Покупатели взяли рынок

Рынок коммерческой недвижимости в полной мере ощутил на себе влияние экономического кризиса. На рынке правила игры диктует покупатель, а инвесторы вынуждены принимать в расчет политические риски.

По мнению целого ряда экспертов, объем предложения коммерческой недвижимости на рынке избыточен. Даже качественные объекты не находят покупателей в течение нескольких лет. Ситуация усугубляется тем, что помимо профессиональных инвес­торов на рынок вышли кредитные организации, пытающиеся продать имущество незадачливых заемщиков. «В настоящее время банки – в их числе Сбербанк и ВТБ – активно занимаются реализацией залоговых активов, тогда как ранее старались их придерживать и не спешили экспонировать», – говорит управляющий партнер Rusland SP Илья Шуравин. Все это подталкивает рынок к корректировке цен.
«Правила сейчас диктует покупатель. Крупные качественные объекты доходностью в рублях 8-10% в год фактически оказываются не востребованы, поскольку профессиональные инвесторы рассчитывают на доход 12-14% в центральных районах и на 14-17% за их пределами», – добавляет эксперт.
Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов констатирует: изменились требования к окупаемости проектов. «Инвесторы сегодня готовы рассматривать более «длинные» проекты, например с окупаемостью до 12 лет. Раньше брались в расчет предложения исключительно с окупаемостью до 6-7 лет», – уточняет эксперт.
При этом каждой сделке предшествует скрупулезное изучение инвестиционного потенциала каждого объекта. «Инвесторы ищут более привлекательные проекты, востребованность которых не подлежит сомнению», – констатирует управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков. Директор по развитию финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов добавляет, что в современных реалиях помимо экономического анализа требуется учитывать и политические риски. «В условиях геополитической турбулентности инвесторы анализируют свои вложения с точки зрения рисков, находящихся вне зоны их влияния», – говорит он. Эксперт добавляет, что инвестиционная привлекательность рынка не изменится до тех пор, пока экономическая и геополитическая ситуация в стране не прояснится.
По наблюдениям Ивана Починщикова, кризис способствовал появлению на рынке новых тенденций: у инвесторов повысился интерес к строительству объектов в сегменте складской и офисной недвижимости по формату build-to-suit и идет перепрофилирование проектов офисной недвижимости или жилой в формат апартаментов.
Руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group Роман Шиман описывает состояние рынка следующим образом. Уровень доходности для бизнес-центров составляет порядка 9-10% в год. Хуже других себя чувствует рынок торговой недвижимости. Уровень вакансии во многих крупных торговых центрах составляет 30-50%. Fashion-операторы оптимизируют занимаемые площади, по­этому в выигрыше остаются самые ликвидные проекты. Ситуация на рынке стрит-ретейла достаточно стабильна. Показатели доходности за последние два года снизились на 1-2% и сегодня находятся на уровне 11-13% годовых. При этом количество инвесторов в сегменте растет. «По нашим оценкам, за последние два года их число выросло примерно на 20%, в первую очередь за счет переориентирования части инвесторов из сегмента жилой недвижимости», – говорит Роман Шиман. Этому способствовало снижение порога входа на рынок до 6-7 млн рублей за счет появления в продаже ликвидных встроенных коммерческих помещений в формирую­щихся жилых микрорайонах.

Кстати:

Строительство инженерной, транспортной инфраструктуры легло на плечи застройщиков. Раньше эти затраты нес город и девелоперы не учитывали их в своем бюджете. Сейчас строительство инфраструктуры стало обязанностью застройщиков, что существенно отразилось на стоимости квадратного метра.