Кадастровый вопрос
04.07.2016
С этого года собственники недвижимости в Петербурге начнут платить налог на имущество, рассчитанный из кадастровой стоимости. Как новая система расчета отразится на доходности апартаментов, «Строительный Еженедельник» разбирался вместе с экспертами по недвижимости.
Юридически апартаменты не относятся к сегменту жилой недвижимости, и традиционно налоговая ставка для них отличалась от ставки на квартиры, так как исчислялась по формуле для коммерческих помещений.
Если до 2016 года разница в суммах налога между квартирами и нежилыми помещениями могла отличаться в несколько раз, поскольку расчет налоговой базы для квартир велся исходя из инвентаризационной стоимости, которая была значительно ниже кадастровой, теперь эта разница устранена, комментирует руководитель отдела кадастрового учета недвижимости ООО «Центр экспертизы строительных проектов» Мария Стогова.
«По инвентаризационной стоимости налог на жилые помещения рассчитывался по ставке от 0,1 до 0,75% в зависимости от стоимости недвижимости. Налоговая ставка на нежилые помещения составляла от 1,2%», – напоминает руководитель проекта «Рамблер недвижимость» Rambler & Co Евгения Владимирова. Но по ряду факторов такая налоговая нагрузка не была значимой для владельцев апартаментов.
В первый год эксплуатации те собственники, которые были зарегистрированы как индивидуальные предприниматели, имели практически нулевую нагрузку по оплате налога на недвижимость. Это было возможно благодаря упрощенной системе налогообложения, включающей в себя все налоги. В том числе и налог на недвижимость», – рассказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин.
Теперь, когда расчетной базой становится кадастровая стоимость недвижимости (приближенная, в отличие от инвентаризационной, к рыночной), налог на нее существенно вырастает для многих собственников. Но если для большей части жилых помещений (кадастровой стоимостью до 20 млн рублей) налоговая ставка составит всего 0,15%, то для коммерческой – от 0,5 до 2%. В связи с этим эксперты рекомендуют обращать внимание на статус апартаментов. Нежилые помещения в составе многофункционального комплекса облагаются налогом – в основном как за офисные помещения. Однако апартаменты могут иметь статус и гостиничной недвижимости, и попадать в категорию «прочих объектов». В таком случае на них распространяются уже другие условия. Для торговых центров и офисов налоговая ставка установлена на уровне 2% от кадастровой стоимости, для «прочих объектов недвижимости» – 0,5%.
Таким образом, становится выгоднее приобретать апартаменты со статусом гостиничной недвижимости.
«Допустим, кадастровая стоимость апартамента площадью 30 кв. м составляет 2 млн рублей. Он находится в составе МФК. В этом случае собственнику ежегодно придется платить 40 тыс. рублей в год в качестве налога за имущество», – приводит пример Евгения Владимирова. Если при таких же характеристиках апартаменты находятся в составе гостиничного комплекса, налог составит 10 тыс. рублей, то есть в четыре раза меньше.
Мнение:
Алексей Васильченко, генеральный директор ОАО «Региональное управление оценки»:
– При полном переходе от налогообложения по инвентаризационной стоимости к кадастровой налоговые платежи увеличатся. Говорить однозначно о сложившихся различиях и соотношениях между кадастровыми стоимостями довольно сложно. С точки зрения методологии определения кадастровой стоимости стоимость нежилых помещений в Петербурге рассчитана без учета стоимости земли (в отличие от жилых помещений) и при прочих равных условиях будет выше стоимости жилых помещений.
Роман Корнышев, юрист по вопросам с недвижимостью:
– Если сравнивать кадастровые стоимости квартир и нежилых помещений (апартаментов), то здесь возможны ситуации, когда в домах по соседству кадастровая стоимость апартаментов ниже стоимости квартир, и наоборот.
Для примера возьмем апартаменты в комплексе SALUT на Пулковском шоссе, 14, и квартиры в жилом комплексе Viva на Дунайском пр., 14:
– апартаменты площадью 55,4 кв. м, кадастровая стоимость – 1 043 315 рублей (18 832 рубля/1 кв. м);
– квартира площадью 44,9 кв. м, кадастровая стоимость – 837 906,01 рубля (18 661 рубль/1 кв. м).
