Управление и доверие

По мнению экспертов, стратегия construction management (управление строительством) не может в полной мере являться конкурентом для генерального подряда. На петербургском рынке этот формат развит слабо.

Два основных подхода к организации строительства обсуждали в рамках заседания круглого стола, организованного Комитетом по законодательству Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).

Прорабы-консультанты

При классическом, «генподрядном» подходе заказчик заключает договор непосредственно с генеральным подрядчиком и тот полностью руководит процессом строительства и прочими проектными подрядчиками. «В основе методики управления строительством лежит разбивка проекта на пакеты и принцип работы по «открытой книге», причем заказчик осуществляет все контакты с подрядчиками напрямую. При этом заказчика поддерживает профессиональный управляющий строительством, который не заключает договоры с подрядчиками, а только управляет ими», – рассказал Роман Дякин, директор отдела управления строительными проектами компании «АИКОМ».
Основным преимуществом в стратегии управления строительством, по мнению Романа Дякина, является возможность для заказчика в любой момент влиять на процессы, происходящие на проекте. «Заказчик находится непосредственно у руля, принимая решения по срокам, бюджету, технологическим решениям», – подчерк­нул Роман Дякин. Кроме того, по его словам, при работе с генеральным подрядчиком процент вознаграждения от стоимости строительно-монтажных работ составляет 14-17%, а при управлении строительством – 4-6%.
Советник юридической компании «Бейкер и Макензи» Ольга Аникина отметила, что с юридической точки зрения однозначный вывод, какой из подходов лучше, сделать сложно: «Выбор заказчик делает исходя из тех рисков, которыми хочет управлять. Градостроительный кодекс оперирует понятием «лицо, осуществляющее строительство» и устанавливает виды работ, на которые требуется допуск. Таким лицом в случае construction management является сам заказчик, он обеспечивает соблюдение всех требований, качество работ, строительный контроль и обеспечение техники безопасности на проекте».
Поскольку ответственность заказчика возрастает, еще на этапе подписания договора с управляющим строительством с его стороны должна быть зафиксирована серьезная юридическая поддержка заказчика, считает Евгений Буянов, руководитель проекта «LIFE-Приморский» ГК «Пионер» (направление «Санкт-Петербург»). «В случае возникновения споров с подрядчиками доказательную базу в суде должен готовить управляющий строительством», – считает он.
Евгений Буянов рассказал, что работа над проектом «LIFE-Приморский» велась в формате construction management. «На наш взгляд, пакетная разбивка значительно ускоряет сроки строительства, позволяет на более ранней стадии проводить тендеры, не дожидаясь формирования полного пакета рабочей документации, – уточнил Евгений Буянов. – Еще один плюс привлечения управляющего строительством – отсутствие большого штата сотрудников у заказчика непосредственно на площадке. При наличии генподрядчика у вас появляются свой технадзор, свои прорабы, начальники участка и т. д. При работе с управляющим строительством на этапе подписания договора оговаривается график привлечения персонала, причем постоянное присутствие некоторых специалистов не требуется, что сказывается на конечной стоимости контракта».

Выбора нет

Как считает Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании «Еврострой-Развитие», для заказчика или инвестора проекта не должно появляться выбора между генподрядной организацией и компанией, оказывающей услуги construction management, поскольку эти форматы управления принципиально различны. «Генподрядчик выступает как исполнитель и управленец, несущий ответственность за качество и сроки реализации, а construction management отвечает лишь за управление в качестве консультанта, указывая заказчику на ошибки, недочеты, но не устраняя их. Компании, предоставляющие услуги по construction management, с определенной периодичностью представляют заказчику отчет о ходе строительства с указанием недочетов, но все ответственные решения по их устранению принимает непосредственно заказчик, он же берет на себя все возможные риски, а construction management компетентно консультирует», – отмечает Александр Матеша.
По его словам, на петербургском рынке проектов, реализованных в формате construction management, пока немного. «Из проектов, в которых для управления строительством привлекали европейских коллег, можно назвать БЦ «Невская ратуша», ТЦ «Стокманн» на Невском пр., ТРК «Галерея».

Мнение:

Виктор Тарасов, директор по строительству компании «РосСтройИнвест»:
– Чаще всего случается так, что управляющий строительством по факту берет на себя и функции генерального подрядчика, поэтому принципиальной разницы между тем и другим подходом, на мой взгляд, нет. Ничего нового не придумали, пакетным управлением я занимался еще в 80-е годы прошлого века. То, что сегодня отдельные застройщики пытаются изменить классическую схему, вполне нормально. В спорах да родится истина. Организация управления строительством – это вопрос взаимных договоренностей. Заказчик делегирует часть своих обязанностей подрядчику. Результат плачевный, если заказчик и подрядчик, сидя в одной лодке, гребут в разные стороны. Дело дает результат только тогда, когда есть команда. Я знаю многих застройщиков, которые «специальные» условия без проблем прописывают в договоре генерального подряда. Однако при работе с управляющим строительством нужно учитывать, что даже если он по факту исполняет функции генерального подрядчика, вся ответственность ложится на заказчика.