Залоговая история

С момента кризиса 2008 года в России появилось множество специализированных площадок для продажи залогового имущества, в том числе квартир, купленных в ипотеку. Но по-прежнему самым эффективным решением и для банка, и для заемщика остается мировое соглашение и продажа квартиры собственником.

При возникновении проблем с обслуживанием ипотечного кредита большинство заемщиков стараются сохранить квартиру и договориться о реструктуризации. Банкам такой вариант тоже гораздо удобнее и выгоднее, поскольку общий платеж за пользование кредитом в итоге вырастет.

Сначала реструктуризация, потом суд

«Люди, заключающие ипотечные договоры на 20 и более лет, по сути, связывают значительную часть своей сознательной жизни с определенным банком. В течение такого длительного периода времени у клиента может случиться все, что угодно. Задача банка в ходе работы с клиентами, попавшими в сложную жизненную ситуацию, заключается, прежде всего, в урегулировании вопроса по задолженности», – отмечает начальник отдела по работе с проблемными активами в рознице банка «ГЛОБЭКС» Егор Прохоров.
Любой банк работает, исходя из конкретной ситуации, но в целом действия сводятся к использованию следующих вариантов: сначала реструктуризация задолженности, затем суд, потом торги. На каждом из этих этапов возможно заключение мирового соглашения, но это зависит от линии поведения самих должников, подчеркивает г-н Прохоров.
Реструктуризация помогает тем заемщикам, у которых возникли временные трудности с платежеспособностью. Как правило, банк меняет условия договора в части увеличения срока кредита или порядка уплаты долга. Чем больше срок, тем меньше платеж. Часто банк предоставляет отсрочку по уплате основного долга, иногда на определенный срок замораживает начисление процентов. «Важно понимать, что в любом случае банк будет настаивать на том, чтобы проценты начислялись на фактический остаток кредита. Иными словами, любая реструктуризация платежей приведет к увеличению общего платежа за пользование кредитом, просто выплачивать эти суммы заемщик будет в течение большего срока», – обращает внимание генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.
Когда шансов на восстановление платежеспособности или погашение кредита не остается, приходит очередь судебных действий. Впрочем, еще до суда банк настоятельно предлагает заемщику продать жилье самостоятельно с условием погашения долга. Для него этот вариант предпочтительнее: суд и последующая реализация – процесс долгий и не всегда успешный. Банк несет дополнительные издержки по погашению долга, да и продать квартиру далеко не всегда удается по цене долга. Кроме того, начиная с момента существенного нарушения графика платежей, банк вынужден резервировать 100% от суммы просроченного кредита в Центробанке. Эти риски и затраты банки закладывают в ставку кредитования, а также в высокий – на уровне 20-30% – первоначальный взнос.
В 90% случаев стоимость квартиры выше, чем долг по кредиту, отмечает г-н Прохоров. «За последние 20 лет в крупных городах не наблюдалось резких падений стоимости жилья, наоборот, несмотря на все кризисы, цены устойчиво росли. Это позволяет заемщику претендовать на часть денег, полученных после расчета с банком», – добавляет банкир. В общем-то, большинство заемщиков и сами предпочитают урегулировать долг путем добровольной реализации квартиры до завершения исполнительного производства, отмечают в пресс-службе «ВТБ 24» по СЗФО.

Продажа через торги

Если достигнуть выгодного для всех сторон соглашения не удалось, банк обращается в суд. Это длительная и довольно трудозатратная процедура. Практика показывает, что судебная стадия длится около года. Нередко, особенно когда заемщик оказывает активное противодействие, она может занимать и больше времени. За весь этот период начисляются повышенные проценты и неустойки, поэтому долг после вынесения решения суда больше, чем до его начала. После получения исполнительных листов служба судебных приставов описывает имущество и выставляет его на торги через Росимущество.
Сами торги  проводят специализированные организации, которые аккредитует Росимущество. В Петербурге их насчитывается более сотни. Они, в свою очередь, назначают площадку для торгов или проводят аукционы. Таких площадок сегодня в России, в том числе и в Петербурге, немало. Многие финансовые организации и заинтересованные компании еще в кризис 2008 года позаботились о создании порталов для реализации залогового имущества (см. список). Среди них многие работают онлайн.
И все-таки для банков продажа с торгов не так эффективна, как продажа с помощью агентств на открытом рынке, отмечают эксперты. По опыту «Первого Ипотечного Агентства», на площадках практически нет обычных покупателей, которые приобретают объект для себя под проживание. Это связано с дополнительными процедурами для участия в торгах, сложностью объективной оценки состояния квартиры и рисков по ее приобретению. Кроме того, нередко информацию о торгах сложно найти рядовому поку­пателю.
«Добавьте сюда невозможность купить квартиру с торгов с помощью ипотеки или использовать ее как «встречную» покупку. Эти ограничения приводят к тому, что цена продажи с торгов будет ниже, чем при продаже на открытом рынке. Цена может быть ниже и на 20%, но это плата за риск, при этом совершенно реальный – ведь продажа осуществляется по решению суда, есть большое количество тонкостей в комплектности документов и соблюдении процедуры торгов», – отмечает Максим Ельцов.

Продажа с балансов

Если квартира не продана на первых и повторных торгах, она переходит на баланс банка, и тут он уже может продавать ее самостоятельно. До последнего момента, даже когда квартира выставляется на торги, ее собственником по-прежнему числится заемщик. И он все еще может продать квартиру добровольно на любом из перечисленных этапов, но при этом цена сделки и порядок ее проведения должны быть согласованы с банком-залогодержателем. Такие сделки сложнее, и цена продажи напрямую зависит от «запущенности» ситуации – чем ближе к торгам, тем меньше времени и возможности согласовать сделку с банком.
Многие банки, как уже отмечалось, имеют свои онлайн-площадки, продают залоги через сайты. Сегодня большую известность получил, например, портал http://www.zalog24.ru, созданный Ассоциацией Банков Северо-Запада. «Сбербанк» продает квартиры и другое залоговое имущество через https://www.sberbank-ast.ru, «ВТБ 24» – через «Витрину залогового имущества». Последняя площадка также предлагается для помощи в реализации квартир тем заемщикам, которые попали в сложное финансовое положение и решили в досудебном порядке урегулировать свой долг перед банком, рассказывает пресс-секретарь «ВТБ 24» по СЗФО Иван Макаров. В настоящее время на этой витрине выставлено около 30 квартир, расположенных в Петербурге и Лен­области.
Многие банки размещают информацию о залоговом имуществе на своих сайтах, но, как правило, эффективнее работают специализированные каналы продаж, считает Элина Бахшиева, начальник отдела по работе с непрофильными активами банка «Александровский». Для продажи залогового имущества банк использует в том числе и сайт www.zalog24.ru.
Есть и такие банки, которые работают с агентством недвижимости напрямую, но за такие услуги необходимо платить. «В этом году мы изменили схему реализации залогового имущества. Если раньше банк просто заключал договор с агентством недвижимости, которое занималось этим вопросом, то сейчас мы реализуем активы самостоятельно. Это дает нам несколько преимуществ. Во-первых, мы не платим комиссионное вознаграждение, во-вторых, самостоятельно определяем реальную рыночную стоимость объектов», – продолжает Элина Бахшиева.
Условия продажи таких квартир приближены к рыночным. Ведь банк заинтересован в получении максимальной выручки от реализации объекта. Дисконты, как правило, устанавливаются при отсутствии спроса на объект недвижимости в течение месяца, отмечает Элина Бахшиева. Они определяются индивидуально для каждого объекта, в зависимости от его стоимости, сроков реализации и спроса.

Список некоторых специализированных площадок для продажи залогового имущества:

– https://www/sberbank-ast.ru
– ООО «Фабрикант.ру»
– ОАО «Центр развития экономики»
– Электронная площадка «Аукционный тендерный центр»
– Межрегиональная Электронная Торговая Система (МЭТС)
– Центр дистанционных торгов (ЦДТ)
– Система электронных торгов «Российский аукционный дом»
– ЭТП «Система электронных торгов имуществом»
– Электронная площадка ОАО «Центр реализации»
– Электронная площадка uTender (ООО «ЮТендер»)
– Электронная площадка «Аукционы Сибири»
– Электронная торговая площадка ELECTRO-TORGI.RU
– Электронная торговая площадка ООО «Аукцион-Групп»
– Электронная торговая площадка ООО «ВИАГРАНД»