которой серьезные застройщики прибегать не готовы.

Николай Копытин, генеральный директор ГК Normann:
– Снижение себестоимости строительства возможно за счет выбора перспективных земельных участков, использования энергоэффективных технологий, заключения долгосрочных договоров с партнерами. В итоге снижается и цена квартиры для покупателя. Но, к сожалению, не все факторы можно просчитать заранее. Например, недавний резкий скачок цен на инженерное оборудование из-за валютных колебаний серьезно сказался на стоимости стройки. Говорить о существенном дисконте в таких условиях не приходится.

Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций группы компаний «Эталон»:
– Следует понимать, что предпосылок для снижения цен нет: нестабильная экономическая ситуация в стране, меняющиеся градостроительные правила в Петербурге, нагрузка на застройщиков по строительству социальных объектов – все это влияет на конечную стоимость квадратного метра. При этом потребность людей в качественном жилье никуда не исчезла. Клиенты по-прежнему выбирают качественные квартиры у надежных компаний.

Иван Романов, генеральный директор ООО «Полис Групп»:
– В «Полис Групп» предлагаются различные схемы покупки жилья. Ипотечные кредиты, рассрочка, 100% оплата. В частности, по новому дому в ЖК «Вернисаж», продажи которого стартовали в марте, при 100% оплате скидка будет составлять 20%, а для иногородних клиентов предоставляются дополнительные бонусы. Кроме того, при желании сэкономить в кризисное время на приобретении жилья в новостройке необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия на стадии нулевого цикла или на начальных этапах строительства. Квартира на нулевом этапе продается намного дешевле, чем уже построенное жилье. В среднем экономия при такой сделке может доходить до 30% от реальной стоимости объекта.

Анна Бунеева, заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ»:
– Цены на жилье, которое мы строим, соответствуют нашим затратам. Понимая, что покупателям сейчас трудно сразу оплатить полную стоимость квартиры, мы предлагаем рассрочку, специальные акции на готовые квартиры. Спрос на жилье эконом-класса остается стабильным, этому способствует субсидируемая ипотека.

Алексей Муравьев, руководитель маркетинга и аналитики Лаборатории МЕТРОВ:
– На самом деле корректировка цен уже произошла в конце 2015 года, ждать дальнейшего снижения не имеет смысла. Возможно краткосрочное снижение цен как акции и спецпредложения. В объектах на низкой стадии готовности и в зоне «прикадья» цены и так низкие относительно спальных районов города и будут расти в зависимости от стадии готовности объектов.
Сейчас стоит говорить об усилении дифференциации объектов – в спальных районах, в центральных, в зоне «прикадья» и в отдаленных районах Ленобласти. То есть в каждом сегменте происходит деление на ликвидные и неликвидные объекты. В принципе, этот процесс постоянен, но сейчас он особенно усилился.
Платежеспособный спрос сократился, по разным оценкам, на 30-50%, и сейчас можно говорить, что активность спроса сходна с ситуацией в 2012-2013 годах. Покупатели сосредоточены на объектах с высокой стадией готовности, а те покупатели, что рассматривают проекты на низкой стадии готовности, ожидают существенного дисконта. Это плата за риск.
Сейчас сложно строить долгосрочные прогнозы, но можно сказать, что средняя цена предложения в объектах, на которых будет вестись строительная активность, будет расти.

Анна Князева, начальник отдела продаж ООО «Петро­строй»:
– Сложно однозначно ответить на данный вопрос. С одной стороны, есть понимание, что себестоимость строительства из-за роста курса валют, конечно же, увеличивается, что должно повлечь за собой увеличение стоимости жилья; с другой стороны, даже несмотря на меры поддержки строительного рынка (к примеру, продление программы господдержки), строительный рынок испытывает определенные трудности. Думаю, в ближайшее время на рынке будут появляться очень и очень недорогие предложения, но те, кто хочет улучшить свои жилищные условия, должны хорошо подумать, обращать ли внимание на самые недорогие из них. Покупатель должен взвесить все «за» и «против» и обратить внимание на историю компании, предложение которой заинте­ресовало.

Людмила Бунакова, руководитель департамента долевого строительства ООО «Мегаполис Недвижимость»:
– Цены на рынке сейчас растут с каждым днем, и если даже полгода назад полноценную однокомнатную квартиру в пределах КАД можно было приобрести за 2,5 млн рублей, то сейчас за эти же деньги доступна только лишь небольшая студия на окраине города. Этот пример ярко характеризует адекватность цен на рынке. У застройщиков есть определенные обязательства перед подрядчиками, а именно оплата поставок строительных материалов, которые, в свою очередь, повышаются в цене, что неизбежно ведет к возрастанию стоимости самой квартиры.
За всю историю не было зарегистрировано ни одного случая тотального уменьшения стоимости квартир. Максимум, что может ожидать покупатель, – это акции от самого застройщика.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Сейчас на рынке баланс, когда человек за разумные деньги приобретает качественное и комфортное жилье. В 2016 году объем предложения продолжит сокращаться, девелоперы будут открывать новые проекты с удвоенной осторожностью. Уменьшающийся объем предложения и растущая себестоимость не позволят снизить стоимость квадратного метра. В 2016 году спрос не уменьшится, а сокращение предложения способствует оздоровлению и более гармоничному состоянию рынка. Цены будут оставаться на прежнем уровне с возможной коррекцией в пределах инфляции.

Станислав Данелян, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость»:
– В прошлом году объем продаж по отношению к пиковому 2014 году скорректировался на 30-50% у всех застройщиков, мы подтверждаем это и нашими результатами. Однако показатели 2014 года были спровоцированы паническими настроениями на рынке, их нельзя считать нормой. Показатели 2015 года сравнимы с результатом 2013-го, который, кстати, нас вполне устраивал. За это время серьезных ценовых корректировок не произошло. Застройщики делают скидки в рамках маркетинговых акций, которые были всегда. На наш взгляд, для снижения цен нет никаких оснований. Ипотека работает, спрос вполне устойчивый, можно констатировать, что рынок стабилен.

Анастасия Мельникова, директор по маркетингу и рекламе проекта «На Царскосельских холмах»:
– По мнению аналитиков, стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Петербурге максимально приближена к себестоимости, а предложение превышает спрос. На основании этого можно сделать предположение, что стоимость является вполне адекватной и стабильной. То есть резких колебаний в ту или иную сторону ждать не приходится.
На сегодняшний день рынок первичной недвижимости только-только достиг определенного равновесия, масштабного падения цен, скорее всего, не будет. Застройщики всегда проводили и проводят акции и спецпредложения, которые можно рассматривать как завуалированные скидки.

Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК DOCKLANDS:
– Мы считаем, что не будет какой-либо значительной корректировки цен в ближайшее время. Цены на недвижимость адекватны, стоимость материалов выросла. Застройщики удерживают цены на текущем уровне, вместо того чтобы поднять их, обосновывая дороговизной себестоимости строительства.
Нужно не подстегивать спрос скидками и дисконтами, а предлагать квартиры наивысшего качества. Покупателя уже не удивить просто коробкой здания или оригинальным фасадом. Ему необходим целый комплекс сопутствующих условий для принятия положительного решения о покупке. К числу таких условий относятся: продуманные планировки, отделка под ключ, подземный паркинг, кладовые помещения, наличие в составе комплекса инфраструктуры, а также наличие дополнительных сервисов: уборка квартир, услуги курьера, доставка еды. Покупатели стремятся к комфорту и наивысшему качеству материалов и технологий, используемых при строительстве. Так, важным является наличие приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией воздуха, центральной системы кондиционирования, современной системы безопасности с допуском жителей дома только на свой этаж и использование материалов высокого уровня в отделке. Проект, сумевший воплотить все эти условия, всегда будет пользоваться спросом у покупателей, и цена его будет обоснованна.

Вита Бланк, руководитель отдела продаж Yard Group:
– Рынок недвижимости реагирует на экономические реалии довольно инерционно. Доходы населения не растут, поэтому повышать цены на данный момент необоснованно. Традиционно стоимость объекта повышается на последних этапах строительства; купив на нулевом цикле, покупатель выиграет минимум 20%.
Цены на жилье не могут опускаться бесконечно, так как существует рентабельность проекта, а в убыток себе никто работать не будет. Растет затратная часть: цены на строительные материалы, перевозки и т. д. Поэтому предсказывать падение цены на жилье не представляется возможным.