Доходные дома – в массы

Инвестиции в арендное жилье могут поддержать рынок жилищного строительства. Федеральные власти всерьез заинтересовались развитием доходных домов в России.

Панельная дискуссия, посвященная вопросам развития в России сегмента арендного жилья и его влияния на инвес­тиционную активность в реальном секторе экономики России, прошла в рамках ПМЭФ-2016.

Законы поправят

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень заявил в рамках пленарной дискуссии, что в 2015 году Минстрой проделал значительную работу по формированию законодательных основ развития рынка арендного жилья, в частности были приняты поправки в Жилищный кодекс, которые вводят понятие наемных домов и регулируют отношения между наймо­дателем и нанимателем.
До конца текущего года планируется внести ряд поправок в российское законодательство: отменить налог на имущество по наемным домам и апартаментам, упростить механизм регистрации прописки граждан в наемных домах и апартаментах и предоставить налоговые вычеты по расходам физлиц на аренду жилья (по аналогии с вычетами при покупке жилья). Предполагается, что новые правила будут распространяться и на уже реализованные проекты.
По словам министра, арендное жилье – важный аспект экономического развития страны, фактор, значительно влияющий на мобильность трудовых ресурсов.
По словам первого заместителя председателя Правительства РФ Игоря Шувалова, государство готово предоставить определенные налоговые льготы, в том числе налоговые вычеты по расходам физических лиц на аренду жилья. «Мы ждем от Минстроя РФ и от Минфина РФ внесения соответствующих предложений по законодательству», – заявил Игорь Шувалов. При этом он отметил: «Не нужно придумывать велосипед, а следует использовать такие же законодательные конструкции, которые есть в других государствах, где развит рынок арендного жилья».

«Арендные» ЗПИФы

Сегодня, по оценкам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), около 23 млн семей в РФ нуждаются в улучшении жилищных условий. Как посчитали аналитики АИЖК, почти 8 млн из них готовы рассмотреть в качестве альтернативы арендное жилье. Решить проблему нехватки жилья намерены за счет возведения «государственных доходных домов», в строительстве которых предлагается поучаствовать и частным инвесторам.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию при поддержке Банка России до конца 2016 года создаст закрытый паевой инвестиционный фонд с целью дальнейшего привлечения средств физических лиц для строительства в крупных городах России доходных домов. На старте проекта АИЖК планирует инвестировать 30 млрд рублей. По мнению генерального директора АИЖК Александра Плутника, арендное жилье будет востребовано. Сегодня реальный объем арендного жилья в стране оценивается в 150 млн кв. м, что составляет около 4% всего жилищного фонда страны, причем подавляющее число семей арендуют жилье у физических лиц (3,3 млн семей из 4 млн).
«АИЖК собирается инвестировать 30 млрд рублей уже в этом году. В первую очередь мы хотим сосредоточиться на Москве, а также Томске, Казани и Приморском крае. Первые проекты арендного жилья с ЗПИФ могут появиться уже в 2017 году в Москве», – сообщил Александр Плутник. На первом этапе реализации проектов предполагается создание доходных домов с жилой площадью до 40 кв. м с возможностью дальнейшего увеличения до 100 кв. м.
Предполагается, что неквалифицированные инвесторы, в первую очередь физические лица, передают управление своими финансовыми ресурсами управляющей компании ЗПИФ АИЖК с целью приобретения объектов на разной стадии готовности для дальнейшего создания фонда арендного жилья. При этом доход физического лица, владеющего паями такого фонда, формируется из двух составляющих: текущих поступлений за счет распределения чистых арендных доходов; увеличения стоимости пая в зависимости от роста стоимости активов фонда. «Арендный рынок должен сегодня развиваться за счет прозрачных коллективных инвестиций. Граждане должны быть уверены, что это не финансовая пирамида, а надежная организация, которая привлекает средства граждан», – отметил Игорь Шувалов.
В случае успешной реализации пилотных проектов программу планируется распространить и на другие регионы. «Средств на строительство арендного жилья в ближайшее время у государства не будет. Мы сможем предоставить налоговые льготы, вычеты, а АИЖК предоставит еще один инструмент надежного сбережения и зарабатывания. Нужно, чтобы доля арендного жилья в России в конечном итоге составила от 20 до 30%. Мы должны оценить результаты работы программы в пилотных проектах, чтобы в следующем году продолжить работу не только в Москве, но и других крупных городах», – заявил Игорь Шувалов.

Смешать форматы

О западных практиках развития рынка арендного жилья на панельной дискуссии рассказали Джон Риа, управляющий парт­нер RHEALCapital Management LLC, Радж Викаш Верма, постоянный член Управления по регулированию и развитию пенсионных фондов Индии (PFRDA), Рикардо Бофил, президент Ricardo Bofill Taller deArquitectura. По мнению последнего, у российского рынка доходных домов большой потенциал. «Государство должно проводить последовательную политику в отношении социальных съемных квартир. Самое главное – не проводить сегрегацию, а смешивать форматы. В США, Испании, Индии с успехом интегрируют съемное жилье для экономически слабых слоев населения в проекты, где есть и апартаменты класса люкс, и среднего ценового сегмента. В целом внутри одного микрорайона 30% жилья должно приходиться на жилье для сдачи в аренду. Съемное жилье надо смешивать с квартирами, выставляемыми на продажу», – считает Рикардо Бофилл.

Кстати:

Арендные квартиры, по мнению экспертов АИЖК, актуальны для городов с населением от 250 тыс. жителей. В портфеле АИЖК должно появиться не менее 200-300 домов.