Потенциальная «промка»

РАД подготовил к торгам более 2 га с недвижимостью производственно-складского назначения вблизи Обводного канала. Актив оценен в 160 млн рублей. Эксперты говорят, что в рамках программы реновации территорий Обводного канала старый объект может превратиться в современный деловой комплекс. Но в долгосрочной перспективе.

Российский аукционный дом (РАД) готовит к торгам действующий производственно-складской комплекс с земельным участком по адресу: ул. 2-й Луч, 3А, вблизи Обводного канала и проспекта Обуховской обороны. Площадь участка – 2,16 га. По Генплану, он расположен в зоне И1 (инженерной и транспортной инфраструктур, коммунальных объектов, со включением складских и производственных объектов IV и V классов вредности). Так что наилучшее использование этой территории – под деловую функцию. На участке находятся несколько зданий площадью 7,1 тыс. кв. м. Около 65% помещений в них сданы в аренду.
«Сдача в аренду площадей на объекте приносит стабильный доход, однако в перспективе участок целесообразно рассматривать с точки зрения строительства новых административно-деловых объектов. А поступления от аренды обеспечат инвестору дополнительный доход на время разработки и согласования нового проекта», – считает руководитель департамента по продаже корпоративного имущества Российского аукционного дома Елена Тарасова. Актив оценен к торгам в 160 млн рублей. А сам аукцион назначен на 22 мая.
Эксперты считают, что в ходе торгов стартовая цена вырастет незначительно. «Думаю, цена близка к рыночной стоимости актива. Несмотря на то, что эта исторически депрессивная зона начинает развиваться, я не вижу потенциала для обеспечения доходности за счет нового строительства на этом участке (хотя он довольно большой). Во всяком случае, в ближайшее время», – говорит генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. Он считает, что новый собственник этой территории, скорее всего, проведет реновацию существующих площадей, увеличив долю офисов, повысив ставки аренды и проведя ротацию арендаторов. «В Петербурге есть целая категория инвестирующих в подобные активы. Им не интересна доходность, которую дают качественные офисные объекты и стрит-ритейл. Полагаю, срок окупаемости должен будет составить 5-7 лет в зависимости от итоговой стоимости приобретения и размера вложений в реновацию», – говорит Андрей Косарев.
«Завершение реконструкции набережных Обводного канала и строительства развязки с проспектом Обуховской Обороны повысит привлекательность всех сегментов недвижимости в этой локации. Но это произойдет в перспективе ближайшей пятилетки. А пока район к популярным для застройщиков я бы не отнес. Так что, ждать активного торга не стоит», – добавляет Виталий Коробов из холдинга «Аквилон-Инвест».
Другие девелоперы указывают на то, что пока процесс редевелопмента промышленных территорий Петербурга идет неактивно. Всего за 2016 год сумма площадей редевелопмента в городе, по данным компании «Петерлэнд», составила 851 га (14% от общей площади промышленного пояса города, который составляет 6,5 тыс. га). Годом ранее в оборот было вовлечено лишь 661 га «серого пояса». «Промышленные территории вовлекаются в оборот. Но медленно. Темп – 1-4% в год», – говорит гендиректор компании «Петерлэнд» Юрий Зарецкий. Главная причина – активная смена градостроительного законодательства в Петербурге, в результате чего меняются параметры застройки участков и их функциональное назначение. «Во всем мире девелоперам дается переходный период, чтобы приспособиться к изменениям. А у нас все меняется в один день. Тебя просто ставят перед фактом. Очень трудно работать», – говорит начальник управления развития и управления активами ЗАО «БФА-Девелопмент» Мария Скобелева.