Малоэтажное строительство: варианты поддержки
27.04.2011
В рамках деловой программы XI Международного конгресса по строительству IBC-2011 прошла конференция, посвященная развитию малоэтажного домостроения в Ленинградской области, – «Развитие малоэтажного домостроения в муниципальных образованиях – комплексный программно-целевой подход».
Организатором конференции выступило ООО «Примэкспо Северо-Запад», координатором – Центр деловых контактов и сотрудничества (ЦДКиС). Генеральные партнеры мероприятия – Союз строительных организаций Ленинградской области «ЛенОблСоюзСтрой», СРО НП «Строители Ленинградской области», СРО НП «Проектировщики Северо-Запада». Мероприятие состоялось при активной поддержке газеты «Строительный Еженедельник. Ленинградская область».
Программы содействия
Президент России Дмитрий Медведев определил малоэтажное строительство как приоритетное направление в решении вечно актуального жилищного вопроса. Перед строительным комплексом страны поставлена масштабная задача: к 2015-2020 годам довести объемы малоэтажного строительства до 65-70% от общего объема вводимого жилья. Причем возводимое малоэтажное жилье должно быть доступным, комфортным, энергоэффективным, экологичным. Понятно, что решение такой задачи без активного взаимодействия органов власти всех уровней и профессионального сообщества.
Открывая конференцию, директор СРО НП «Строители Ленинградской области» Владимир Кобзаренко отметил, что по объемам ввода жилья сегодня Ленинградская область занимает одно из первых мест в СЗФО. Большие надежды возлагаются на малоэтажное домостроение. «В Ленинградской области принята концепция жилищного строительства до 2015 года, – рассказал Владимир Кобзаренко. – Идет согласование подпрограммы, которую устанавливает Минрегион по ветхому аварийному фонду и по модернизации коммунальной инженерной инфраструктуры. Мы рассматриваем вопрос малоэтажного домостроения комплексно. Большая часть организаций, входящих в СРО НП «Строители Ленинградской области», а их уже более 260, – это застройщики, которые так или иначе связаны с малоэтажным строительством на территории Ленинградской области». Владимир Кобзаренко призвал строителей к активному сотрудничеству. «В нашем распоряжении информационные ресурсы, которые мы готовы предоставить к использованию», – сказал он.
По словам Сергея Чусова, директора СРО НП «Проектировщики Северо-Запада», исполнительного директора Союза строительный организаций Ленинградской области «ЛенОблСоюзСтрой», решению проблем малоэтажного строительства в немалой степени может способствовать и работа общественных организаций.
«13 апреля было подписано стратегическое соглашение о сотрудничестве между двумя общественными организациями – ССОО и «ЛенОблСобзСтроем», – сообщил Сергей Чусов. – Уверен, что благодаря этому подписанному соглашению и совместной работе мощных общественных организаций двух регионов при активном участии и поддержке правительств Петербурга и Ленинградской области будут созданы благоприятные условия для развития строительной отрасли, в том числе по вопросам модернизации стройкомплекса, и решения проблем малоэтажного строительства».
Дмитрий Микалаускас, первый заместитель председателя Комитета по строительству Ленинградской области, рассказал о программах содействия реализации проектов малоэтажного строительства на территории Ленинградской области.
«В декабре 2010 года правительство Ленинградской области успешно защитило в Минрегионразвития РФ разработанный проект региональной программы стимулирования жилищного строительства на 2011-2015 годы. Минрегион установил график ввода жилья на территории области. До 2020 года Комитет по строительству Ленинградской области планирует ввести в эксплуатацию около 2,7 млн кв. м жилья. Для решения этой задачи необходимо разработать документы технического планирования. Также среди задач комитета – довести к 2020 года строительство малоэтажного жилья до 65%», – рассказал Дмитрий Микалаускас.
Начальник сектора реализации крупных инвестиционных жилищных проектов Комитета по строительству Ленинградской области Игорь Горохов сообщил, что программой определены направления развития строительства, причем в большей степени это комплексное освоение территорий с использованием малоэтажного домостроения. Игорь Горохов рассказал о государственных программах поддержки малоэтажного строительства, действующих в Ленинградской области.
«Продолжается программа субсидирования процентной ставки по возмещению затрат на строительство коммунально-инженерной инфраструктуры – строительство межквартальных автомобильных дорог, внутри квартальной застройки при комплексном освоении территории.
С этого года в ФЦП «Жилище» внесены два новых поднаправления: возмещение затрат по процентной ставке по кредитам на строительство и реконструкцию предприятий строительного комплекса и предоставление субсидий на строительство социальных объектов – школ, детских садов, объектов сферы коммунально-бытовых услуг, – отметил Игорь Горохов. – Бизнесу стоит уделить внимание вопросу строительства малоэтажных домов в рамках программ фонда ЖКХ. Здесь также есть перспективы развития. Одним из приоритетов на 2011 год в рамках программы фонда ЖКХ определены меры по решению проблемы переселения граждан из аварийного жилья. Причем проблема рассматривается именно в свете малоэтажного домостроения. Также внимание бизнеса заслуживает деятельность Ленинградского областного жилищного агентства, которое активно работает на территории области в рамках реализации программы предоставления жилья для молодежи на селе».
Владимир Демин, заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, рассказал о последних изменениях в законодательстве, влияющем на развитие малоэтажного домостроения.
«В новых технических и политических условиях мы развиваем малоэтажное домостроение, возрождая историческую традицию, – сказал Владимир Демин. – Это не является модным проектом, это долговременная стратегия, которая направлена на решение целого комплекса вопросов. Самый главный из них – вовлечение в хозяйственный оборот исторически обжитых территорий, которые сегодня остаются без жителей и технических ресурсов. Наша задача – комплексное развитие территорий не на бумаге. А в том, чтобы вся территория области была вовлечена в оборот, все территории приносили доход и способствовали лучшей жизни».
Владимир Демин прокомментировал Федеральный закон от 20 марта 2011 года № 41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования». «У нас столько земель зарезервировано, что можно строить даже не в 5, а в 50 раз больше сегодняшнего объема в 1 млн кв. м в год. Тем более работает 41-ФЗ, который снижает инвестиционные риски, позволяет ускорить подготовку документов к утверждению, вводит уведомительный характер согласований и дает возможность не готовить Генплан, а сразу разрабатывать ПЗЗ – это интересно для небольших застройщиков», – подчеркнул Владимир Демин.
НАМИКС и «Свой дом»
В конце 2010 года в Ленобласти стартовал проект «Единой России» – «Свой дом» – и было открыто территориальное представительство НАМИКС (Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства).
НАМИКС ведет работу по привлечению бюджетных средств и удешевлению стоимости малоэтажных домов. Агентство лоббирует создание государственно-частного партнерства (ГЧП), где госсредства направляются на возведение объектов социнфраструктуры, а частные застройщики занимаются непосредственно строительством жилья.
В перспективе НАМИКС намерено изъять из стоимости квадратного метра и затраты на создание инженерных коммуникаций, переложив их на естественных монополистов. «Они сами должны быть заинтересованы в том, чтобы потребители платили им за потребленное тепло и электричество. А сейчас получается, что застройщик платит трижды, да еще и вынужден передавать монополистам им же построенные сети. Это нужно менять в законодательном порядке», – считает Сергей Милушкин, вице-президент НАМИКС.
Примеры успешного создания ГЧП и тем самым существенного удешевления жилья для покупателей уже имеются. Так, в Башкирии некоторым категориям граждан коттеджи уже продаются по цене 15 тыс. рублей за 1 кв. м. В Приволжье всем желающим малоэтажные дома предлагаются по 30 тыс. рублей за 1 кв. м. Следующим на очереди является Ханты-Мансийский автономный округ. При посредничестве НАМИКС «Внешэкономбанк» уже выделил 77 млрд рублей на строительство школ и детских садов.
Марина Агеева, директор информационного центра проекта «Свой дом» и НАМИКС в Ленинградской области, рассказала о проекте «Единой России» по развитию малоэтажного строительства «Свой дом». «Проект разработан на базе ФЦП «Жилище» и национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Главная цель «Свой дом» – содействие увеличению ввода малоэтажного жилья эконом-класса и обеспечение доступных цен на такое жилье» – сказала Марина Агеева.
Для Ленинградской области Минэкономразвития уже рассчитала «идеальную» стоимость квадратного метра – 35,1 тыс. рублей.
«Понятно, что за счет частных инвесторов в настоящее время выдержать такую цену невозможно, – отметила Марина Агеева. – Массовое малоэтажное строительство возможно на условиях ГЧП – в ряде регионов такое партнерство успешно реализуется, когда региональные власти поддерживают проекты и ведется строительство социальных и инфраструктурных объектов за счет федеральных, региональных и муниципальных бюджетов в зависимости от проекта и программы. На территории области пока не было подобных прецедентов. Одна из ключевых задач проекта «Свой дом» – содействовать запуску таких проектов на территории Ленинградской области. Проект «Свой дом» мы заявляем как мост между бизнесом и властью, как инструмент, с помощью которого можно устанавливать рабочие отношения».
«НАМИКС – некоммерческая организация, – рассказал Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс», глава территориального представительства НАМИКС в Ленинградской области. – Она является основным инструментом для реализации программы «Свой дом» и крупнейшей переговорной площадкой для участников рынка строительного рынка, производителей материалов для загородного домостроения. С середины прошлого года НАМИКС открыло 15 представительств по всем регионам страны. Действует представительство НАМИКС и в Ленинградской области. Мы заключили соглашения с профильными комитетами правительства Ленинградской области. Предметом соглашения является совместная деятельность бизнеса и власти по развитию проектов малоэтажного строительства в регионе».
Личный опыт
Об опыте группы компаний «Балтрос» по налаживанию государственно-частного партнерства рассказал Олег Еремин, первый вице-президент группы компаний. «Балтрос» начал налаживать работу по системе государственно-частного партнерства еще в 2006 году. И касалось это инженерного обеспечения территории района «Славянка» в части водоснабжения и канализации. Именно тогда мы подписали соглашение с правительством города, в котором определили, кто ответственен за проектирование так называемой южной системы города по водоснабжению и канализованию и отвечает за различные участки строительства. Сегодня эта южная система полностью спроектирована и на 80% построена», – сообщил Олег Еремин.
По его словам, затраты компании на создание этих внешних сетей составили порядка 2 млрд рублей. «В те годы еще не существовало закона о ГЧП, который позже был принят в Петербурге. Это был первый опыт отработки соглашения, которым определялись многие существенные условия развития проектов с участием бюджетного финансирования, – отмечает Олег Еремин. – То же касается строительства социальных объектов. В марте в Петербурге был проведен конкурс и определен партнер, который за счет собственных средств должен построить в рамках наших проектов – жилых районов Новая Ижора и Славянка – 5 объектов социальной инфраструктуры. Это две школы и три детских сада. Здесь применяется принцип контрактно-длительного цикла. Партнер за счет собственных средств строит социальные объекты и в течение длительного срока – 10-15 лет – их эксплуатирует. Государство выкупает эти объекты в течение срока действия этого соглашения.
Таким образом, решаются две серьезные задачи. Первая – снижение единовременной нагрузки на бюджет. Социальные объекты дорогостоящие. Например, большая школа стоит порядка 700 млн рублей. Если идет бюджетная стройка, то эти деньги нужно предоставить в течение 1-1,5 года. По схеме контрактно-длительного цикла бюджет за объект рассчитывается в течение длительного срока.
Вторая задача – повышение качества строительства. Например, партнер строит школу. Понимая, что он ее будет эксплуатировать в течение длительного срока, компания, естественно, более ответственно относится к качеству строительства. Поскольку все то, что «вылезет» после ввода в эксплуатацию, он будет устранять за счет собственных средств».
По мнению Олега Еремина, в выстраивании таких схем и власть, и бизнес пока еще находятся в начале пути. «Надеюсь, в дальнейшем все будет только развиваться, – сказал эксперт. – На мой взгляд, для того чтобы в России активно развивалось малоэтажное строительство, необходимо создание как минимум трех условий.
Со стороны властей должна быть проведена работа по подготовке документации по территориальному планированию, которая предусматривает строительство именно малоэтажных жилых объектов. Также необходима серьезная координация при принятии решений по созданию инженерной и транспортной инфраструктуры. Потому что самостоятельно взять на себя затраты на это бизнес не в состоянии – цена такого жилья будет невероятно высокой.
Должна быть серьезная координация между поставщиками коммунальных услуг. В первую очередь в строительстве сетей заинтересован тот, кто поставляет услуги, чтобы люди газ, воду, энергию приобретали. Поставщики коммунальных услуг должны быть заинтересованы в создании соответствующих сетей.
Но самая важная задача – повышение платежеспособности населения. Пока доходы граждан не столь высоки, чтобы они могли позволить решить свою жилищную проблему. К сожалению, подавляющее число граждан сегодня приобрести жилье не в состоянии».
Об опыте реализации проектов малоэтажной застройки в Волховском муниципальном районе Ленинградской области рассказала Светлана Михайлова, директор МУКСа Волховского муниципального района.
«В 2007 администрация района сформировала земельные участки в деревне Старая Ладога для строительства жилья для работников бюджетной сферы. Это был первый наш опыт. В связи с кризисом этот проект пока находится в стадии незавершенного строительства. Мы пытаемся привлечь инвесторов. В Волховском районе сформирован список земельных участков под малоэтажную жилищную застройку, – сообщила Светлана Михайлова. – Подготовка документации для торгов требует серьезных финансовых затрат. Мы находимся в значительной удаленности от Петербурга, инвесторы не спешат работать с нами. В то же время платежеспособность постоянно проживающего населения не позволяет участвовать в долевом жилищном строительстве.
Для того чтобы проект был реализован, стоимость квадратного метра не должна превышать 30 тыс. рублей. Причем в стоимость должна быть включена цена земельного участка, прокладка сетей и строительство инфраструктуры».
При этом в Волховском районе средняя зарплата составляет 18,5 тыс. рублей. «При таких доходах стоимость метра должна быть 10-12 тыс. рублей», – подчеркнул Владимир Кобзаренко.
С коллегой согласна и Ольга Волобой, председатель Комитета архитектуры и градостроительства, главный архитектор МО «Кингисеппский муниципальный район». Она рассказала о проектах малоэтажной застройки, реализуемых в Кингисеппском муниципальном районе Ленинградской области. «На протяжении нескольких лет комитет по архитектуре и градостроительству Кингисеппского муниципального района занимался разработкой градостроительной документации. Около пятисот земельных участков в Кингисеппе готовятся под индивидуальную жилую застройку. Так, прошел межевание микрорайон «Новый Луцк», район будет насчитывать 215 участков индивидуальной жилой застройки. Вообще в Кингисеппе в настоящее время в стадии формирования и кадастрирования около пятисот земельных участков: 190 – в микрорайоне Новый Ямбург, 45 – в Лесобирже и 23 – на Объезжей, в микрорайоне Левобережье», – сообщила Ольга Волобой.
О трудностях с разработкой градостроительной документации рассказала Марина Карпихина, руководитель департамента развития ЗАО «РОДЭКС Северо-Запад». Компания реализует проект строительства коттеджного поселка «Сторожевая гора» во Всеволожском районе Ленинградской области. «В 2007 году наша компания приобрела участок под реализацию проекта, – рассказала Марина Карпихина. – Мы заключили договор с муниципальным образованием. Целью этого договора была разработка градостроительной документации. Со своей стороны мы выполнили все обязательства. Но, к сожалению, так и не получили всю градостроительную документацию. Это проблема не только конкретного муниципального образования в Ленинградской области, а очень многих. И проблема очень серьезная. Нам пришлось действовать своими путями и присоединить этот участок к границам населенного пункта, из-за чего проект затянулся на долгий срок».
Меняющийся рынок
Свой взгляд на развитие пригородных зон мегаполисов высказал Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости: «В настоящий момент на стыке двух субъектов федерации – Петербурга и Ленинградской области – развивается пригородная зона. Город развивается экстенсивно, за счет комплексного освоения территорий в сторону периферии. В ближайшие 10-15 лет в пригородной зоне Петербурга будет построено 40 млн кв. м жилья. С учетом того, что суммарная жилая застройка в городе составляет 100 млн кв. м, это означает, что почти половина городской застройки переместится в пригороды. А в связи с тем, что чаще всего эта застройка не скоординирована между субъектами РФ, это вызовет большие сложности и в транспортном, и в инфраструктурном отношении».
Обзор рынка коттеджных поселков представила Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН.
По ее словам, на начало апреля текущего года в продаже находится 269 загородных комплексов. В течение первого квартала 2011 года в продажу вышли 6 новых комплексов, кроме того, вышли в продажу новые очереди в 6 комплексах. Преобладающая часть – 85% – площади жилья в новых проектах приходится на Всеволожский и Выборгский районы Ленинградской области.
Объем предложения по строящимся объектам в целом по Ленобласти, по данным АРИН, превышает 2 млн кв. м, и абсолютное большинство расположено в пределах 30 км от Петербурга. Цены на такое жилье, разумеется, далеки от «идеала» Минрегионразвития. В Курортном районе квадратный метр продают за 100-120 тыс. рублей. Но даже в гораздо более отдаленном Выборгском районе стоимость жилья находится на уровне 65-75 тыс. рублей за 1 кв. м.
Организатором конференции выступило ООО «Примэкспо Северо-Запад», координатором – Центр деловых контактов и сотрудничества (ЦДКиС). Генеральные партнеры мероприятия – Союз строительных организаций Ленинградской области «ЛенОблСоюзСтрой», СРО НП «Строители Ленинградской области», СРО НП «Проектировщики Северо-Запада». Мероприятие состоялось при активной поддержке газеты «Строительный Еженедельник. Ленинградская область».
Программы содействия
Президент России Дмитрий Медведев определил малоэтажное строительство как приоритетное направление в решении вечно актуального жилищного вопроса. Перед строительным комплексом страны поставлена масштабная задача: к 2015-2020 годам довести объемы малоэтажного строительства до 65-70% от общего объема вводимого жилья. Причем возводимое малоэтажное жилье должно быть доступным, комфортным, энергоэффективным, экологичным. Понятно, что решение такой задачи без активного взаимодействия органов власти всех уровней и профессионального сообщества.
Открывая конференцию, директор СРО НП «Строители Ленинградской области» Владимир Кобзаренко отметил, что по объемам ввода жилья сегодня Ленинградская область занимает одно из первых мест в СЗФО. Большие надежды возлагаются на малоэтажное домостроение. «В Ленинградской области принята концепция жилищного строительства до 2015 года, – рассказал Владимир Кобзаренко. – Идет согласование подпрограммы, которую устанавливает Минрегион по ветхому аварийному фонду и по модернизации коммунальной инженерной инфраструктуры. Мы рассматриваем вопрос малоэтажного домостроения комплексно. Большая часть организаций, входящих в СРО НП «Строители Ленинградской области», а их уже более 260, – это застройщики, которые так или иначе связаны с малоэтажным строительством на территории Ленинградской области». Владимир Кобзаренко призвал строителей к активному сотрудничеству. «В нашем распоряжении информационные ресурсы, которые мы готовы предоставить к использованию», – сказал он.
По словам Сергея Чусова, директора СРО НП «Проектировщики Северо-Запада», исполнительного директора Союза строительный организаций Ленинградской области «ЛенОблСоюзСтрой», решению проблем малоэтажного строительства в немалой степени может способствовать и работа общественных организаций.
«13 апреля было подписано стратегическое соглашение о сотрудничестве между двумя общественными организациями – ССОО и «ЛенОблСобзСтроем», – сообщил Сергей Чусов. – Уверен, что благодаря этому подписанному соглашению и совместной работе мощных общественных организаций двух регионов при активном участии и поддержке правительств Петербурга и Ленинградской области будут созданы благоприятные условия для развития строительной отрасли, в том числе по вопросам модернизации стройкомплекса, и решения проблем малоэтажного строительства».
Дмитрий Микалаускас, первый заместитель председателя Комитета по строительству Ленинградской области, рассказал о программах содействия реализации проектов малоэтажного строительства на территории Ленинградской области.
«В декабре 2010 года правительство Ленинградской области успешно защитило в Минрегионразвития РФ разработанный проект региональной программы стимулирования жилищного строительства на 2011-2015 годы. Минрегион установил график ввода жилья на территории области. До 2020 года Комитет по строительству Ленинградской области планирует ввести в эксплуатацию около 2,7 млн кв. м жилья. Для решения этой задачи необходимо разработать документы технического планирования. Также среди задач комитета – довести к 2020 года строительство малоэтажного жилья до 65%», – рассказал Дмитрий Микалаускас.
Начальник сектора реализации крупных инвестиционных жилищных проектов Комитета по строительству Ленинградской области Игорь Горохов сообщил, что программой определены направления развития строительства, причем в большей степени это комплексное освоение территорий с использованием малоэтажного домостроения. Игорь Горохов рассказал о государственных программах поддержки малоэтажного строительства, действующих в Ленинградской области.
«Продолжается программа субсидирования процентной ставки по возмещению затрат на строительство коммунально-инженерной инфраструктуры – строительство межквартальных автомобильных дорог, внутри квартальной застройки при комплексном освоении территории.
С этого года в ФЦП «Жилище» внесены два новых поднаправления: возмещение затрат по процентной ставке по кредитам на строительство и реконструкцию предприятий строительного комплекса и предоставление субсидий на строительство социальных объектов – школ, детских садов, объектов сферы коммунально-бытовых услуг, – отметил Игорь Горохов. – Бизнесу стоит уделить внимание вопросу строительства малоэтажных домов в рамках программ фонда ЖКХ. Здесь также есть перспективы развития. Одним из приоритетов на 2011 год в рамках программы фонда ЖКХ определены меры по решению проблемы переселения граждан из аварийного жилья. Причем проблема рассматривается именно в свете малоэтажного домостроения. Также внимание бизнеса заслуживает деятельность Ленинградского областного жилищного агентства, которое активно работает на территории области в рамках реализации программы предоставления жилья для молодежи на селе».
Владимир Демин, заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, рассказал о последних изменениях в законодательстве, влияющем на развитие малоэтажного домостроения.
«В новых технических и политических условиях мы развиваем малоэтажное домостроение, возрождая историческую традицию, – сказал Владимир Демин. – Это не является модным проектом, это долговременная стратегия, которая направлена на решение целого комплекса вопросов. Самый главный из них – вовлечение в хозяйственный оборот исторически обжитых территорий, которые сегодня остаются без жителей и технических ресурсов. Наша задача – комплексное развитие территорий не на бумаге. А в том, чтобы вся территория области была вовлечена в оборот, все территории приносили доход и способствовали лучшей жизни».
Владимир Демин прокомментировал Федеральный закон от 20 марта 2011 года № 41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования». «У нас столько земель зарезервировано, что можно строить даже не в 5, а в 50 раз больше сегодняшнего объема в 1 млн кв. м в год. Тем более работает 41-ФЗ, который снижает инвестиционные риски, позволяет ускорить подготовку документов к утверждению, вводит уведомительный характер согласований и дает возможность не готовить Генплан, а сразу разрабатывать ПЗЗ – это интересно для небольших застройщиков», – подчеркнул Владимир Демин.
НАМИКС и «Свой дом»
В конце 2010 года в Ленобласти стартовал проект «Единой России» – «Свой дом» – и было открыто территориальное представительство НАМИКС (Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства).
НАМИКС ведет работу по привлечению бюджетных средств и удешевлению стоимости малоэтажных домов. Агентство лоббирует создание государственно-частного партнерства (ГЧП), где госсредства направляются на возведение объектов социнфраструктуры, а частные застройщики занимаются непосредственно строительством жилья.
В перспективе НАМИКС намерено изъять из стоимости квадратного метра и затраты на создание инженерных коммуникаций, переложив их на естественных монополистов. «Они сами должны быть заинтересованы в том, чтобы потребители платили им за потребленное тепло и электричество. А сейчас получается, что застройщик платит трижды, да еще и вынужден передавать монополистам им же построенные сети. Это нужно менять в законодательном порядке», – считает Сергей Милушкин, вице-президент НАМИКС.
Примеры успешного создания ГЧП и тем самым существенного удешевления жилья для покупателей уже имеются. Так, в Башкирии некоторым категориям граждан коттеджи уже продаются по цене 15 тыс. рублей за 1 кв. м. В Приволжье всем желающим малоэтажные дома предлагаются по 30 тыс. рублей за 1 кв. м. Следующим на очереди является Ханты-Мансийский автономный округ. При посредничестве НАМИКС «Внешэкономбанк» уже выделил 77 млрд рублей на строительство школ и детских садов.
Марина Агеева, директор информационного центра проекта «Свой дом» и НАМИКС в Ленинградской области, рассказала о проекте «Единой России» по развитию малоэтажного строительства «Свой дом». «Проект разработан на базе ФЦП «Жилище» и национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Главная цель «Свой дом» – содействие увеличению ввода малоэтажного жилья эконом-класса и обеспечение доступных цен на такое жилье» – сказала Марина Агеева.
Для Ленинградской области Минэкономразвития уже рассчитала «идеальную» стоимость квадратного метра – 35,1 тыс. рублей.
«Понятно, что за счет частных инвесторов в настоящее время выдержать такую цену невозможно, – отметила Марина Агеева. – Массовое малоэтажное строительство возможно на условиях ГЧП – в ряде регионов такое партнерство успешно реализуется, когда региональные власти поддерживают проекты и ведется строительство социальных и инфраструктурных объектов за счет федеральных, региональных и муниципальных бюджетов в зависимости от проекта и программы. На территории области пока не было подобных прецедентов. Одна из ключевых задач проекта «Свой дом» – содействовать запуску таких проектов на территории Ленинградской области. Проект «Свой дом» мы заявляем как мост между бизнесом и властью, как инструмент, с помощью которого можно устанавливать рабочие отношения».
«НАМИКС – некоммерческая организация, – рассказал Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс», глава территориального представительства НАМИКС в Ленинградской области. – Она является основным инструментом для реализации программы «Свой дом» и крупнейшей переговорной площадкой для участников рынка строительного рынка, производителей материалов для загородного домостроения. С середины прошлого года НАМИКС открыло 15 представительств по всем регионам страны. Действует представительство НАМИКС и в Ленинградской области. Мы заключили соглашения с профильными комитетами правительства Ленинградской области. Предметом соглашения является совместная деятельность бизнеса и власти по развитию проектов малоэтажного строительства в регионе».
Личный опыт
Об опыте группы компаний «Балтрос» по налаживанию государственно-частного партнерства рассказал Олег Еремин, первый вице-президент группы компаний. «Балтрос» начал налаживать работу по системе государственно-частного партнерства еще в 2006 году. И касалось это инженерного обеспечения территории района «Славянка» в части водоснабжения и канализации. Именно тогда мы подписали соглашение с правительством города, в котором определили, кто ответственен за проектирование так называемой южной системы города по водоснабжению и канализованию и отвечает за различные участки строительства. Сегодня эта южная система полностью спроектирована и на 80% построена», – сообщил Олег Еремин.
По его словам, затраты компании на создание этих внешних сетей составили порядка 2 млрд рублей. «В те годы еще не существовало закона о ГЧП, который позже был принят в Петербурге. Это был первый опыт отработки соглашения, которым определялись многие существенные условия развития проектов с участием бюджетного финансирования, – отмечает Олег Еремин. – То же касается строительства социальных объектов. В марте в Петербурге был проведен конкурс и определен партнер, который за счет собственных средств должен построить в рамках наших проектов – жилых районов Новая Ижора и Славянка – 5 объектов социальной инфраструктуры. Это две школы и три детских сада. Здесь применяется принцип контрактно-длительного цикла. Партнер за счет собственных средств строит социальные объекты и в течение длительного срока – 10-15 лет – их эксплуатирует. Государство выкупает эти объекты в течение срока действия этого соглашения.
Таким образом, решаются две серьезные задачи. Первая – снижение единовременной нагрузки на бюджет. Социальные объекты дорогостоящие. Например, большая школа стоит порядка 700 млн рублей. Если идет бюджетная стройка, то эти деньги нужно предоставить в течение 1-1,5 года. По схеме контрактно-длительного цикла бюджет за объект рассчитывается в течение длительного срока.
Вторая задача – повышение качества строительства. Например, партнер строит школу. Понимая, что он ее будет эксплуатировать в течение длительного срока, компания, естественно, более ответственно относится к качеству строительства. Поскольку все то, что «вылезет» после ввода в эксплуатацию, он будет устранять за счет собственных средств».
По мнению Олега Еремина, в выстраивании таких схем и власть, и бизнес пока еще находятся в начале пути. «Надеюсь, в дальнейшем все будет только развиваться, – сказал эксперт. – На мой взгляд, для того чтобы в России активно развивалось малоэтажное строительство, необходимо создание как минимум трех условий.
Со стороны властей должна быть проведена работа по подготовке документации по территориальному планированию, которая предусматривает строительство именно малоэтажных жилых объектов. Также необходима серьезная координация при принятии решений по созданию инженерной и транспортной инфраструктуры. Потому что самостоятельно взять на себя затраты на это бизнес не в состоянии – цена такого жилья будет невероятно высокой.
Должна быть серьезная координация между поставщиками коммунальных услуг. В первую очередь в строительстве сетей заинтересован тот, кто поставляет услуги, чтобы люди газ, воду, энергию приобретали. Поставщики коммунальных услуг должны быть заинтересованы в создании соответствующих сетей.
Но самая важная задача – повышение платежеспособности населения. Пока доходы граждан не столь высоки, чтобы они могли позволить решить свою жилищную проблему. К сожалению, подавляющее число граждан сегодня приобрести жилье не в состоянии».
Об опыте реализации проектов малоэтажной застройки в Волховском муниципальном районе Ленинградской области рассказала Светлана Михайлова, директор МУКСа Волховского муниципального района.
«В 2007 администрация района сформировала земельные участки в деревне Старая Ладога для строительства жилья для работников бюджетной сферы. Это был первый наш опыт. В связи с кризисом этот проект пока находится в стадии незавершенного строительства. Мы пытаемся привлечь инвесторов. В Волховском районе сформирован список земельных участков под малоэтажную жилищную застройку, – сообщила Светлана Михайлова. – Подготовка документации для торгов требует серьезных финансовых затрат. Мы находимся в значительной удаленности от Петербурга, инвесторы не спешат работать с нами. В то же время платежеспособность постоянно проживающего населения не позволяет участвовать в долевом жилищном строительстве.
Для того чтобы проект был реализован, стоимость квадратного метра не должна превышать 30 тыс. рублей. Причем в стоимость должна быть включена цена земельного участка, прокладка сетей и строительство инфраструктуры».
При этом в Волховском районе средняя зарплата составляет 18,5 тыс. рублей. «При таких доходах стоимость метра должна быть 10-12 тыс. рублей», – подчеркнул Владимир Кобзаренко.
С коллегой согласна и Ольга Волобой, председатель Комитета архитектуры и градостроительства, главный архитектор МО «Кингисеппский муниципальный район». Она рассказала о проектах малоэтажной застройки, реализуемых в Кингисеппском муниципальном районе Ленинградской области. «На протяжении нескольких лет комитет по архитектуре и градостроительству Кингисеппского муниципального района занимался разработкой градостроительной документации. Около пятисот земельных участков в Кингисеппе готовятся под индивидуальную жилую застройку. Так, прошел межевание микрорайон «Новый Луцк», район будет насчитывать 215 участков индивидуальной жилой застройки. Вообще в Кингисеппе в настоящее время в стадии формирования и кадастрирования около пятисот земельных участков: 190 – в микрорайоне Новый Ямбург, 45 – в Лесобирже и 23 – на Объезжей, в микрорайоне Левобережье», – сообщила Ольга Волобой.
О трудностях с разработкой градостроительной документации рассказала Марина Карпихина, руководитель департамента развития ЗАО «РОДЭКС Северо-Запад». Компания реализует проект строительства коттеджного поселка «Сторожевая гора» во Всеволожском районе Ленинградской области. «В 2007 году наша компания приобрела участок под реализацию проекта, – рассказала Марина Карпихина. – Мы заключили договор с муниципальным образованием. Целью этого договора была разработка градостроительной документации. Со своей стороны мы выполнили все обязательства. Но, к сожалению, так и не получили всю градостроительную документацию. Это проблема не только конкретного муниципального образования в Ленинградской области, а очень многих. И проблема очень серьезная. Нам пришлось действовать своими путями и присоединить этот участок к границам населенного пункта, из-за чего проект затянулся на долгий срок».
Меняющийся рынок
Свой взгляд на развитие пригородных зон мегаполисов высказал Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости: «В настоящий момент на стыке двух субъектов федерации – Петербурга и Ленинградской области – развивается пригородная зона. Город развивается экстенсивно, за счет комплексного освоения территорий в сторону периферии. В ближайшие 10-15 лет в пригородной зоне Петербурга будет построено 40 млн кв. м жилья. С учетом того, что суммарная жилая застройка в городе составляет 100 млн кв. м, это означает, что почти половина городской застройки переместится в пригороды. А в связи с тем, что чаще всего эта застройка не скоординирована между субъектами РФ, это вызовет большие сложности и в транспортном, и в инфраструктурном отношении».
Обзор рынка коттеджных поселков представила Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН.
По ее словам, на начало апреля текущего года в продаже находится 269 загородных комплексов. В течение первого квартала 2011 года в продажу вышли 6 новых комплексов, кроме того, вышли в продажу новые очереди в 6 комплексах. Преобладающая часть – 85% – площади жилья в новых проектах приходится на Всеволожский и Выборгский районы Ленинградской области.
Объем предложения по строящимся объектам в целом по Ленобласти, по данным АРИН, превышает 2 млн кв. м, и абсолютное большинство расположено в пределах 30 км от Петербурга. Цены на такое жилье, разумеется, далеки от «идеала» Минрегионразвития. В Курортном районе квадратный метр продают за 100-120 тыс. рублей. Но даже в гораздо более отдаленном Выборгском районе стоимость жилья находится на уровне 65-75 тыс. рублей за 1 кв. м.
рубрика:
Малоэтажное строительство
