Город контрастов

Удаленность от центра, плохо развитая социально-культурная и транспортная инфраструктура, сложная криминогенная обстановка – вот ключевые факторы, способные снизить цену квартир. Однако однозначно неблагополучных районов в Петербурге нет – локации с «дурной славой» вполне мирно сосуществуют с вполне дорогими кварталами.

Еще с советских времен каждый житель нашей страны знал, что в большинстве крупных городов мира, скажем, в Нью-Йорке, есть неблагополучные районы вроде Гарлема, куда днем даже полицейские лишний раз стараются не наведываться. К счастью, за более чем четверть века капитализма социальное расслоение общества не привело к формированию «бедных кварталов» и большинство районов города сегодня больше напоминают «зебру» – даже в непопулярных локациях можно встретить вполне благополучные кварталы. Отчасти это стало следствием остро критикуемой в свое время уплотнительной застройки – неблагополучные кварталы «разбавлялись» вполне престижным жильем.

Все кошки серы

В целом в Петербурге и пригородах тяжело выделить районы, которые можно целиком отнести к разряду неблагополучных. «Скорее мы можем говорить о некоторых отдельных локациях, включенных в их состав. Среди таких можно назвать северную часть Выборгского района, северную часть Красногвардейского, часть Кировского и Невского районов. Хотя в рамках последнего направления развивается локация вокруг станции метро «Дыбенко», которую вполне можно отнести к категории «перспективный комфорт».
Также менее благополучными считаются такие отдаленные районы, как Шушары, Кудрово, Юкки и Девяткино», – говорит Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие».
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», поясняет: «В каждом районе есть депрессивные территории, где спрос на жилье достаточно вялый, но которые сегодня все равно начали осваивать, так как более привлекательные участки уже закончились. В основном эти территории характеризуются низким уровнем транспортной доступности (часто отсутствием в пешей досягаемости станций метрополитена), изобилием промышленных предприятий, дефицитом предприятий сферы обслуживания и объектов социальной инфраструктуры».
Впрочем, есть скептики, которые считают, что у Петербурга все впереди и гетто еще могут появиться в новых кварталах-муравейниках «закадья» – обилие в этих массивах «однушек» и квартир-студий делает их привлекательными для покупок с целью последующей сдачи в аренду. Недорогое жилье внаем привлекает большое количество мигрантов из стран бывшего СССР, что ведет к формированию этнических гетто, и лет через 15-20 Петербург может получить свой Гарлем.

Субъективная цена

Эксперты указывают на то, что прямая корреляция между фактическим уровнем комфорта и ценой прослеживается далеко не всегда. Зачастую определяющим фактором стоимости становится сложившееся у населения восприятие территории. Если не брать во внимание центр города, то надбавка стоимости за более высокий статус территории будет варьироваться в размере 3-5%. Это хорошо видно на примере предложения в соседних парах локаций, таких как Невский и Приморский или Невский и Калининский.
Большинство опрошенных экспертов среди неблагополучных районов чаще всего называют Невский. «Самый неблагополучный имидж у территорий в районе станций метро «Пролетарская» и «Рыбацкое» за счет большого количества промышленных зон и дешевого арендного вторичного предложения», – заключает Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге. Тем не менее, говорит она, прилегающие к метро зоны метро активно застраиваются новыми жилыми комплексами, ценник в которых сопоставим с пригородными территориями – 90-100 тыс. рублей за 1 кв. м.
Также не самый благополучный имидж формируется у ряда зон новой застройки. «Так, застраиваемая территория около станции метро «Парнас», где цены варьируются от 80 до 100 тыс. рублей за 1 кв. м, соседствует с крупной промышленной зоной, а в Новом Девяткино большая часть предложения представляет собой недорогое малогабаритное жилье, стоимость которого начинается от 60 тыс. рублей за 1 кв. м», – уточняет госпожа Пряникова.
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», обращает внимание на то, что наиболее неблагоприятная экологическая ситуация наблюдается в северной части Кировского района, южной части Калининского района, Красногвардейском, Невском. Экологическая обстановка осложняется в данных районах наличием промышленных предприятий и автомагистралей. Если говорить о транспортной доступности, то здесь в антирейтинг попадают, как правило, районы с неплохой экологической обстановкой, однако с пока не решенными проблемами дорожных развязок. Это и Красносельский, и Всеволожский, и Пушкинский, и Колпинский районы.
В плане криминогенности районы также различаются, но это скорее внутренняя общегородская статистика. «Так, наибольшее количество преступлений фиксируется в историческом центре – в Адмиралтейском, Петроградском, Центральном и Василеостровском районах. Причем значительная часть противоправных действий направлена на гуляющих здесь туристов. Не способствует улучшению криминогенной обстановки и множество расположенных в этих районах коммуналок, которые сдаются нелегальным мигрантам. Не очень хорошей репутацией пользуется и Невский, Кировский районы, где немало общежитий и старых домов, в которых, вполне понятно, не самая благополучная социальная среда. Не самыми комфортными территориями считаются ул. Руставели, Кондратьевский пр. и микрорайоны вокруг железнодорожной станции Пискаревка. Даже вроде бы благополучный Выборгский район нередко попадает в сводки из-за инцидентов в парке «Сосновка», – резюмирует госпожа Беляева.

Мнение:

Кирилл Моченков, руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar:
– Колпино – самый криминальный среди спальных районов. Безусловно, такая репутация отражается на ценах: стоимость квадратного метра в Колпино на 15-20% ниже, чем в других спальных районах в черте города. Примечательно, что среди жителей северных районов Петербурга традиционно принято считать неблагоприятными южные районы города, и, наоборот, «южане» говорят о неблагополучном севере. Однако в действительности ситуация в этих районах идентична.