Непопулярный залог

Кредиты под залог имеющейся недвижимости – довольно распространенный инструмент в розничной банковской практике. Однако сегодня им чаще пользуются предприниматели, чтобы получить средства для развития бизнеса. Для покупки недвижимости предназначена традиционная ипотека, где ставки значительно ниже.

Кредиты под залог имеющейся жилой недвижимости есть в линейке продуктов практически каждого банка, занимающегося ипотечным кредитованием. Но, как правило, такие кредиты занимают незначительную долю в кредитном портфеле, и, скорее, необходимы для расширения спектра ипотечных продуктов. В банковской практике такие кредиты называют жилищными. От традиционной ипотеки они отличаются именно тем, что здесь обеспечением выступает уже имеющаяся в собственности недвижимость, а не приобретаемая. Чаще такие кредиты востребованы со стороны предпринимателей и инвестируются в создание или развитие собственного бизнеса, рассказывает начальник управления массового бизнеса банка «Александровский» Андрей Барановский. По его словам, это хорошо знакомый и давно развивающийся инструмент как на банковском рынке, так и в секторе частных инвестиций, где одно физическое лицо предоставляет займ другому под залог объекта недвижимости.
«Разумеется, в кризис объем банковского кредитования снизился, что способствовало росту предложений по залоговому кредитованию от частных инвесторов», – отмечает банкир. Средний срок залоговых кредитов для физических лиц, по его словам, составляет 5-7 лет, надежные заемщики могут получить ставку от 15%. Требования стандартные и почти ничем не отличаются от других видов потребительского кредитования.
В 2014-2015 годах заемщики проявляли повышенный интерес к такому виду кредитования, что было в первую очередь связано с сокращением кредитования в сегменте малого бизнеса и значительным увеличением ставок по займам для юридических лиц, рассказывает управляющий филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Елена Кондратюк. В 2016 году тенденция пошла на спад. «Продукт действительно пользуется спросом в кризисные периоды, когда необходимо срочно получить денежные средства. В этой ситуации заемщик может заложить имеющуюся в его собственности жилую недвижимость», – добавляет г-жа Кондратюк. В «Абсолют Банке» доля кредитов под залог недвижимости в общем объеме выдачи по всем ипотечным продуктам не превышает 5-10%.
Розничные клиенты – не предприниматели – как правило, привлекают кредиты под залог имеющейся недвижимости для того, чтобы приобрести земельные участки, гаражи, дачи, городскую и загородную недвижимость, а также для капитального строительства какого-либо о­бъекта, отмечает Аркадий Бочарников, руководитель розничного бизнеса филиала «Петербургский» банка «Г­ЛОБЭКС» (группа «Внешэкономбанка»). По его словам, этот продукт пока минимально представлен на рынке, и его доля, по экспертной оценке, составляет менее 2%.
Иногда такие кредиты берут для покупки объектов недвижимости на п­ервичном рынке, если данные объекты не аккредитованы банком в рамках ипотечных программ, добавляет пресс-секретарь банка «ВТБ 24» по СЗФО Иван Макаров. Банк «ВТБ 24» возобновил программу кредитования под залог и­меющейся недвижимости в начале 2016 года. Большим спросом она сегодня не пользуется: банк  выдает единичные займы. Данный вид кредитования всегда был относительно дорогим, кроме того, сумма кредита зависит от оценочной с­тоимости квартиры и сильно дисконтируется, уточняет г-н Макаров. Ставка составляет 15,1% (при полном страховании), срок кредитования – до 20 лет, а объем кредита может быть не более 50% от стоимости объекта недвижимости и не более 15 млн рублей (для Санкт-Петербурга и Ленинградской области). Для сравнения: за 9 месяцев 2016 года ставка по жилищным ипотечным кредитам в РФ в среднем составила 11,53% (с господдержкой) и 12,7% (без господдержки).
Ряд банков выдает кредит под залог имеющейся недвижимости для выплаты первого взноса за квартиру на первичном рынке, добавляет финансовый аналитик группы компаний «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин. Однако, учитывая высокие ставки по такого рода кредитам и доступность длительной рассрочки от девелоперов, эти кредиты также не популярны, их объем несущественен, говорит он. ЦБ РФ в своей отчетности отдельно не раскрывает данные по этому рынку.
Требования к заемщикам по данному продукту не отличаются от классического ипотечного кредитования. Основные отличия – в части обеспечения кредита. Как правило, дисконт составляет 30-40% от рыночной стоимости недвижимости, в отличие от ипотечного кредита на приобретение квартиры, где минимальный первоначальный взнос составляет всего 15-20%, отмечает Елена Кондратюк. Ставки по жилищным кредитам несколько выше ипотечных, поскольку зачастую не проводится отслеживание целевого использования средств, что увеличивает риски дефолта для кредитора, добавляет она.
Оценку залога может провести оценочная компания, рекомендованная банком или выбранная заемщиком. По словам г-на Барановского, на это уйдет 2-3 рабочих дня. Дисконт, применяемый к залогу, будет зависеть от параметров недвижимости и кредитной истории клиента. Однако обычно он может доходить до уровня 40-50% – соглашается банкир.

Кстати:

Среди запросов большой популярностью пользуются кредиты на покупку и ремонт загородной недвижимости под залог городской, которую владельцы могут сдавать в аренду или использовать в личных целях.