Пробивающие дно

В нынешних экономических условиях девелоперы ищут новые форматы коммерческой недвижимости, которым не характерны проблемы, присущие более развитым и насыщенным сегментам.

Одни из малоосвоенных ниш – пансионаты для престарелых и коворкинг-цент­ры. И те, и другие уже сейчас пользуются спросом и еще будут набирать обороты, уверены эксперты.

Старость в моде

По данным специалистов NAI Becar, ранее сегмент пансионатов для пожилых был менее популярным как из-за особенностей менталитета, так и отсутствия достаточного количества потенциальных клиентов, готовых оплачивать проживание престарелых родственников.
По мере роста возрастной аудитории и расширения прослойки людей с уровнем дохода выше среднего он стал более интересен профессиональным игрокам рынка.
По словам руководителя «Проекта 60+» Вадима Бараусова, желающих строить с нуля частные пансионаты немного, в основном инвесторы переделывают под эти нужды обычные коттеджи, не приспособленные для проживания пожилых жильцов. Однако недавно на петербургском рынке открылся первый такой проект – гериатрический центр «Спутник» на 64 человека в пос. Комарово. На подходе сдача в эксплуатацию еще одного пансионата под названием «Курортный» в пос. Песочный на 93 номера.
Недавно председатель совета директоров сети гериатрических центров «Опека» Алексей Маврин заявил, что планирует построить два пансионата: в Репино и Павловске. Алексей Маврин объяснил, из-за того что во всем мире средний возраст населения увеличивается, спрос на оказание такого рода услуг растет с каждым годом. За пять лет компания планирует построить и реконструировать пансионатов на 5 тыс. мест в регионах Северо-Запада.
Строительство пансионатов для пожилых хоть и коммерчески оправданно, но сопряжено с рядом специфических нюансов. Генеральный директор «Спутника» Сергей Кинович рассказал, что головная боль для инвестора – СНиПы для таких учреждений, часть нормативов которых не менялась с 70-х годов прош­лого века. К примеру, площадь пищеблока должна быть внушительной – от 350 кв. м. Огромное количество времени отнимают согласования с Роспотребнадзором, заключения нескольких отделов которого часто противоречат друг другу. Кроме того, участки, которые выделяются под строительство данных объектов, бывают проблемными. Так, пять лет назад Смольный выделил три участка под такие проекты. На территории участка в Песочном находилась земля другого собственника, в Павловске изначально хотела работать подрядная компания STEP, но отказалась из-за того, что отсутствовала возможность подключения к сетям, а в Комарово водопровод пришлось тянуть на протяжении 2 км.
Однако все эти проблемы – частного характера, уверяют эксперты, которые со временем сойдут на нет. Главное для инвестора – уверенность в возвратности своих средств, считает председатель совета НП «Объединение компаний индустрии услуг старшему поколению» Наталья Курачева. Так, например, сейчас нет гарантии платежеспособного спроса. «Очень сложно получить статус нуждающегося в оказании подобного рода услуг для компенсации затрат за счет бюджета или в счет пенсии. Надо перейти от бюджетного финансирования к обязательному госстрахованию. Во многих странах есть страхование по уходу за человеком. Такая схема заинтересовала бы инвесторов, так как появилось бы четкое понимание, каким образом эти услуги будут финансироваться», – уверена Наталья Курачева.
В любом случае, по мнению аналитиков, интерес к таким проектам со временем будет расти. «В ближайшие годы мы ожидаем как увеличения числа сетей и объемов номерного фонда, так и роста объемов частных инвестиций со стороны крупных компаний, а в долгосрочной перспективе и индивидуальных инвесторов», – спрогнозировали ситуацию в NAI Becar.

Время держаться вместе

Коворкинг – это рабочее пространство, где люди из разных фирм и фрилансеры трудятся вместе. Здесь на час, месяц и более можно арендовать рабочее место, конференц-залы и офисное оборудование. В последнее время спрос на данный формат рабочего пространства из-за оптимизации бюджетов возрос, считает генеральный директор коворкинг-центра «Коворкинг 14» Роман Федоров: «Сейчас уже многие крупные компании переходят на частичную удаленную работу. Например, в этом году такой гигант, как «Вымпелком», планирует перевести до 70% своих сотрудников на частичную занятость, что позволит сократить арендуемые площади».
В Северной столице сейчас насчитывается более 20 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. В 2013 году их было порядка 15. Общая площадь таких помещений, по данным начальника отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яны Булмистре, на сегодняшний день составляет 4,5 тыс. кв. м. Это примерно 550 рабочих мест (на каждое в среднем отводится 7 кв. м). Из сетевиков в городе присутствуют только два бренда: «Офис-М» (шесть объектов) и Regus (два объекта). В общем числе офисных помещений коворкинг занимает небольшую нишу – около 5%, подсчитал управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.
Заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации CBRE Елена Тищенко сказала, что более половины коворкинг-центров располагаются в Центральном районе города вблизи станций метро. «На втором месте по популярности – Петроградская сторона. Центр города выбирается не случайно, так как здесь проходит основная деловая жизнь города, имеются недорогие помещения в старом фонде для аренды. Большинство коворкингов небольшие, их площадь, как правило, не превышает 100 кв. м. Наиболее крупные, такие как «Зона действия», рассчитаны на 80-100 человек», – объяснила Елена Тищенко.
Основной сложностью создания коворкинга является определение спроса и целевой аудитории на подобные проекты, уверен Дмитрий Золин. По его мнению, в нее входят начинающие предприниматели из таких сфер, как консалтинг, IT, PR, маркетинг и творческих профессий.
Еще одно препятствие при реализации подобных проектов, по мнению Яны Булмистре, – отличие петербургской идеологии от западной, откуда и пришел коворкинг. «В отличие от Запада, где основными потребителями таких услуг являются фрилансеры творческой направленности, в Петербурге спрос на аренду рабочего места формируют небольшие компании, юридические, страховые, рекрутинговые агентства. Местные же фрилансеры предпочитают работать дома», – сказала госпожа Булмистре, добавив, что психология потенциальных арендаторов постепенно меняется – число коворкингов растет.
При создании таких центров, по мнению Яны Булмистре, важным аспектом является дизайн помещения. Поскольку под одной крышей занимаются люди с абсолютно разными проектами, оформление интерьера должно быть универсальным и создавать хорошую рабочую атмосферу, но в то же время предлагать что-то новое, необычное. Самый подходящий стиль – лофт. «Уже не достаточно просто открыть пространство для работы, владельцы проектов идут на ухищрения и разрабатывают эксклюзивные дизайн-проекты своих помещений, создают дополнительные услуги. Например, сейчас очень востребован тариф «Командировочный», в рамках которого помимо спального места для гостя предоставляется рабочее место, где он сможет спокойно заняться своими делами в поездке», – сказал Роман Федоров.
Для того чтобы коворкинг стал коммерчески успешным, по мнению экспертов, необходимо учесть ряд факторов: помещение в собственности, круглосуточная охрана, высокоскоростной безлимитный интернет-доступ, активная рекламная кампания, территориальное, транспортное удобство и пр. «Вероятно, многие из существующих сегодня проектов коворкинг-центров прекратят свое существование в скором времени, так как они держатся на энтузиазме создателей и постоянных клиентов, но не приносят существенного дохода. Их место займут более серьезные форматы, профессионально выполненные, с существенным оборотом, но не потерявшие всего обаяния, уюта и функциональности», – уверена Елена Тищенко.