Депутаты припаркуют ипотеку

Госдума РФ приняла во втором чтении поправки, позволяющие банкам предоставлять ипотечные кредиты для покупки машино-мест в паркингах.

Изменения в Гражданский кодекс РФ были внесены в рамках рассмотрения законопроекта о включении Центрального банка России в перечень государственных органов и лиц, имеющих право на бесплатное получение сведений и документов, содержащихся в государственных реестрах. Пока документ рассмотрен во втором чтении. Однако, по словам первого заместителя главы думского Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Сергея Фабричного, законопроект доработан к последнему чтению.
Предложенные депутатами поправки позволяют ввести в оборот машино-места в паркингах как объект недвижимого имущества. Для этого законопроект закрепляет в Гражданском кодексе понятие машино-места как объекта недвижимого имущества, предусматривает процедуру кадастрового учета и регистрации прав на данный объект. После принятия всех поправок ст. 5 Закона об ипотеке «Имущество, которое может быть предметом ипотеки» дополнится новым пунктом «машино-место». По сути, это позволит банкам кредитовать места в паркингах наравне с квартирами.

Реклама вместо ипотеки

Сейчас в Петербурге без труда можно встретить рекламу, предлагающую приобрести паркинг в ипотеку. На деле за баннером с громким заявлением «Паркинг в рассрочку и кредит» обнаруживается рекламная утка. «Строительному Еженедельнику» удалось отыскать несколько кредитных программ. Как правило, у всех существует примечание, перечеркиваю­щее все перспективы получения ипотечного кредита. Речь идет об объекте залога. Машино-место или гараж должен являться самостоятельным объектом недвижимости, не находиться в общей долевой собственности, иметь определенную площадь, границы, номер и т. д.
Схожие требования выдвигаются и в отношении строящегося объекта.
По словам Александра Свинолобова, директора по развитию Bonava в России, ипотечные продукты для приобретения паркинга на рынке предлагает очень ограниченное количество банков. «Можно предположить, что для банков подобный продукт не очень интересен ввиду нескольких факторов», – уточняет он. Это связано с высокими требованиями законодательства и регулятора к банкам и их финансовой устойчивости для запуска подобного продукта.
«До настоящего момента никаких ипотечных кредитов в прямом значении этого слова не выдавалось. Паркинг является одним нежилым помещением. И собственнику гаражного места принадлежит в нем доля. Это можно сравнить с комнатой в большой коммуналке. А банк не может рассматривать маленькую долю в большом помещении как адекватный предмет залога, потому что пока нет механизма взыскания этой самой доли при дефолте ипотечного займа», – рассказывает Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург».
«Не подойдет покупателю также нецелевой банковский кредит: парковочное место оформляется в качестве доли в общем помещении, а банк не открывает ипотеку или нецелевые кредиты на часть от приобретаемой площади, – добавляет Руслан Сырцов, коммерческий директор «Глоракс Девелопмент». – Практика показывает, что запросы на приобретение паркинга в кредит поступают довольно редко, но в случае нехватки средств на приобретение парковочного места можно взять потребительский кредит либо воспользоваться рассрочкой от застройщика».
В результате паркинги покупаются либо в рассрочку, по сути, похожую на ипотеку, но предоставляемую лично застройщиком без участия банка, либо предлагаются программы потребительского кредитования под значительно больший, чем ипотечный, процент. «Возможны варианты, когда банк по договору с застройщиком предлагает специальные потребительские кредиты по льготным кредитным ставкам. Но это не ипотека», – уточняет Николай Лавров.
Еще одна форма кредитования приобретения паркинга, существовавшая до недавнего времени, – организация гаражного кооператива, которому принадлежит нежилое помещение, с продажей покупателю паев гаражного кооператива с закреп­ленным за паем машино-местом. «Но на эту покупку, к сожалению, также не существует ипотечных займов – только потребительские», – констатирует эксперт.

Нет спроса

О невостребованности услуги говорит начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Петербурге Татьяна Хоботова: «В настоящее время услуга совершенно непопулярна и не востребована. Наш банк в свое время закрыл программу в связи с микроскопическим спросом на машино-места в кредит. У нас была программа, где предусматривалась ипотека по договорам купли-продажи или ДДУ на целый объект (как и на квартиру), а не на долю/часть пая».
Об отсутствии желающих получить ипотечный кредит на паркинг говорит и Илья Курдюмов, начальник отдела по работе с партнерами БФА-Банка: «За консультациями по ипотеке на паркинг обращаются не чаще раза в год. Для застройщика паркинг является сопутствующим товаром, который отдельно чаще всего продается не очень хорошо и нередко «упаковывается» в какое-нибудь спецпредложение». По его словам, многие застройщики находятся в постоянном диалоге с банками на предмет разработки совместных предложений. «Однако никакого более-менее эффективного инструмента на рынке я не видел», – констатирует эксперт.

Время покажет

По словам генерального директора Первого ипотечного агентства Максима Ельцова, главная проблема, которую решит новый закон, – это то, что парковочное место можно будет регистрировать как отдельный объект. Как следствие, процедура продажи упростится в разы, а значит, можно будет и беспрепятственно кредитовать, и принимать такие объекты в залог. Однако эксперт считает, что стоимость кредита будет больше, чем для жилой ипотеки. «Парковочное место или площадка не является жилым объектом, уровень неплатежей по коммерческим объектам выше, процедура оформления сложнее, средняя сумма, напротив, ниже стоимости квартиры. Отсюда можно уверенно прогнозировать, что банки ипотеку предлагать будут, но далеко не все, а ставка по ним будет выше на 1-3%, чем на новостройки или вторичное жилье», – прогнозирует Максим Ельцов.
Эксперт сомневается, что ипотека на паркинги будет пользоваться спросом. По мнению Максима Ельцова, люди стремятся экономить на всем ради возможности купить квартиру нужной площади. «Место в паркинге для них не является предметом первой необходимости. Логика понятна: лучше покружить рядом с домом, пройти лишние 100-200 м, а не переплачивать за паркинг», – говорит эксперт. По его словам, в городе огромное количество примеров, когда при относительно свободных паркингах под домом двор буквально забит автомобилями и газонов просто не видно. Люди просто не готовы платить 600-800 тыс. рублей за паркинг.
 «В случае введения понятия машино-места как объекта недвижимого имущества банки смогут кредитовать паркинги, клиентам они станут более доступны, значительно облегчится для застройщиков процесс реализации. Мы считаем, что это хорошая инициатива», – заключает Илья Курдюмов. Схожего мнения придерживается и Максим Ельцов – он говорит, что как только вступит в силу закон, банки смогут моментально предложить кредитные продукты и услуга станет массовой. «Хотя и не будет пользоваться повышенным спросом», – полагает он.

Мнение:

Илья Курдюмов, начальник отдела по работе с партнерами БФА-Банка:
– Сейчас ипотеки на паркинг как таковой практически нет, поэтому процентная ставка будет ближе к потребительскому кредиту. В случае введения понятия машино-места как объекта недвижимого имущества банки смогут кредитовать паркинги, клиентам они станут более доступны, для застройщиков значительно облегчится процесс реализации паркингов. Мы считаем, что это хорошая инициатива.