Магнит «серого пояса»

Наиболее перспективные для освоения территории в Петербурге, по мнению экспертов, – «серый пояс» промзон. А вот с центром все менее однозначно: девелоперы хотят его обновить, власти – оставить прежним.

О трендах на рынке петербургской недвижимости, работе московских и местных девелоперов, а также о поведении игроков и властей города поговорили в минувшую среду участники дискуссионной панели «Новый облик Санкт-Петербурга», организованной ИД «Коммерсантъ».

Земля притяжения

По мнению вице-президента банка ВТБ Александра Ольховского, наиболее интересными для местных девелоперов в последнее время становятся территории «серого пояса». Самые лакомые кусочки расположены на участке в 6 тыс. га в южной части Обводного канала, а также территории промышленных предприя­тий в исторической части города. «У них, в отличие от центра, нет настолько жестких ограничений. Много функциональной нагрузки – территории свободны для творчества девелоперов и архитекторов. Мы наконец-то движемся в сторону разнопланового прочтения возможностей этих территорий», – сказал Александр Ольховский.
Первый шаг к их освоению, по его мнению, был сделан недавно. Речь идет о конкурсе на создание концепции развития промышленной зоны южнее Обводного канала, который Комитет по градостроительству и архитектуре объявил в апреле. «Однако в развитии «серого пояса» роль девелоперского сообщества не оценена, – заявил Александр Ольховский. – Надо привлекать нас для конкурсов, архитекторы не могут все учесть, это не всегда их функция».
На это глава КГА Владимир Григорьев ответил, что город не против участия девелоперов в подобных конкурсах, однако исключительно на безвозмездной основе. Александр Ольховский парировал тем, что бесплатно в этом случае может быть предоставлена только идея. В случае когда экономия коснется услуг консультантов, аналитиков и управлении проекта в целом, то это может негативно сказаться на качестве конечного продукта. «Если мы будем проводить такие конкурсы на платной основе, то уже не факт, что выиграете вы. Победит какая-нибудь компания из Краснодара, Владимира. Главное, что не из Петербурга», – предположил председатель комитета.
При освоении этой промзоны важно учитывать не только функционал и будущее использование территории, но и расходы на переезд нынешних собственников, считает директор по правовым вопросам ГК «Эталон» Виктория Цытрина.
Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский резюмировал, что конкурсы по развитию территорий – это действительно большой прорыв в развитии города и застройщики готовы делиться знания­ми, но только «если они будут кому-то нужны».

Старый новый центр

Относительно строительства и развития центра города спикеры разошлись во мнениях. Конечно, бизнес выступал за строи­тельство новых зданий в историческом центре. «В центре должны существовать современные здания. Это подтверждение того, что город живет», – уверен господин Тиктинский.
Как объяснил председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш, если застройщикам совсем не приходить в центр города, то есть опасность, что он превратится в «музей, покрытый толстым слоем пыли». «У нас очень классическая структура центра, которая производит хорошее впечатление на туристов. Большинство экспертов довольны его внешним видом, однако мы забываем спросить непосредственно самих его жителей. Людям нужны еще торговые и развлекательные площади», – считает Андрей Тетыш.
Однако КГА традиционно настроен более консервативно. По мнению Владимира Григорьева, если бы людям так плохо жилось в центре, они бы давно переехали в спальные районы: «Что-то не вижу особого оттока населения из центра, например, в Купчино. Наш город ценен тем, что в нем есть исторический центр и новые, строящиеся районы. Именно их и нужно делать комфортными и совре­менными».
 
Санкт-Петербург – Москва

От вопросов, где лучше строить в Петербурге, эксперты перешли к темам: кому и для кого. По мнению партнера Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в Петербурге многие показатели отличаются от российских и московских. Так, по итогам 2015 года оборот розничной торговли в стране снизился на 10%, в Москве – на 15%, а в городе на Неве – всего на 5%. «Оборот розничной торговли – это показатель не просто потребления, а развития постиндустриальной экономики. Даже за идеями для общепита инвесторы едут в Петербург. Для московских девелоперов действительно будут привлекательны промзоны. Главное, чтобы проекты были не очень масштабными, а более локальными и понятными», – спрогнозировал Денис Соколов.
Однако председатель совета директоров московской компании «НДВ Групп» Александр Хрусталев позитивного настроя не разделил: «Большого прироста населения в городе нет, есть переизбыток девелоперов. Это в Москве при Юрии Лужкове работала каста из 10 застройщиков, в Петербурге их всегда было много. Идти сейчас работать в Петербург – самоубийство. С жильем здесь делать нечего. Надо осваивать другие направления – строить спортивные объекты и транспортную инфраструктуру».
Для убедительности Александр Хрусталев посоветовал обратиться к неудачным примерам работы московских застройщиков в Петербурге: «Стадион на Крестовском, Апраксин Двор. Опыт московских девелоперов есть, он плохой, поэтому их сюда больше пускать не нужно».
В целом же, по мнению Дениса Соколова, в ближайшие 3-5 лет в стране будет проходить «внутрироссийская глобализация инвестиций». «Те практики, которые инвесторы отработали в одном субъекте, будут хорошо востребованы в другом – взаимопроникновение денег и идей в регионах», – резюмировал Денис Соколов.

Кстати:

Разработку карты высотных доминант Петербурга завершат к середине 2017 года, сообщил глава КГА Владимир Григорьев. Он также добавил, что при ее разработке мнение девелоперов рассматриваться не будет. «Мы не учитывали мнение и интересы девелоперов, потому что нет таких девелоперов, которые не хотели бы построить у себя на земельном участке высотную доминанту. Мы не хотим открывать этот шлюз, потому как мы можем просто захлебнуться», – пояснил глава КГА.
Разработку документа ведет Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга.