Вторая жизнь Октябрьской набережной

Решение о выводе промышленных предприятий с Октябрьской наб. было принято несколько десятилетий назад, и только в наше время застройщики начинают редевелопмент «серого пояса» Невского района.

Невский район по праву считается рабочим – площадь жилой застройки составляет всего шестую часть всех его территорий. Главным поставщиком участков под жилищное строительство являются земли, высвобождаемые промышленными предприятиями. Одним из таких участков, активно осваиваемых девелоперами, можно считать территорию вдоль Октябрьской наб. в границах Дальневосточного пр., Зольной ул. и ул. Новоселов.
Как рассказал глава администрации Невского района Константин Серов, идея убрать с набережной химкомбинат разрабатывалась еще в СССР. Реализовывать задуманное удается только сейчас, после того как Группа ЛСР приступила к застройке территории. В этом месте у компании получено свыше 10 разрешений на строительство. Кроме этого, здесь работают «Реновация», «ТИН Групп», «Базис», «Ренессанс». Среди крупных проектов строительства жилых комплексов можно отметить ЖК «Цивилизация», ЖК «Юность», ЖК «Ренессанс».
По мнению директора по консалтингу KEY CAPITAL Эвелины Ишметовой, достижение баланса договоренности со всеми собственниками и лицами, прямо или косвенно влияющими на принятие решений развития данной территории, – очень сложный процесс. «Людей, не желаю­щих изменений, к сожалению, гораздо больше», – говорит эксперт. Человеческий фактор – только часть проблемы. Застройщикам, пришедшим осваивать промземли, приходится решать вопросы рекультивации, утилизации и др. Эксперты отмечают, что при преобразовании «серого пояса» проблем может оказаться больше, чем кажется на первый взгляд: от исторических кладов до выявленных памятников архи­тектуры.
Добавляет проблем застройщику и наличие рядом воды. «Это значит, что надзорные органы и экологи будут рассматривать все работы на участке «под лупой», – говорит генеральный директор компании «Арасар» Николай Афонин. К примеру, здесь невозможен демонтаж старых построек без пылеподавления, технически выполнить это не сложно, но за такими нюансами будут внимательно следить общественники и надзорные органы.
Вместе с тем экономически освоение промышленной территории оправданно. «Затраты на редевелопмент территории, подготовку градостроительной документации и вложения в строительство социальной инфраструктуры могут составить около 10-15 тыс. рублей улучшений на 1 кв. м», – говорит Андрей Кузнецов, генеральный директор СК «Стоун». Эксперт считает, если средняя продажная стоимость жилья составит 90-100 тыс. рублей за «квадрат» – это вполне нормальные затраты, позволяющие получить хорошую экономику проекта.
Однако не все считают, что цена может достигать 100 тыс. «Все-таки рядом остаются промышленные предприя­тия, а набережная довольно загружена. С социальной инфраструктурой здесь также сложности», – замечает Николай Афонин. Эксперт обращает внимание, что рядом с участком располагаются только промышленные объекты: завод ЖБИ, пивоваренный завод и другие промышленные объекты. А Эвелина Ишметова считает, что жилье будет позиционироваться как «комфорт», но продаваться по цене «эконома». Когда появится устойчивый спрос, цены повысят до соответствующего уровня, начнут строить точечные проекты бизнес-класса. Эксперты сходятся во мнении, что имеет смысл строить жилье эконом-класса по цене 75 тыс. рублей за 1 кв. м.
«Территория довольно привлекательна. Неплохая транспортная доступность: три станции метро, два моста, хорошая связь с цент­ром. Еще один плюс – редевелопменту подвергнется практически одновременно вся территория промзоны, то есть в новом квартале не будет промышленных лакун», – говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.
Эксперты считают, что при удачном стечении обстоятельств освоить всю территорию – примерно 300 га – можно за 10 лет. «Это позволит равномерно выводить в продажу новые квадратные метры, не создавая избыточного предложения. При существенном росте спроса ускорить вывод на рынок новых домов не является большой проблемой», – резюмирует Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС».