Весна – пора ГЧП

С приходом весны и началом нового сезона в Петербурге состоялось несколько круглых столов, посвященных ситуации на загородном рынке и ближайшим перспективам его развития: саммит «Малоэтажное домостроение», «Коттеджный форум», заседание Клуба деловой политики «Проблемы и перспективы перевода сельхозземель под жилую застройку в Ленобласти».

Одним из ключевых моментов на каждом из этих мероприятий стало обсуждение возможностей государственно-частного партнерства по строительству жилья в пригородах Петербурга и более отдаленных районах.
Мы не станем подробно описывать особенности каждой из этих встреч, речь пойдет только о ключевых моментах, высказанных на трех апрельских «пригородных» форумах.

Пригород просыпается

Кризис сбил привычные ориентиры – несколько лет подряд весеннего оживления на загородном рынке не наблюдалось, традиционные сроки роста покупательской и девелоперской активности сдвинулись на месяцы. Тем не менее нынешней весной застройщики и риэлторы ждут некоторого подъема.
К переговорам с застройщиками возвращаются покупатели, отложившие из-за нехватки средств приобретения на три года. Характерным показателем массового интереса к загороду становятся сделки с участками и домами в садоводствах. Теперь, по данным руководителя загородного направления агентства «Прогаль» Людмилы Юшиной, покупателями в садоводствах становятся уже не пенсионеры, а люди «экономически активного» возраста. Это самый дешевый вариант загородных дач. Цены больше не идут вниз, и не только из-за оживления спроса, хотя активность покупателей вдвое выше прошлогодней. Понижения цен в нижнем ценовом сегменте уже не может быть в принципе, – считают многие эксперты, потому что простой домик в садоводстве можно купить и за 300 тыс. рублей, но недвижимость не бывает дешевле машины, на которой к этой недвижимости добираются. А новые качественные дома, выстроенные по современным технологиям, при цене около 4 млн рублей находят покупателя за две недели.
Основная масса предложений, которые вызывают реальный интерес покупателей, находится в ценовых пределах от 900 тыс. до 1,7 млн рублей. Приблизительно на те же цены ориентируются и строители, работающие для самого массового сегмента загородного рынка.
Заместитель начальника петербургского Управления по развитию садоводства и огородничества Александр Шапкин приводит цифры: число людей, постоянно, в том числе зимой, проживающих в  садовом массиве Мшинская, в последние годы возросло на 15% и достигло 13 тыс. человек. По подсчетам управления, в садоводствах постоянно проживает до 100 тыс. человек, в том числе работающие люди. Ленобласть давно пошла навстречу петербургским садоводам, и по договоренности пятилетней давности медицинские учреждения принимают людей с петербургским полисом. Однако для региона садоводства – не только затраты. Так, в бюджете муниципального образования Мшинское 8 млн из 12 млн рублей составляет земельный налог садоводческого массива. А экологические и прочие требования к садоводству как юридическому лицу предъявляются более высокие, чем к населенному пункту, и схожи с требованиями к предприятиям.
Что же касается коттеджных поселков, в 2010 году произошел настоящий бум разработки их концепций, сообщил генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. Но спрос растет преимущественно в нижнем ценовом сегменте.
Чего на самом деле не хватает потребителям, так это готовых домов, утверждает заместитель генерального директора КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Зато все больше предлагается участков с подрядом (около 70% всей массы предложения) – девелоперы в последние годы не желали рисковать. Но в 2010 году они начали строить дома в относительно массовом сегменте ценой от 3,5 до 6-7 млн рублей и сезонное жилье по цене от 1,5 млн рублей за дом с участком. «Как правило, для приобретения загородного дома постоянного проживания, то есть альтернативы городской квартире, нужно иметь от 4 млн рублей, поэтому определение «эконом-класс» для такой недвижимости сегодня не вполне точно», – признает Ольга Трошева.
По словам многих застройщиков, более массовому строительству в пригородах мешают несогласованность позиций поселений, районов и области (каждый уровень власти защищает свои интересы) и отсутствие инженерной инфраструктуры. Бизнес хотел бы, чтобы коммуникации к местам застройки построила местная власть, хотя у той не всегда хватает денег на должное содержание школ, больниц и ремонт существующих дорог к центральным усадьбам.

Жилье для всех

Позиция правительства Ленинградской области и местных администраций оказывается гораздо шире. «Задача заключается не в развитии коттеджного малоэтажного строительства только вблизи кольцевой автодороги: мы заинтересованы в том, чтобы бизнес выходил и за пределы 30-40 км от города, в районы, которые имеют потребность в малоэтажном жилье и земле, – объясняет начальник сектора областного комитета по строительству Игорь Горохов. – Кроме того, огромным пластом работы оказывается взаимодействие с Фондом содействия реформированию ЖКХ и Фондом жилищного строительства по решению проблем аварийного жилья, строительству новых жилых домов».
Политика правительства области заключается в том, чтобы при любом строительстве население было обеспечено дорогами, коммуникациями, социальными объектами. «Имеет смысл подумать о том, чтобы и коттеджные поселки, и дачные участки максимально приближать по статусу к землям поселений. Для муниципалитета первого уровня это будет означать увеличение налоговых поступлений, для района – необходимость строительства социальных объектов», – говорит координатор проекта по развитию малоэтажного жилищного проекта «Свой дом» по Ленобласти, глава Сланцевского района Владимир Петров.
Депутат Законодательного собрания, председатель постоянной комиссии по строительству Игорь Бойченко напомнил, что в регионе разрабатывается концепция жилищного строительства, в которой обозначена необходимость не только строительства жилья, но и обеспечения инженерной инфраструктурой. «Малоэтажное строительство область рассматривает как одно из приоритетных, потому что у нас много сельских населенных пунктов, и для нас важна задача закрепить население на всей территории области, не группировать его только вокруг Петербурга или в районных центрах, – сказал законодатель. – С 2011 года федеральная власть и вопросы расселения аварийного жилья увязывает с переселением граждан в малоэтажные дома. В Ленинградской области в нынешнем году федеральные средства на переселение направляются именно на малоэтажное строительство. При недавней корректировке бюджета мы направили около 700 млн рублей дополнительных средств на реализацию жилищных программ, в первую очередь в контексте малоэтажного строительства».
Это означает и задачу для застройщиков вписаться в тот уровень цен, который определило применительно к бюджетному строительству Министерство регионального развития РФ, то есть (с 2011 года) 35,1 тыс. рублей за 1 кв. м. «Правительство поставило задачу по вводу жилья. Продать это жилье иначе, чем по цене, сопоставимой с доходами граждан, невозможно. При сегодняшних ценах на строительные материалы, инженерную подготовку и т. д. без опосредованной помощи государства достичь этого не удастся. Поэтому федеральные власти могут подкреплять выполнение этих задач перечислением денежных средств через программы Минрегиона», – считает Владимир Петров.
Областная программа содействия жилищному строительству уже защищена в Минрегионе, но еще не утверждена областным правительством. Но основные параметры документа известны: в программе прописано, что приоритет должен отдаваться малоэтажной застройке (Минрегионразвития настаивает на показателе 60% от всех возводимых объемов жилья). Кроме того, в регионе продолжается работа по созданию схем территориального планирования и областной программы инвестиционного развития. Только после их принятия можно будет всерьез планировать развитие территорий.
Но председатель областного Комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев не исключает, что теперь, с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс, которые упростили для сельских поселений процедуру согласования генпланов, уровень этой документации упадет. «У нас и сегодня вызывает опасения ее качество. На крайне низком уровне разрабатываются проекты генеральных планов. Большинство документов получает отказ в согласовании, потому что не учитывает региональные и федеральные интересы и вообще выполнено на довольно низком качественном уровне. Мы опасаемся, что пойдет вал работ низкого профессионального качества в интересах лишь определенного круга лиц, заинтересованных в строительстве тех или иных объектов».

Как построить ГЧП

Механизмом взаимодействия власти и бизнеса в деле развития жилищного строительства сегодня называют государственно-частное партнерство. Только в ходе состоявшихся в апреле мероприятий подписаны соглашения о сотрудничестве между представителями проекта «Единой России» «Свой дом», Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) и Комитетом по строительству, по архитектуре и градостроительству области. Эксперты оценивают эти соглашения как инструмент для взаимодействия областной, местной власти и бизнеса.
Член генсовета НАМИКС, генеральный директор завода Durisol Игорь Голдобин называет НАМИКС центральным органом, который занимается продвижением малоэтажного строительства в России. В генсовет входят крупнейшие компании России, которые занимаются девелопментом и производством стройматериалов для малоэтажки, созданы 14 рабочих групп по энергоэффективности, технологиям, образованию в строительстве, разработке стандартов в малоэтажном строительстве. Ассоциация разрабатывает рекомендации, которые затем передаются в федеральное правительство и в ряде случаев превращаются в законы и иные официальные документы.
«На правительственном уровне через Внешэкономбанк выделено больше 200 млрд рублей на развитие малоэтажного строительства, а через Фонд содействия реформированию ЖКХ – большие средства на строительство коммуникаций. Есть примеры регионов, которые используют эти средства. Так, Оренбургская область уже третий год строит на них крупные объекты инфраструктуры, в этом году поселок будет строить Калужская область. Но поселки должны быть крупными, стоимостью от 2 млрд рублей, в них должны быть социальные объекты: детские сады, школы и т. д.», – сообщил Игорь Голдобин и предложил активизировать сотрудничество областной власти и Национального агентства.
Владимир Петров одной из главных задач региона называет принятие на себя рисков, с которыми сталкиваются многие застройщики. Из-за проблем с документацией и коммуникациями девелоперы перекладывают риски на покупателя, в результате цена новых домов возрастает вдвое. «Что касается инженерной инфраструктуры, в рекомендациях Минрегиона написана замечательная вещь, – говорит руководитель «Своего дома». – Частному инвестору предложено вкладывать деньги в инженерную инфраструктуру и обеспечивать возврат вложенных средств за счет тарифа, а субъекту рекомендовано оплачивать часть процентной ставки по кредитам, привлеченным для создания этой инженерной инфраструктуры. Если ресурсоснабжающие организации возьмутся за эту проблему комплексно, с властями районного уровня, совместно с правительством области, часть процентной ставки субъект будет гасить, то проблема инженерного освоения территорий будет решена». Готовятся и предложения по софинансированию строительства социальных объектов – больниц, школ, ФАПов и т. д.
Еще один путь – возврат к типовым проектам в малоэтажном строительстве, в том числе в коттеджных поселках. Базой для этого станет, по выражению советника руководителя ГК «Стинком» Светланы Невелевой, «накопленная загородным рынком коллекция таких проектов с четкой сметой», она поможет скорейшему возведению готовых домов.
Компания «Загородная перспектива» строит во Всеволожском районе поселок Альпино и своими силами тянет 8-километровую нитку водовода – от нее будут запитаны и такие населенные пункты, как Колтуши и Воейково, а в перспективе, с прокладкой второй нитки для фирм-партнеров, уже на коммерческой основе – и ряд коттеджных поселков. Компания ремонтирует и дорогу, однако взять на себя реконструкцию очистных в Колтушской волости не смогла: это сказалось бы на цене домовладений.
А компания «Мегалит» строит коттеджный поселок «Северное сияние» для переселенцев из Ямало-Ненецкого округа и сотрудничает с руководством этого региона. Летом начнется инженерное освоение территории рядом с Мельничным ручьем, на земле поселения. Продажи петербуржцам начнутся позже. Однако это один из примеров массового загородного строительства эконом-класса с двумя очередями, по 365 домовладений в каждой.
Таких примеров становится все больше – основа для ГЧП расширяется.