Сосед для офиса
03.10.2016
Состав арендаторов на первых этажах бизнес-центров может как идти на пользу объекту, повышая его привлекательность для арендаторов и доходность для собственников, так и приносить ущерб, противореча концепции и не принося дохода собственникам компаний.
Как говорят эксперты, на первом этаже бизнес-центра целесообразно размещать операторов, востребованных у арендаторов бизнес-центра услуг, соответствующих концепции и классности объекта. В зависимости от типа компании и площади бизнес-центра бизнес может быть рентабельным как за счет исключительно арендаторов бизнес-центра, так и за счет привлечения дополнительного внешнего трафика.
Эксперты при этом обращают внимание на то, что пул арендаторов должен быть таким, чтобы соседи не мешали друг другу. Среди сомнительных соседей для делового сегмента – бары и рестораны с ночным режимом работы.
Точки общепита, работающие в дневное время – практически обязательный элемент инфраструктуры первых этажей офисных центров. В бизнес-центре класса А, к примеру, операторы питания представлены тремя различными форматами: ресторан высокого класса, предназначенный для топ-менеджмента и переговоров, бизнес-конференций; кафетерий для мидл-менеджмента, где также возможно проведение более неформальных встреч в комфортной обстановке, и, наконец, столовая для рядовых сотрудников с приемлемыми ценами и большим выбором блюд. В бизнес-центрах класса В+ собственники, как правило, ограничиваются кафетерием-буфетом, сетевым заведением общепита и столовой; в бизнес-центрах класса В обычно присутствует только столовая для арендаторов. Александр Устинов, директор по развитию компании RDManagement, отмечает, что в среднем площади под столовые сдаются в диапазоне 200-300 кв. м, под кафе чуть поменьше – 80-150 кв. м. Ставки по арендаторам первого этажа зачастую не зависят от типа помещения, а скорее связаны с локацией объекта и его классностью.
Ставки аренды для таких арендаторов рассчитываются как для стрит-ритейла (если заведение имеет отдельный вход с улицы). В таком случае ставки могут быть до 50% выше, чем в офисах в данном бизнес-центре. Самые дорогие помещения предлагаются банковским структурам, а самую низкую ставку платят рестораны и кафе.
Если речь идет о подвальном или цокольном помещении без отдельного входа, а арендатор должен рассчитывать только на внутренний трафик офисного центра, то ставки аренды в таком случае ниже: в среднем на 15-20%, чем на остальные помещения в бизнес-центре.
Еще один часто встречающийся на первых этажах формат – это различные услуги, в основном ориентированные на широкий круг пользователей, например, банковские отделения, туристические фирмы, салоны красоты, химчистка, ремонт обуви и одежды, мини-маркеты, фитнес-клубы. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, отмечает, что в некоторых случаях в бизнес-центрах класса А размещаются премиальные салоны красоты, медицинские центры или школы иностранных языков. В классе В, кроме того, также встречаются туристические фирмы, химчистки, нотариус.
Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН, вспоминает, что до 2008 года в планах некоторых владельцев офисных центров также были площадки и под детские сады, химчистки, зоны отдыха, спа-зоны. Но в силу экономического спада эти мечты пришлось отложить.
Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге, сообщила, что на Западе активно развиваются agile-офисы, в которых сотрудник не имеет четко закрепленного за собой рабочего места и, кроме того, не обязан присутствовать в офисе весь рабочий день. При таком подходе крайне востребованными становятся детские комнаты в бизнес-центре. У нас подобная тенденция пока только начинает развиваться.
В последнее время тенденцией становится привлечение в качестве арендаторов на первых этажах операторов развлекательных услуг. Размещение нестандартных арендаторов в бизнес-центрах ограничивает сама конъюнктура рынка офисной недвижимости Петербурга. Совершенно иная ситуация наблюдается на московском рынке. Арендаторам бизнес-центров в столице предлагают не только комфортные условия работы, но и различные развлекательные форматы, то есть тенденция частично пересекается с ситуацией на рынке торговой недвижимости. Причем в основном речь идет даже не об арендаторах, а о различных мероприятиях развлекательного и образовательного типа. Во многих бизнес-центрах города еженедельно или ежемесячно проводятся мастер-классы, семинары, лекции, барбекю-пати, гастрономические ярмарки и многое другое. Это связано с тем, что уровень конкуренции в столице значительно выше, чем в Петербурге, поэтому девелоперы вынуждены привлекать арендаторов в свои объекты самыми разными способами.
