Небольшой формат демонстрирует устойчивость

Кризис ударил по всем сегментам коммерческой недвижимости, но торговля пострадала одной из первых. Как говорят участники рынка, сегодня наиболее устойчивое положение занимают небольшие торговые центры районного масштаба.

По данным Colliers International в России, в настоящее время в Санкт-Петербурге функционируют 99 торговых центров суммарной площадью (GLA) 2,69 млн кв. м. На протяжении последних нескольких лет (2013-2015 годы) рынок прирастал преимущественно региональными проектами, такими как, например, «Европолис», «Жемчужная плаза», «Континент на Бухарестской» и «Континент на Звездной». Также продолжали реализовываться районные и микрорайонные форматы, как, например, «Монпансье», «Пять озер» или «Парнас».

Наступить на пятки Самаре

По данным Colliers International, по показателю обеспеченности населения торговыми площадями среди всех городов-миллионников России Санкт-Петербург занимает второе место по итогам 2015 года, уступив лишь Самаре и обогнав Екатеринбург. По прогнозам аналитиков компании, к концу 2016 года Самара сохранит свое лидерство, а Санкт-Петербург переместится на третье место, пропустив вперед Екатеринбург. Соответственно, жесткая конкуренция и битва за покупателя в 2016 году в Северной столице усилятся, и самыми живучими в ней окажутся те ТРЦ, которые могут и умеют проводить планомерную работу по увеличению своей доходности вне зависимости от своего GLA.
Как отмечает Анна Никандрова, регио­нальный директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International в России, в связи со снижающимися объемами строительства, наблюдавшимися в течение последних нескольких лет, существенного перераспределения долей между торговыми комплексами не происходило. «Так, в 2015 году ввод второй очереди торгово-развлекательного комплекса «Питер-Радуга» увеличил общую площадь проекта до 103 тыс. кв. м, что перевело торговый комплекс в статус суперрегионального. Также открылся первый профессиональный аутлет – Outlet Village Pulkovo, который можно отнести к специа­лизированным торговым комплексам, – говорит она. – Что касается ближайших перспектив, то мы ожидаем появления на рынке нового суперрегионального комп­лекса «Охта Молл» и второй очереди торгового центра «Порт-Находка». Эти два проекта не внесут существенных корректировок в текущее распределение торговых центров по типам».

Рост за счет новых районов

Говоря о дальнейшем развитии рынка, эксперты отмечают, что в основном новое предложение будет приходиться на локальные торговые центры районного и микрорайонного формата, которые будут реализовываться в новых районах массовой жилой застройки. Аналитик ИХ «Финам» Тимур Нигматуллин отмечает: «Учитывая растущую конкуренцию и сложную экономическую конъюнктуру, все более популярными у ретейлеров будут становиться малые ТЦ, которые удобно строить для покрытия небольших районов, и они дешево стоят».
Наталья Борец, директор отдела аренды SRV, отмечает, что для микрорайонных и районных центров емкость рынка растет с расширением границ города. Такие объекты рассчитаны на значительно меньший трафик, они чаще всего располагаются внутри одного спального района, где в зоне 10-15-минутной доступности может проживать около 20-30 тыс. человек. Такое расположение обеспечивает комплексу трафик от 3-5 тыс. человек в день, при этом «якорем» выступает супермаркет площадью около 1 тыс. кв. м. «На сегодняшнем рынке эти показатели более достижимы, чем необходимые для более крупных торгово-развлекательных центров размеры трафика, а также число и размер «якорей». Меняющееся покупательское поведение также способствует развитию именно формата «торговый центр у дома». В сегодняшних условиях они позволяют сэкономить время на дорогу к центру, а также деньги на спонтанных покупках, обычно совершаемых в крупных торгово-развлекательных центрах», – говорит Наталья Борец.

Место для крупных

Впрочем, среди экспертов есть и те, кто полагает, что и очень большие торговые центры занимают сегодня прочные позиции.
«В кризис наиболее выгодное положение занимают торговые комплексы районного формата, а также крупные – региональные и суперрегиональные, но при условии что концепция комплекса соответствует как рыночным требованиям, так и требованиям покупателя», – уверен Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions.
Госпожа Никандрова полагает, что Санкт-Петербург обладает потенциалом для реализации еще одного-двух региональных или суперрегиональных торговых комплексов, однако, считает она, в текущих условиях старт реализации был бы преждевременным.
Роман Евстратов, партнер Rusland SP, рассуждает: «Я думаю, наиболее уязвимы крупные окружные торговые центры, которые концептуально строились в расчете на аудиторию региональных и суперрегиональных. Когда последних еще не было, объекты площадью 40-45 тыс. кв. м включали даже относительно крупные fashion-бренды, на базе которых строилась привлекательная для покупателя галерея одежды, обуви и аксессуаров. Сейчас международные и федеральные fashion-сети перетекли в более крупные объекты, за ними туда ушел и покупатель. Но это тенденция последних 5-7 лет, и кризис лишь сделал проблемы среднеразмерных объектов заметнее».

В целях экономии

Марат Манасян считает, что помимо прочего тенденция роста популярности районных торговых центров обусловлена стремлением потребителей к экономии. «В текущих экономических обстоятельствах люди стараются меньше посещать крупные торговые комплексы, чтобы уберечь себя от лишних покупок», – выдвигает он свою версию.
В то же время торговые центры районного формата привлекают людей возможностью приобретения товаров, удовле­творяющих базовые потребности. «Второй положительный момент – шаговая доступность торговых центров, что позволяет сэкономить как временные ресурсы, так и транспортные расходы», – считает господин Манасян.
Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева подтверждает слова коллеги: «В кризисное время меньше всего теряют продуктовые супермаркеты и дискаунтеры, детские товары и фуд-корты, а значит, что на фоне переориентирования потребителей на удовлетворение базовых жизненных потребностей стимул к развитию получат торговые центры, представляющие несетевых, но качественных операторов торговли. В свою очередь, крупные ТРЦ люди стали посещать реже. Однако уже в 2016 года посещаемость торговых комплексов начала расти, хотя не исключено, что всплеск временный, и причина его – отложенный спрос».
Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие», считает, что перспективы есть у специализированных площадок, в частности тех, которые сконцентрировали свое внимание на сегменте «дисконт». «Тем не менее неполная заполняемость арендаторами нового аутлета близ Пулково свидетельствует о том, что у ретейлеров в текущих экономических условиях сохраняются некоторые опасения и на счет этого формата», – отмечает эксперт.

Мнение:

Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге:
– На первом месте по стабильности в условиях кризиса стоят микрорайонные торговые центры, поскольку являются местом для ежедневных покупок местных жителей. На втором месте – районные торговые центры. На третьем – крупные торговые комплексы типа «Меги». В ближайшие два года мы не ожидаем изменений в соотношении между этими сегментами. Возможно, такие центры станут более социально направленными.