Михаил Медведев: «Сжатие» цен приведет к их скачку»

Итоги уходящего года в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника» Анстасией Лаптёнок подвел Михаил Медведев, руководитель «ЦДС» – одной из ведущих петербургских строительных компаний.

– Михаил Анатольевич, как изменилась ситуация на рынке недвижимости относительно начала года? Оправдались ли прогнозы, исходя из которых Вы выстраивали стратегию работы компании на текущий год?
– Наши прогнозы были взвешенными и позитивными – и они вполне оправдались. Мы показали хороший результат в текущем году, зафиксировали рост продаж. Безусловно, общий объем реализации на рынке квартир Петербурга и Ленобласти снизился, но при этом наметился ряд тенденций. Так, покупатель сегодня делает выбор в пользу более удачных локаций и предпочитает, в основном, крупных, надежных застройщиков.

– Как за год изменились цены на квартиры в Ваших домах?
– Цены в среднем остались на том же уровне, причем довольно низком. В жесткой борьбе за покупателя застройщики вынуждены оптимизировать ценообразование, «сжимать» цены, однако рост себестоимости строительства неуклонно растет. Эта ситуация прогнозируемо разрешится скачком цен, когда рынок снова войдет в фазу роста. А это неизбежно будет, поскольку рынок всегда развивается волнообразно – от стагнации к росту.

– Комплексное освоение территории становится мейнстримом у застройщиков. Как Вы оцениваете это явление на рынке недвижимости?
– Такие проекты удобны и застройщикам, и покупателям. Для застройщика – это возможность вывести на рынок в едином проекте относительно большой объем площадей, включая инженерную и социальную инфраструктуры. При этом последовательно реализовывать очередь за очередью. Это существенная экономия ресурсов, оптимизация логистических процессов, меньше времени занимают различного рода согласования.
Однако есть и свои минусы. Так, для комплексного освоения требуется больше ресурсов, и не только финансовых. Грамотно справиться с комплексным освоением территории – это достаточно сложная задача, требующая от застройщика самой высокой квалификации.
Для покупателя такие проекты также весьма привлекательны, поскольку квартиры в них отличаются выгодной ценой, по сравнению с проектами в уже сложившейся застройке. Ну и главное – проекты КОТ всегда предполагают строительство инфраструктуры одновременно со строительством жилья, что чрезвычайно важно для жителей.

– Власти «навешивают» на застройщиков, реализующих проекты КОТ, все больше социальных обязательств: к детским садам и школам прибавляются дороги и другие объекты. В частности, «ЦДС» выступает инвестором одного из двух объездов Мурино. В Вашем случае это добровольный выбор или скорее вынужденный компромисс?
– Общая ситуация с социальной нагрузкой понятна: в городе и области идет большое строительство, и объем денег, требуемых на создание всей сопутствующей инфраструктуры, огромен. Бюджетных средств на это не хватает ни у города, ни у области. Наше взаимодействие с властью происходит в рамках компромисса: если есть условия для строительства в какой-то локации и застройщику это выгодно, он может пойти на компромисс с административным субъектом при строительстве социальной инфраструктуры и взять возведение части объектов на себя. Если же экономика такого проекта неинтересна, то и строить в данной локации никто не будет.

– Этот год для строителей Лен­области был ознаменован внедрением новой схемы взаимодействия с властями региона, можно ли уже делать первые выводы о том, как программа «Светофор» повлияла на рынок?
– Программа еще более упорядочила правила игры на областном рынке недвижимости. Со «Светофором» застройщики вынуждены изначально более ответственно и тщательно подходить к строительству своих объектов.
Это, наверное, больше политический механизм. Можно было бы не вводить программу и по умолчанию разбираться с каждым объектом отдельно. Но рассматривать каждый случай в «ручном режиме», возможно, не вполне спра­ведливо.
Цель программы – поддерживать баланс между объемами строящегося жилья и социальной инфраструктурой. Хорошо, что найдено такое решение – власти не пошли по пути запретов, а предложили действенный механизм. Сейчас ни в коем случае нельзя терять темпы строительства жилья и допускать дефицит социальных объектов, иначе мы все вместе зайдем в тупик.
Конечно, требования властей сильно влияют на рентабельность наших проектов, но программа «Светофор» – вещь необходимая. Причем это не закрытый, а вполне «живой» документ: Правительство Ленобласти готово его дорабатывать, развивать. Я считаю, что диалог власти и застройщиков нужно вести и дальше.

– В этом году земельный банк компании «ЦДС» пополнился несколькими участками. И еще два – в Мурино – были выставлены на продажу. Эти сделки можно расценивать как работу по оптимизации земельного банка?
– Мы увеличиваем земельный банк каждый год, в этом году мы приобрели несколько небольших участков в Невском и Красногвардейском районах, а также земельное «пятно» рядом с пересечением КАД и Пулковского шоссе.
И в будущем году собираемся приобретать новые участки.
У нас достаточно консервативный подход к земельному банку, решение о продаже никогда не принимается спонтанно, это серьезный шаг. В этом году мы пока ничего не продали, только приобретаем. У нас нет приоритетной цели продавать землю, хотя в нашем портфеле есть участки, которые мы считаем для нас не вполне форматными. Важно, чтобы объем земельного банка был достаточно весомым, но и вместе с тем оптимальным, удобным для реализации.

– Каковы планы по освоению новых участков?
– Нам предстоит оформить градостроительную документацию. В этом году в законодательство было внесено немало изменений, сроки согласования достаточно длительные. Говорить о планах будем, когда дойдем до разрешения на строительство.

– В 2017 году строительной отрасли придется работать в новых условиях: господдержку процентной ставки по ипотеке скорее всего отменят, начнут действовать изменения в 214-ФЗ. Как это скажется на рынке?
– Пока есть господдержка (сейчас ее продлили до марта), квартиры надо покупать. Во-первых, сейчас очень удобное время: такой ипотечной ставки уже не будет. Во-вторых, в макроэкономике происходят позитивные изменения: вполне возможен рост рынка недвижимости и строительства, и достаточно бурный.
Поправок в законодательство о долевом строительстве действительно много, но я не считаю их опасными для отрасли. Они еще жестче регламентируют деятельность застройщиков, с ними нужно просто грамотно работать. Это гораздо более подробная работа с проектными декларациями, еще более плотное взаимодействие с контролирующими службами, но не более.

– В следующем году «ЦДС» отметит свое «совершеннолетие», какие цели Вы ставите перед компанией на 2017 год?
– Каждый год прекрасен – и 17, и 18, и 19 лет. Свои планы мы строим не менее чем на три года вперед. Мы продолжим увеличивать земельный банк, будем приобретать проекты, работать лучше и быстрее. Наша основная задача: достичь объемов ввода в Петербурге и в Ленобласти – 600 тыс. кв. м в год. Что будет дальше – покажет конъюнктура рынка.