Андрей Березин: «Приходит время системных девелоперов»

Активно застраиваемые территории Ленинградской области, формирующие так называемую Петербургскую агломерацию, выявили ряд острых проблем, которые вынудили власти региона серьезно пересмотреть подходы к регулированию местного земельного рынка и сферы жилищного домостроения.

О том, как инициативы властей влияют на земельный рынок и ленд-девелопмент, председатель правления инвестиционной компании «Евроинвест» Андрей Березин рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Денису Кожину.

– Как на рынок земли Ленобласти повлиял мораторий на перевод сельхозземель?
– Очевидно, что кризис последних лет не мог не сказаться на этом сегменте. Число сделок и их объемы, по объективным причинам, упали. По экспертным оценкам, за последний год в оборот вовлечено не более 200 га областных земель. Хорошо это или плохо? С одной стороны – у застройщиков (как у жилищных, так и коммерческих) стало меньше денег, а с другой – они стали гораздо более внимательнее и требовательнее к качеству приобретаемых участков.
И в этом смысле запрет на перевод сельхозземель принес существенную пользу в деле оздоровления рынка. Ведь раньше было почти как в анекдоте: «Каждый суслик в поле агроном». То есть практически любой человек, получивший правдами и неправдами кусок сельхозземли, переведя ее в иную категорию, тут же называл себя «девелопером» и выставлял ее на продажу. Причем ни о какой градостроительной подготовке, не говоря уже о потенциальном инженерном обеспечении таких участков, речи даже не шло. Естественно, что и цена там была не высока, и кто-то такую землю даже покупал. А потом такой горе-застройщик начинал активно рекламировать свой «медвежий угол» чуть ли не как «полностью обеспеченный и готовый к проживанию поселок». И умудрялся еще и находить дольщиков. И уже потом, за их счет, пытался провести к себе хоть какие-то коммуникации. Естественно, денег на это не хватало. Как следствие – масса примеров с «недостроями», судами и обманутыми дольщиками. Так что я считаю решение губернатора Ленобласти Александра Дрозденко о моратории на перевод земель правильным.

– А как относитесь к инициативам властей по более жесткой регламентации взаимоотношений с застройщиками?
– Эта работа нам кажется правильной и последовательной. Возможно, кто-то считает такую позицию излишне жесткой. Но это существенно структурирует рынок, и на нем продолжат работу только системные застройщики. То есть те компании, которые, приобретая участок и согласовывая свои проекты застройки, сразу будут закладывать в них расходы на необходимую и социальную, и инженерную инфраструктуру. Тогда со временем отпадут проблемы как с компаниями, которые сейчас всячески пытаются увильнуть от необходимости строить «социалку» или сети, так и с будущими жителями этих жилых районов – ведь у них будут квартиры (с бесперебойным светом, теплом и водой), парковка, детский сад и школа, но и самое главное – нормальная дорога по которой они смогут приехать к себе домой (не простаивая часами в пробке).
Вообще, говоря о качественном и системном развитии Петербургской агломерации, и областным, и городским властям стоит задумываться о создании единых структур, которые должны заниматься заявленным комплексным развитием территорий. И эта мысль не нова – идеи создания Агентств территориального развития (АТР) обсуждались и в Петербурге, и в Ленобласти еще в начале 2000-х. Правда, тогда даже формально созданные АТР успеха не снискали, но сейчас времена изменились.
В нашем понимании, АТР должно создаваться на принципах ГЧП (хотя может быть и полностью государственной структурой) и отвечать как перед региональными властями, так и перед застройщиками за развитие территории, утвержденное властями субъекта (или даже двух субъектов). У такого АТР должны быть и полномочия, и обязательства (вплоть до банковских гарантий) по проектированию и подготовке всей документации по территории. А затем оно же выступает заказчиком по созданию всей необходимой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. При наличии таких АТР у застройщиков появится «единое окно» – и они также смогут более устойчиво планировать свое развитие.

– Какие областные территории и районы Вы считаете более перспективными для комплексного освоения и застройки? Вы активно работали во Всеволожском районе – он Вам интересен?
– Интерес ко Всеволожскому району «перегрет». Да, в свое время, наряду с другими девелоперами, мы участвовали в комплексном освоении территории Муринского сельского поселения, но там почти закончили продажи. Однако вопреки сложившемуся в СМИ представлению, обращу внимание на то, что из более чем 200 га ныне осваиваемых застройщиками территорий Мурино на нашу долю приходилось лишь 30% этих земель. И именно эти земли, даже после продажи их домостроителям, мы продолжаем обеспечивать инженерией.
Специально для этого нами была создана УК «Мурино», которая занималась подготовкой инженерной инфраструктуры (водоснабжение и водоотведение) наших участков, а сейчас эксплуатирует эти сетевые объекты. И, кстати, опыт работы УК «Мурино» (причем, не буду скрывать, не только положительный, но и отрицательный) показывает правильность модели АТР, о которой сказано выше, поскольку там, где работает УК, никаких проблем с водой и канализованием не было и нет.
Говоря же о перспективных направлениях, замечу, что земельный рынок и, как следствие, градостроительное развитие новых территорий получат те районы, у которых будет качественное транспортное обеспечение, в особенности массовым общественным транспортом. В этом смысле нам кажется весьма актуальным недавнее заявление Александра Дрозденко о том, что в зоне интенсивной жилой застройки власти Ленинградской области намерены отказаться от высотного строительства. По его словам, сейчас «стоит задача, чтобы все новые градостроительные документы сворачивались от многоэтажного к малоэтажному строительству». Я считаю это решение правильным и перспективным, поскольку оно не только позволяет создавать более комфортную жилую среду в зоне растущей агломерации, но и дает импульс к равномерному и сбалансированному развитию территорий, находящихся за пределами Кольцевой автодороги.

– А каков сегодня портфель Ваших земельных активов?
– Некоторые источники регулярно приписывают нам владение многими сотнями гектаров. Однако на деле портфель земельных участков, которые совместно принадлежат нам и нашим партнерам, сегодня составляет около 180 га. И это участки, предназначенные как для комплексной жилищной застройки (массовой и малоэтажной), так и под создание объектов промышленной, логистической и иной коммерческой функции. Еще раз подчеркну – для нас важен не масштаб территории, а качество и степень проработки проекта ее преобразования.

– Можете назвать приоритетные для Вас проекты?
– В ближайший год это работы по созданию торгово-развлекательного центра  «Голливуд» прямо у станции метро «Пионерская». Это будет один из крупнейших в Петербурге строящихся объектов торговой недвижимости. Мне кажется, что прекрасная локация, состав будущих арендаторов, профессиональная архитектурная и коммерческая концепция (разработанная британским архитектурным бюро Chapman Taylor) предопределяют успех ТРЦ «Голливуд» у будущих посетителей. Общая площадь ТРЦ составит 115 тыс. кв. м, из которых арендная – 60 тыс. кв. м. Начало строительства мы планируем на лето 2017 года и рассчитываем, что открытие может состояться в конце 2019 года. Убежден, что этот объект станет знаковым в плане и градостроительного развития этой части Петербурга и создания там комфортной общественной среды.
Общий объем инвестиций оценивается в 120 млн долларов. Этот проект мы реализуем с несколькими петербургскими инвестиционными партнерами. Но намерены представить его в марте и на международной выставке MIPIM-2017 в Каннах, чтобы оценить интерес к нему со стороны международных инвесторов.