С заделом на десятилетия

В конце апреля Комитет по градостроительству и архитектуре объявил закрытый конкурс на реновацию кварталов в так называемом «сером поясе» – промышленных зонах, располагающихся южнее Обводного канала. Действительно, почва для редевелопмента в Петербурге создана на многие десятилетия вперед, поскольку в центре города расположено большое количество промышленных предприятий, а исторические здания ветшают и разрушаются. Дело за малым – политической волей городских властей и наличием инвесторов.

Строители хотят диалог

По данным комитета по земельным ресурсам Смольного, к промышленным территориям относится 19 тыс. га городской земли, что составляет 13,6% общей площади Петербурга. Только в историческом центре города, который занимает 5,8 тыс. га, расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают практически половину – 2,2 тыс. га. В то время как в европейских столицах, уже прошедших через процедуру редевелопмента, на «промку» приходится порядка 10-15% центра.
По мнению участников строительного рынка, основным сдерживающим фактором для реализации проектов редевелопмента в Петербурге является постоянно меняющееся законодательство, а также требования по созданию сопутствующей инфраструктуры, предъявляемые к застройщикам. Это существенно влияет на экономику проектов. «Нормальная работа возможна лишь в конструктивном взаимодействии с городскими властями, – говорит генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков. – Важно к вопросу редевелопмента территорий подходить комплексно: заранее определять назначение бывших промышленных зон, понимать, где будет построена жилая недвижимость, а где коммерческая. Сейчас же девелоперы получают полностью неподготовленные земли и сами решают вопросы обеспечения территории инфраструктурой. Так не должно быть. Нужен диалог между застройщиками и городом».
По мнению генерального директора Knight Frank Saint Petersburg Николая Пашкова, согласования – это основная проблема всех проектов редевелопмента. Они могут длиться годами из-за множества ограничений градостроительного характера.
Тем не менее, видя перспективу той или иной локации, девелоперы все-таки начинают масштабные проекты. Так, по данным Knight Frank Saint Petersburg, в городе сегодня насчитывается более 80 проектов редевелопмента. «В активной стадии (продажи или освоения) находится около 60 проектов совокупной жилой площадью 3,4 млн кв. м жилья», – говорит Николай Пашков.

Завод превращается…

Наибольшая активность в плане редевелопмента наблюдается в Петроградском районе, в частности на Петровском острове, а также в Красногвардейском, Центральном и Московском районах города.
Освоением промышленных территорий Петровского острова занялись сразу несколько девелоперов. ГК «КОРТРОС» приступила к реализации элитного комплекса ROYAL PARK на месте бывших построек, принадлежащих СПбГУП «Судоремонтно-судостроительный завод «Спецтранс». По соседству идет строительство ЖК «Петровская Ривьера» от «Северного города» и ЖК «Остров» от «Строительного треста». О планах реализации своих проектов на месте пивоваренного завода «Новая Бавария» заявляли компании Hovard и «Леонтьевский Мыс». Последняя выкупила здание солодовни и планирует приспособить его под элитные лофты, а рядом построить бизнес-центр.
Есть земельные участки, принадлежащие ПО «Ленстройматериалы» и Nevsky Capital Partners, которые, по данным Knight Frank Saint Petersburg, уже предлагаются на продажу. «В перспективе десяти лет Петровский остров имеет все шансы преобразиться и стать еще одной премиальной локацией», – уверен Николай Пашков.
В Петроградском районе также обращают на себя внимание ЖК «Леонтьевский Мыс» от одноименного девелопера, возводящийся на территории заброшенного стадиона завода «Красное знамя», и ЖК «Европа Сити» на месте бывшего завода «Электрик» от «Группы ЛСР».
В Красногвардейском районе по принципу редевелопмента возводится ЖК «Четыре горизонта» от RBI. Ранее на месте строительства жилого дома располагалась фабрика «Возрождение». Под реконцепцию пошли территории бывших цехов завода «Знамя труда». В 2010 году участок общей площадью 8,5 га был приобретен финским концерном SRV. В том же году впервые было заявлено о начале реализации многофункционального комплекса Septem City, однако позже проект сменил название на более подходящее к локации – МФК «Охта Сити». Площадь комплексной застройки составит более 400 тыс. кв. м. Сейчас идет строительство первой очереди проекта – ТРЦ «Охта Молл» общей площадью 148 тыс. кв. м на участке 5,2 га. После ввода в эксплуатацию в августе 2016 года он войдет в пятерку крупнейших торговых объектов Петербурга. Решение о застройке оставшейся части участка будет принято после ввода ТРЦ «Охта Молл» в эксплуатацию. Концепция проекта еще окончательно не утверждена; предполагается, что он будет включать в себя офисные, гостиничные площади, многоуровневый паркинг.
В Московском районе наиболее масштабным проектом является строительство ЖК «Московские ворота» от ЛенСпецСМУ (редевелопмент территорий завода «Вагонмаш»). Часть промышленных территорий Центрального района также пошла под редевелопмент. На месте территории грузового двора станции Санкт-Петербург–Товарный-Московский и станции Санкт-Петербург–Варшавский «Эталон Групп» ведет строительство ЖК «Царская столица». «Группа ЛСР» сдает последние корпуса ЖК «Смольный парк», где некогда располагались так называемые градские богадельни – здания Психоневрологического интерната № 1.

Девелоперы теснят промышленников?

Однако аналитики ФГИК «Размах» отмечают, что темпы вывода промышленных предприятий из городской черты не успевают за скоростью появления девелоперских проектов. Эта проблема сохранится и в перспективе. «Дело в том, что переезд предприятия – это высокозатратный процесс с низкой степенью гарантии возврата инвестиций, а власти в этом вопросе пока занимают позицию стороннего наблюдателя», – говорят аналитики.
«Серый пояс» в этом смысле – это коммунальная квартира, где каждый ждет более выгодного предложения, но не дождется его в условиях кризиса. Также сказывается недостаток индустриальных и технопарков как на Северо-Западе в целом, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в частности. До сих пор город нацелен скорее на вывод исключительно вредных производств. «Серый пояс» расчищается больше силами частных инвесторов.
Последние же подчеркивают, что в основе принятия решений о старте, а в последующем и о приостановке таких масштабных проектов всегда лежит экономическая целесообразность. Однако перманентные изменения в законах серьезно ее подрывают. «Масштабные проекты рассчитаны на длительный срок реализации. Но меняется политическая конъюнктура, законодательство, которое всегда находится в зависимости от этой конъюнктуры, и самый претенциозный проект теряет свою первоначальную концепцию», – сетует исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова.
Отсутствие преемственности решений в данной сфере, отсутствие переходных положений в новых законах больнее всего «бьют» по масштабным проектам на стадии их реализации, резюмирует она.

Кстати:

Согласно материалам исследований Единого аналитического центра ФГИК «Размах», по итогам 2015 года редевелопмент промышленных зон под строительство жилых комплексов остался наиболее популярной концепцией застройки. Тенденция продолжилась и в 2016-м. Как отмечают аналитики «Размаха», большинство подобных проектов приходятся на классы премиум, бизнес и комфорт. В то время как новые проекты бюджетного строительства зачастую замораживаются вслед за падением доходов потенциальных покупателей и связанным с ним подъемом спроса на вторичную недвижимость.