Выигрывают покупатели

Наиболее ярким трендом регионального рынка первичной недвижимости аналитики называют ожидание рывка. «Рынок сжался, но пружина вот-вот распрямится. И все этого ждут», – утверждают они.

Объективные «ножницы»

Если на бизнес-классе и элитном жилье системный кризис, который переживает отечественная экономика, сильно не сказывается, то массовый сегмент жилищного строительства в Петербургской агломерации сегодня все глубже входит в ситуацию «ножниц». Разрыв между желательной для потребителя и экономически обоснованной ценой за 1 кв. м составляет почти 50%. «Спрос хочет цену в районе 49,9 тыс. рублей за 1 кв. м, а предложение такую цену обеспечить в среднем не может, потому что экономики проектов на этом уровне цен нет», – утверждает Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). Результатом уже стало сокращение емкости поглощения рынком квадратных метров. За последний год, по разным оценкам, этот показатель сократился на 25-30%. «Чтобы восстановить объемы поглощения, необходимо либо повышение доходов населения, либо понижение ценового уровня до адекватного доходам населения. Пока ни до того, ни до другого мы дотянуться не можем», – говорит эксперт.
Застройщики фиксируют стабильные объемы продаж, обусловленные тем, что покупателям предлагаются сегодня достаточно выгодные условия. «Мы уже видели это в кризисные годы: в 1998-м, а потом в 2008-м», – вспоминает Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС». Он убежден, что сегодня – идеальное время для инвестиций в первичную недвижимость, поскольку через пару-тройку лет, когда кризисное падение сменится прогнозируемым подъемом экономики, спрос на жилье намного превысит предложение, что спровоцирует галопирующий рост цен. «Продажи сегодня на стабильном уровне, однако новые объекты строители почти не начинают. Плавный процесс, который развивался в последние пять-шесть лет, когда, вводя в эксплуатацию один объект, застройщик начинал другой и завершал строительство третьего, сегодня нарушен. Мы идем к тому, что рынок сжимается, потому что никто не хочет продавать квадратные метры по нынешним ценам», – говорит он.
Причем стоит учитывать, что петербургский строительный рынок по своей природе консервативен и с предложением здесь никогда не было так же хорошо, как, к примеру, в Москве. «Сколько в нашем городе еще не расселенных коммуналок? Сколько хрущевок, проблема расселения которых вот-вот приобретет системный характер? Необходимость обеспечения петербуржцев жильем по социальным программам также скажется и на рыночном объеме предложения, и на цене за квадратный метр», – предупреждает господин Медведев.
Между тем в нынешнем году эксперты прогнозируют рост цен на первичную недвижимость максимум в пределах 15%. Высказываются даже мнения, что в ближайшей перспективе сохранится нынешний ценовой диапазон (74-87 тыс. рублей) с поправкой на инфляцию.

Функционал плюс репутация

Характеризуя дальнейшее развитие рынка жилищного строительства в Петербургской агломерации, Михаил Медведев акцентирует внимание на нескольких очевидных трендах. Прежде всего, это стремление покупателей приобрести квартиры, организованные как можно более функционально. «В функциональность упирается архитектурная мысль. Мы видим даже примеры того, как, купив комфортное жилье в пригороде, собственники начинают перестраивать его, отдавая предпочтения менее просторным помещениям. Мы постепенно приходим к европейскому пониманию параметров массового жилья – оно должно быть компактным и приближенным к точкам тяготения интересов конкретного потребителя», – уточняет г-н Медведев.
Эта идея подтверждается экспертными данными. По информации АРИН, типичным предметом сделки на рынке первичной недвижимости является однокомнатная квартира (вкупе с квартирами-студиями это более 60% продаж), при этом средняя площадь такого жилья равна 35-36 кв. м (соответственно площадь комнаты – в пределах 15-17 кв. м). К слову, это совпадает и с внутренними стандартами крупных застройщиков. Так, согласно стандарту «Базовый комфорт» ГК «ЦДС» средняя площадь комнат в двухкомнатной квартире составляет 15 и 17 кв. м, для трехкомнатной – это 12, 15 и 17 кв. м соответственно.
В то же время, как ни парадоксально, принципы функциональности и оптимизации строительных издержек не окажут сколько-нибудь существенного влияния на стремление застройщиков индивидуализировать проекты в массовом сегменте. «Разумеется, для массового жилья себестоимость, технологичность процесса значительно важнее чем архитектурные изыски. Однако работа по типовому проекту не исключает наличия декоративных индивидуальных деталей, и этот тренд будет усиливаться», – прогнозирует Андрей Тетыш. «Сейчас очень много людей, предъявляющих требования к массовому жилью гораздо выше средних. Это, вероятно, те потребители, которые уже в своих приобретениях дошли до масштаба трехкомнатной квартиры и понимают, что, добавив еще немного средств, смогут себе позволить что-то более изысканное. Поэтому можно ожидать, что интересными архитектурными решениями будут отличаться не только проекты бизнес-класса и элиты. Такие решения вполне реальны на верхних этажах домов массового сегмента, отданных под видовые квартиры», – предполагают эксперты.
Концепция «Базовый комфорт», четко регламентирующая стандарты качества и технические характеристики жилья, которое строит ГК «ЦДС», оставляет возможности для новаций и творческого осмысления типовых проектов. «Новации обусловлены в основном двумя факторами. Во-первых, меняются стройматериалы: строительная индустрия не строит на месте, и появляются возможности без удорожания проекта сделать его более интересным, чем планировалось первоначально. Во-вторых, дополнительные уникальные черты объекта, его индивидуальность, определяют выбор потребителя, ориентированного на более интересное предложение по разумной цене», – убежден Михаил Медведев.
В этом контексте логично, что, хотя клиенты не всегда хотят покупать квартиры с отделкой от застройщика, предложение в массовом сегменте с чистовой отделкой составляет как минимум до 70% рынка. И такую степень готовности квартир эксперты называют идеальной для продажи, поскольку, с одной стороны, будущий собственник экономит средства на ремонте, а с другой – получает базовый вариант, не требующий существенных временных и финансовых затрат.
«Мы предлагаем чистовую отделку на всех объектах. И покупатели квартир небольшого метража, как правило, охотно пользуются этой опцией. Ведь чистовая отделка может быть не очень затратной, но, скажем так, творческой. Например, если это обои, то под покраску, что оставляет простор для творчества будущих жильцов. По сути, на их долю остаются только заботы по созданию собственного интерьера», – констатирует Михаил Медведев.
Он также указывает на то, что сегодня, как и несколько лет назад, решающее значение для покупателя имеет не только цена недвижимости, но и репутация застройщика. «Хотя в кризисы и хорошо начинать бизнес, доверие клиентов строительные компании нарабатывают не один год. Мы стремимся поддерживать свою репутацию вот уже полтора десятка лет», – подчеркивает он.