Строителей укрупняют рублем

В России было принято несколько законодательных актов, предписывающих создание различных компенсационных фондов. Застройщики констатируют, что в результате ужесточения законодательства «зайти на строительный рынок» смогут не все.

В конце июня Совет Федерации РФ одоб­рил поправки в 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам. Поправки предполагают создание единого реестра застройщиков, которые привлекают для строительства средства дольщиков. Предлагается обязать строителей открывать в банках специальные эскроу-счета. Нововведением станут и требования к уставному капиталу строительных компаний, которые будут зависеть от общей площади строящихся объектов долевого строительства. Требования к уставному капиталу могут достигать 1,5 млрд рублей при объемах строительства, превышающих 500 тыс. кв. м. Если застройщик не способен выполнить условия, ему придется искать поручителя или сопоручителей на требуемую сумму. Законопроект предполагает создание компенсационного фонда для дольщиков. Пополнять фонд будут строительные компании в размере не больше 1% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации. Закон вступит в силу с 1 января 2017 года. Ряд положений, в том числе в части требований к капиталу застройщика и эскроу-счетов, вступят в силу с 1 июля 2017 года.
Кроме того, с 1 октября 2017 года вступит в силу новый закон о СРО, который предписывает строительным компаниям участвовать в формировании компенсационных фондов. Речь идет о создании фонда компенсационных выплат и возможности формирования фонда по договорным обязательствам. Эксперты считают, что это попытка защитить систему госзаказа от недобросовестных участников торгов, не имеющих реальной возможности выполнить заказ и выигрывающих только благодаря ценовому демпингу.

Долевые страдания

По мнению экспертов, создание фондов – необходимая мера. В строительной сфере было лицензирование, есть саморегулирование, страхование ответственности, однако взаимопомощь ранее не практиковалась. Создание компенсационного фонда в помощь дольщикам обусловлено ростом недовольства населения положением дел в сфере долевого строительства.
«На мой взгляд, создание компенсационного фонда является хорошей идеей, дающей определенные надежды. Дополнительные затраты, которые появляются в связи с этим у застройщика, можно назвать посильными. Один процент от суммы сделки незначительно отразится на расходных статьях застройщика», – считает генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов. По мнению эксперта, главное – поддерживать порядок в системе распределения полученных отчислений.
В свою очередь, исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной считает, что поправки в 214-ФЗ сделают квадратный метр дороже на 3-5%. «Однако чем больше компания строит, тем меньше окажутся общие издержки», – констатирует эксперт.

Сколько стоит дом построить

Львиную долю расходов застройщика составляют затраты на строительно-монтажные работы. Это приблизительно половина всех расходов, но цифра может меняться в зависимости от характера проекта. Никто не отменял обязательства застройщика перед подрядчиками по выплате вознаграждений за работу, обязательства по уплате налоговых взносов, затраты на осуществление административных действий. Дорого сегодня стоит и реклама, налаживание системы продаж. «Деятельность компаний-застройщиков не ограничивается расходами, связанными непосредственно с жилищным строительством. Их финансовое положение осложняется также необходимостью осуществления иных выплат. Среди дополнительных затрат можно назвать затраты на страхование гражданской ответственности, на покупку или аренду земельных участков», – говорит генеральный директор СК «Стоун» Андрей Кузнецов.
«Только строительная себестоимость составляет примерно 28 тыс. рублей за «квадрат» построенного жилья. Еще 5-7 тыс. рублей – технические условия, проектные работы, социальная нагрузка в диапазоне 3-5 тыс. рублей. Полная себестоимость – около 40 тысяч рублей за 1 кв. м», – продолжает Алексей Кузнецов.
По мнению эксперта, последние нововведения, связанные с «общественной нагрузкой», ударят по небольшим застройщикам и компаниям, которые создаются под один проект. «Для нас это проблемой не будет. У компании достаточно собственных средств для того, чтобы остаться на рынке. Но есть небольшие компании, речь идет прежде всего о застройщиках в регионах, которые просто выбьет с рынка. Поэтому новые правила в случае принятия поправок должны действовать только для вновь начинаемых объектов. В противном случае однозначно пострадают дольщики в регионах», – считает исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
Эксперты констатируют, что по сравнению с 10-летней давностью стоимость входа на строительный рынок увеличилась и продолжает расти. «Это связано не только с ростом цен и ставок по кредитам, но и с развитием законодательства в сторону ужесточения требований к застройщику. Это не может не повлечь дополнительные расходы, с которыми ранее строительные компании не сталкивались», – говорит Алексей Кузнецов. В свою очередь, Роман Мирошников уверен, что девелоперу, входящему в проект, необходимо иметь на своем счету сумму средств не менее 5% от стоимости проекта.

Справка:

Эскроу-счет – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления или выполнения определенных обязательств. В США эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной. Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон. В России в 2012 году был разработан закон, который вводил новый вид соглашения – договор условного депонирования (эскроу), а также новую разновидность банковского счета – эскроу-счет. С 1 июля 2014 года новые положения ГК РФ, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу.