Долевое единообразие

Изменения в законодательстве последних лет сделали схему привлечения средств дольщиков, прописанную в законе 214-ФЗ, доминирующей. Альтернативные способы финансирования проектов строящегося жилья практически исчезли с рынка.

Как говорят эксперты, «долевка» сегодня является основной и наиболее безопасной для покупателя схемой приобретения жилья. Некоторые другие варианты тоже легальны, однако застройщик в этом случае предоставляет клиенту гораздо меньше гарантий исполнения своих обязательств. Наиболее конкурентной схемой привычному 214-ФЗ является приобретение недвижимости путем вступ­ления в жилищно-строительный кооператив. Однако сегодня все меньшее количество девелоперов обращаются к такому способу реализации своих объектов – на текущий момент проектов, возводимых по такой схеме, не более 7% от объемов всего рынка, подсчитал Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие».
Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация», напоминает, что еще пять лет назад доля схем привлечения средств дольщиков через вступление в ЖСК достигала 35%. Тогда эта форма продаж была удобна застройщикам: не нужно было регистрировать договоры в Росреестре, отсутствовала ответственность за просрочку ввода объекта в эксплуатацию, продажи можно было начинать до получения разрешения на строительство. Однако после законодательных нововведений популярность схем ЖСК снизилась.
Как говорит Евгений Дружинин, старший юрист компании RE Legal (группа компаний RE Group), в последнее время наблюдается явная тенденция усиления регулирования таких кооперативов для повышения гарантий его членов. Так, например, Федеральным законом № 236-ФЗ от 13.07.2015 в Жилищный кодекс РФ были введены статьи 123.1 и 123.2, устанавливающие ряд особенностей деятельности кооперативов, ведущих строительство многоквартирных домов. Деятельность таких кооперативов теперь контролируется государственным органом, осуществляющим государственный надзор в области долевого строительства многоквартирных домов.
Согласно закону № 236-ФЗ от 13.07.2015 застройщики, работающие по схеме ЖСК, должны начать размещать информацию о количестве жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, а также вести реестр своих членов. Таким образом, схема ЖСК максимально приближается к ДДУ. Это будет стимулировать застройщиков, работающих по ЖСК, переходить на долевое строительство, что происходит уже сейчас, уверен Илья Андреев, вице-президент NAI Becar.
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры», также обращает внимание на то, что ужесточения требований к ЖСК коснулись и количества объектов, которые по такой схеме может возводить застройщик, – теперь он не может строить одновременно более одного многоквартирного дома выше трех этажей.
Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб», полагает, что влияет на уменьшение доли ЖСК и то, что в настоя­щий момент на эту схему не распространяется программа господдержки ипотеки, таким образом, процентные ставки для потребителей здесь выше.
Существенным минусом ЖСК является отсутствие жесткого срока ввода дома в эксплуатацию. ЖСК может откладывать ввод столько, сколько пожелает, без каких-либо последствий.