Навигатор для девелопера

На прошлой неделе состоялась презентация книги «Юридический справочник застройщика», подготовленной экспертами АБ «Качкин и партнеры». Впрочем, интерес собравшихся вызвал не только сам повод мероприятия, но и развернувшаяся затем дискуссия о перспективах земельного рынка в Петербурге.

Новый справочник, по замыслу его авторов, представляет собой практическое пособие по юридическим аспектам создания объекта недвижимости. «Когда занимаешься юридическим сопровождением рынка недвижимости много лет, приводишь все в единую систему и начинаешь понимать некоторые закономерности, которые часто не осознают даже законодатели, чьи инициативы нередко противоречат друг другу, – пояснил идею создания книги руководитель авторского коллектива Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры». – Из собственной практики бюро нам очевидны основные вопросы, возникающие у девелоперских и строительных компаний в процессе создания объекта недвижимости. Чтобы упростить для них юридическую часть реализации проектов, мы решили написать практическое пособие. Справочник основан на федеральном законодательстве, действующем на начало 2016 года в области девелопмента. Мы сознательно сделали эту книгу бесплатной. Она доступна для скачивания в Интернете».
Дискуссионную часть мероприятия присутствовавшие на нем эксперты восприняли как подготовку уже ко второму изданию справочника и прокомментировали некоторые особенно выдающиеся коллизии действующего законодательства. Ряд кейсов озвучил сам Дмитрий Некрестьянов: «Яркий пример – Театр Пугачевой. Неясно, как могло так получиться, чтобы зоны на Генплане не совпали с зонами в ПЗЗ, оказались принципиально разными, а город, обладая этой информацией, предоставил инвестору участок. Мы думали, что это уникальный случай. Но потом выяснилось, что такие ситуации возникают сплошь и рядом. В итоге страдает девелопер, потому что не существует механизмов взыскания убытков с государства за то, что оно совершило ошибку. Девелопер, реализующий проект, чувствует себя в лодке, плывущей в кромешной темноте без всяких навигационных приборов».
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер отметил, что у каждого успешно реализованного проекта в Петербурге своя уникальная история: «Подрядная» схема, когда инвестор нанимает девелопера, не работает, потому что четко обозначить сроки и бюджет проекта невозможно. Работают вертикально интегрированные команды, которые внутри себя имеют значительный штат юристов и лоббистов. Стройки, которые сегодня живы, закладывались 3-5 лет назад, и, по сути, это очереди реализующихся проектов. Абсолютно новых проектов – единицы».
По мнению Марка Лернера, точек для приложения девелоперских сил в Петербурге предостаточно: ресурсы для пополнения земельного банка в городе есть, интерес у инвесторов к реализации строительных проектов тоже, никуда не девается и потребность жителей в новом комфортном жилье. «Нет только понимания, как работать с рисками в условиях постоянно меняющегося законодательства», – заключил Марк Лернер.
Целесообразно ли в сегодняшних условиях приобретать новые земельные пятна, рассуждал генеральный директор ИСК «Отделстрой» Марк Окунь. «Вопрос скорее в цене. У собственников земельных участков сейчас несколько завышенные ожидания, в то время как у застройщиков все больше обременений, себестоимость строительства растет, – отметил Марк Окунь. – Пока не будет обретен баланс между запросами продавцов земли и возможностями застройщика, активных покупок не будет. Этот процесс в головах продавцов происходит небыстро. Нужно выждать время».
Президент РГУД и генеральный директор ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов заметил, нередко бывает так, что земельные участки имеют отрицательную стоимость: «Какие риски можно заложить в стоимость проекта, если внезапно город принимает решение о снижении максимальной высоты возводимых домов? Уповать на то, что земельный участок можно приобрести дешево, тоже не всегда оправданно – иногда земельный участок с учетом всех обременений имеет отрицательную стоимость; он и даром никому не нужен, особенно в тех районах, где спрос невелик. Об этом мало кто говорит. Из выступлений городских чиновников, к сожалению, совсем исчезло словосочетание «инвестиционный климат». Особенно это касается жилищного строительства. Если ты вкладываешь 100 млн EUR в автомобильный завод, ты в глазах города инвестор, а если ровно столько же инвестируешь в возведение жилого квартала – уже нет. В этом, как мне кажется, кроется ответ на многие вопросы».
По словам Максима Ручина, коммерческого директора компании «Росинжиниринг-проект», реализация проекта может оказаться под угрозой при отсутствии необходимых согласований, в том числе и от федеральных властей: «В нашей практике был пример, когда для складского комплекса потребовалось оборудовать съезд-выезд на проходящую рядом трассу, которая оказалась федеральной. При этом город получил деньги от инвестора за аренду земельного участка, а что теперь делать – непонятно». Дмитрий Некрестьянов отметил, что в разделе справочника есть отдельный раздел, касающийся линейных объектов недвижимости, в том числе дорог. «Мы сталкивались с разными ситуациями, одному из инвесторов потребовался съезд с КАД. Есть соответствующая законная процедура, для организации съезда оформляется сервитут. Однако при обращении в Росавтодор оказалось, что сделать это затруднительно, поскольку методика расчета платы за сервитут не установлена. На вопрос, как такие съезды организовывались ранее, поступил ответ, что вопрос решается в индивидуальном порядке», – привел пример Дмитрий Некрестьянов и добавил, что в последнее время случаев, когда камнем преткновения для застройщика становятся именно линейные объекты, стало гораздо больше.

Кстати:

Согласно оценкам экспертов, девелопер должен закладывать не менее 10% от общей стоимости проекта на возможные риски административного или юридического характера.