Опрос номера

Насколько жарким будет осенний сезон на рынке квартир в этом году, мы поинтересовались у ведущих игроков накануне выставки-семинара «Жилищный проект».

Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории LEGENDA Intelligent Development:
– Эта осень не принесла привычного заметного оживления. Активность покупателей стабильна и находится на уровне летних месяцев. Думаю, что до конца года не стоит ждать какого-либо заметного роста активности.
Мы наблюдаем две явные тенденции: застройщики, продукт которых ориентирован на нижний сегмент рынка, черпают спрос из все менее платежеспособной публики, активно используя при этом ипотеку. Так что дешевое жилье пока пользуется довольно устойчивым спросом. Вторая тенденция разворачивается в сегменте жилья среднего ценового диапазона, где приобретаются квартиры для собственного проживания. Выбирают для себя, а потому растет и спрос на качественные предложения. Застройщики все больше внимания вынуждены уделять особенностям планировок и рациональному использованию площади, качеству используемых материалов. Покупатель хочет получить квартиру, в которой ничего не нужно будет переделывать. Иначе это дополнительные затраты времени и денег. Мы со своей стороны предлагаем уровень качества, максимально готовый к проживанию. Уже в базовом пакете покупатель получает «белую» отделку. Квартира полностью готова к финишным работам: остается только обустроить ее по собственному вкусу и жить. Такого жилья на рынке очень мало, по­этому качественное предложение начинает дорожать, а обычное замерло в ценовой динамике.

Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе:
– Ситуация на рынке жилья в новостройках будет стабильной до конца осени. В ноябре и декаб­ре возможен ажиотаж, вызванный завершением программы государственной поддержки ипотеки, как тот, который мы наблюдали в январе и феврале. Спросом, как и всегда, будет пользоваться высококачественное жилье. Покупатели хотят чувствовать себя комфортно, находясь не только в своей квартире, но и во дворе дома, а также на прилегающих к нему территориях. Учитывающий такие пожелания покупателей застройщик должен обеспечить комплекс магазинами, предприя­тиями сферы услуг, детскими садами и школами, организовать детские и спортивные площадки. Особое внимание он должен уделить квартирографии, составив ее так, чтобы в комплексе сформировалась однородная социальная среда, позволяю­щая без страха выходить на улицу в любое время суток. Мы делаем ставку на повышение качества строительства и проекта в целом, а также на ускорение строительства и досрочный ввод домов в эксплуатацию. Например, летом мы на полгода раньше сдали в эксплуатацию комплекс «Смольный парк». А недавно приняли решение на полгода раньше завершить строительство комплекса бизнес-класса «Три ветра». Теперь он будет введен в эксплуатацию не в середине 2018 года, а в конце 2017-го.

Яна Булмистре, начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Осень – обычно активный сезон. Растет спрос, количество предложений на первичном рынке недвижимости увеличивается. Наша компания также планирует этой осенью пополнить пул новостроек Петербурга. На сегодняшний момент средняя цена предложения на рынке строящегося жилья продолжает медленный рост. В квартирографии выведенных на рынок жилых комплексов по-прежнему преобладают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а доля трехкомнатных и многокомнатных квартир не превышает 25%. Стоит отметить, что наибольший объем предложения по-прежнему концентрируется в сегментах эконом- и комфорт-класса.

Иван Романов, генеральный директор ООО «Полис Групп»:
– Пока сентябрь проходит без сильного ажиотажа, спрос достаточно стабилен. По сравнению с летним периодом чувствуется оживление. Потенциальные клиенты вернулись из отпусков, и начинается сезон деловой активности. Кроме того, ипотечные программы с господдержкой дают дополнительный толчок к приобретению жилья. У нашей компании есть еще один плюс: буквально на днях мы вывели в продажу новый дом в Мурино (ЖК «Краски лета»). Квартиры-студии в таких ЖК – чаще всего инвестиционная покупка, поэтому спрос на эти квартиры достаточно высок. И второе: согласно достигнутым договоренностям «Полис Групп» с банком «ГЛОБЭКС» (группа Внешэкономбанка) квартиры во всех жилых комплексах, возводимых девелопером, можно приобрести в ипотеку по ставке от 8,0%. В конце осени – начале зимы будущего года на покупательском рынке прогнозируют всплеск, так как большинство застройщиков будут предлагать новогодние акции и скидки.

Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению ООО «СПб Реновация»:
– Мы ожидаем традиционное увеличение спроса этой осенью. Все большее количество сделок заключается с привлечением ипотечного кредита. В связи с этим застройщики разрабатывают совместные программы с банками-партнерами. Например, 10 сентября 2016 года наша компания запустила совместную программу с банком «Глобэкс», со ставкой 9,9% на весь период кредитования. В сегменте жилья масс-маркет все так же большим спросом пользуются квартиры-студии и 1-комнатные квартиры небольшого метража. В готовом ЖК «Стереос» – 2- и 3-комнатные квартиры, это связано с предстоящим заселением и повышенным интересом к объекту со стороны покупателей, улучшающих жилищные условия и приобретающих новую квартиру путем реализации квартиры на вторичном рынке. Мы делаем ставку на оптимальное предложение в нашей компании: мы реализуем проекты в разных локациях, выводим в продажу новые очереди, основное преимущество – это востребованная квартирография и наличие чистовой отделки в большинстве наших проектов. Так, уже этой осенью мы выводим в продажу следую­щую очередь ЖК «Живи! В Рыбацком».

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– В нашей компании наблюдается рост спроса на объекты высокой степени готовности, которые будут вводиться в эксплуатацию в конце этого – начале следующего года: 2-я очередь ЖК «Лиственный», 6-й лот ЖК «Капитал» и 3-й лот ЖК «NEWПИТЕР». В связи с этим было принято решение о повышении цен начиная с 27 сентября текущего года. Что касается выбора покупателей, то сегодня в первую очередь востребованы квартиры для собственного постоянного проживания, а не инвестиционные предложения – малометражные «однушки» и студии. Покупатели выбирают комфорт будущего проживания.

Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:
– В ближайшее время мы не видим оснований для резких всплесков на рынке недвижимости. Спрос сейчас ровный, между застройщиками идет активная конкуренция за потребителя. Строительные компании не спешат анонсировать новые масштабные жилые комплексы, сосредотачиваясь на реализации уже начатых КОТ. Внимание и девелоперов, и покупателей сосредоточено на самом важном: качественном поэтапном развитии территорий, удобстве проживания, формировании современной среды обитания. Сокращение стартов особенно заметно в «закадье», где объем нового предложения в этом году даже ниже, чем в традиционной части города. В «закадье» выведено в продажу чуть более 1 млн кв. м жилья, в традиционной части – около 2 млн кв. м. Такая пропорция наглядно отражает текущий уровень спроса.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg:
– Как правило, к концу года активность на рынке недвижимости повышается. Мы ожидаем, что темпы и объемы продаж новостроек в Петербурге этой осенью будут сопоставимы с аналогичным периодом 2015 года, а в сегменте бизнес-класса могут даже превысить прошлогодние показатели. Различные сегменты рынка будут показывать разную динамику цен: элитные проекты и проекты бизнес-класса будут дорожать, цены на жилье эконом-класса будут корректироваться акциями и специальными предложениями от застройщиков.
Состав предложения на вторичном рынке Петербурга весьма разнообразен: это и совсем старые дома, и сравнительно недавно введенные в эксплуатацию объекты. Ситуация в различных сегментах и районах складывается по-разному. Цены корректируются в зависимости от объема предложения на рынке, от типа жилья, его востребованности. Покупатели отдают предпочтение новым домам в хорошей локации, с хорошей транспортной доступностью, несмотря на то что цены на такую недвижимость растут. Напротив, цены на недвижимость невысокого качества снижаются, а жилье, приобретенное в местах крупномасштабной застройки со сложностями в транспортном сообщении, сложно продать. Снижение ипотечной ставки для вторичного рынка станет хорошим катализатором для повышения активности на этом сегменте.

Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела»:
 – До сих пор сентябрь не показал ничего нового ни с точки зрения спроса, ни с точки зрения предложения. Лидером продаж остаются квартиры-студии как самые доступные объекты на рынке недвижимости. Осенью многие ждали роста цен на жилье. Но если он и произойдет до конца года, то в среднем по рынку цены вырастут незначительно – на 2-4%. Все остальное будет нивелировано акция­ми и скидками. Такой сценарий наиболее вероятен, так как пока я не вижу предпосылок для значительного роста объема продаж в IV квартале.

Александра Чайкина, руководитель РR-отдела ЖК Yolkki Village:
– Осенью ожидается традиционное сезонное повышение цен на недвижимость, вызванное отложенным спросом, а также инфляционный рост стоимости квартир, связанный с кризисным состоянием экономики. Кризис также может повлиять на повышение спроса, так как недвижимость всегда считалась наиболее надежным вложением средств. Застройщики стараются предлагать «упакованный» продукт, который сейчас пользуется наибольшим спросом. Квартиры с отделкой под ключ, а в большинстве случаев, как в ЖК Yolkki Village, еще и с мебелью или техникой стали популярным продуктом. Такой подход существенно экономит время покупателей квартир на ремонт и приобретение мебели.

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс»:
– Осенью наблюдается сезонное повышение спроса и, соответственно, рост продаж. Этот год не станет исключением, тем более что выборы закончились без каких-либо глобальных неожиданностей. Они своего рода сдерживающий фактор для рынка. За это время успел сформироваться отложенный спрос, который этой осенью выльется в продажи во всех сегментах, прежде всего в масс-маркете и премиум-классе. Средний класс проседает. На осенние продажи повлияет и особенность нашего города. В Петербурге очень высокая концентрация военных и судостроительных предприятий, которые насыщают город деньгами.
Важным трендом в элитной недвижимости становится поляризация спроса. Объекты, имеющие помимо основных достоинств (местоположение, панорамные виды, сервис и пр.) какие-то свои «фишки», остаются востребованными у покупателей. К примеру, «Леонтьевский мыс» – один из немногих проектов в городе с мариной и набережной в своем составе.
Прослеживается тенденция уменьшения квадратных метров жилья. В масс-маркете этот тренд наиболее заметен. В элитном сегменте среди клиентов более популярны квартиры с двумя или тремя спальнями площадью до 100 кв. м. Вместе с тем востребованы квартиры с нестандартными планировками большей площади. Как правило, спрос на них наиболее высок ближе к сдаче дома.
Закир Муратов, генеральный директор ООО «КапСтрой»:
– Когда платежеспособность населения стремится к нулю, а объем предложений растет, застройщикам ожидать, что стоимость квартир на первичном рынке будет резко расти, не стоит. Осенью, как и в течение этого года, спрос покупателей на квартиры в Петербурге ориентирован на 1-2-комнатные квартиры без отделки, в черте города, в пешеходной доступности от метро, в ценовом диапазоне 80-90 тыс. рублей за 1 кв. м. По такой цене могут предлагаться квартиры застройщиками, которые не обременены кредитами банков, строят на собственные средства и средства, привлекаемые по 214-ФЗ, не обремененными обязательствами по предыдущим проектам и выполняющими основной объем строительно-монтажных работ собственными силами.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:
– Сейчас наметился прогнозируемый с середины лета рост цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. Уже сегодня ряд крупных застройщиков – и Seven Suns Development в их числе – анонсировали подорожание квадратного метра. Несмотря на это, мы ожидаем сохранение покупательской активности и проявление отложенного спроса, который перераспределится в пользу проверенных объектов с невысокой ценой.
Работая на развитом рынке покупателя, девелоперы понимают, что привлечь клиента отдельно ценой, локацией или параметрами помещения все сложнее. Люди выбирают совокупность всех этих элементов. И все чаще решающим аргументом в диалоге с покупателем становится наличие в квартале собственной развитой социальной инфраструктуры – закрытого от машин двора, детских и спортивных площадок, ландшафтного дизайна, зон общения и соседских центров.

Владимир Горбунов, управляющий партнер Центра развития рынка недвижимости:
– Покупатели стали внимательнее изучать застройщиков, выбирая более надежных. Уже среди них люди рассматривают самые дешевые предложения. 2016 год для рынка жилья проходит под знаком постоянных изменений в девелоперскую деятельность. У нас переписали Градкодекс, внесли изменения в 214-ФЗ, приняты новые ПЗЗ, на подходе новые НГП. Изменения в градостроительные документы носят положительный эффект – еще пять лет назад застройщик мог выйти на стройплощадку без разрешения на строительство. Теперь это большая редкость. Правда, девелоперы переменам не рады. Но для того чтобы им приспособиться к изменениям, нужно поменять подход к работе и взять в команду больше юристов. Так уже сделали во многих профильных структурах правительств Ленобласти и Петербурга.