Инвесторов зовут на большую дорогу

Федеральные и региональные власти приняли ряд документов, призванных улучшить ситуацию с обустройством многофункциональных сервисных зон (МФЗ) на ключевых федеральных трассах страны. Эксперты говорят, что инвестиции в объекты придорожного сервиса окупаются 10 лет.

1 июня 2017 года в рамках ПМЭФ был подписан меморандум о сотрудничестве в сфере развития дорожно-сервисной инфраструктуры между Росавтодором и «Газпром-нефтью». Документ предполагает обустройство многофункциональных сервисных зон (МФЗ) на ключевых федеральных трассах. Стороны намерены совместно заняться разработкой и внедрением новых форматов объектов дорожного сервиса. Помимо АЗС такие сервисные зоны будут включать в себя магазины, станции технического обслуживания, гостиницы, пункты питания. Это должно создать комфортные условия и для тех, кто совершает повседневные поездки, и для автопутешественников.
Также на днях Законодательное собрание Ленобласти одобрило законопроект, предусматривающий меры господдержки инвестиционной деятельности в сфере нефтепродуктообеспечения. Документ предполагает, что компания, вложившая в это направление более 1 млрд рублей, получает льготу в 50% по налогу на имущество (ставка налога снижается с 2,2% до 1,1%). Некоторые депутаты ЗакСа Лен­области считают, что законопроект разработан в интересах компании «Роснефть», которая собирается увеличить количество заправочных комплексов в Ленобласти с 11 до 50.
Недавно ПАО «МРСК Северо-Запада» и «Автодор» подписали инвестиционное соглашение о технологическом присоединении к электрическим сетям четырех многофункциональных зон дорожного сервиса строящейся скоростной магистрали Москва – Санкт-Петербург. В состав объектов дорожного сервиса войдут автозаправочные станции, кафе и магазины, а также автостоянки, станции техобслуживания и шино­монтажа.

Не заправкой единой

Вячеслав Комаров, коммерческий директор «Сити 78 Инвест», считает, что сегодня и на федеральных дорогах России, и на Северо-Западе наблюдается острый дефицит качественных придорожных объектов. Обычно придорожная инфраструктура ограничена автозаправочной станцией, к которой иногда примыкает ряд сопутствующих объектов (кафе, шиномонтаж, мотель), но они не объединены единой концепцией и зачастую имеют весьма сомнительное качество оказываемых услуг. «Дорожно-сервисная инфраструктура представлена, в основном, возле городов и крупных населенных пунктов, но есть много трасс, где она абсолютно отсутствует на больших отрезках. Мы, например, так приняли решение о входе в проект в Карелии на 298-м километре Мурманского шоссе возле г. Олонец, где на 100-километровом отрезке нет ни одной сервисной зоны с АЗС», – сообщил господин Комаров, – Девелоперов, которые профильно работают на этом рынке, к сожалению, немного. Обычно компании реализуют объекты лишь под одну из функций – под АЗС, шинный комплекс и т. п. «Сити 78 Инвест» тоже начинала с девелопмента под АЗС, но сейчас развиваемые нами придорожные проекты уже располагаются на территориях в 1,5-5 га – это позволяет разработать качественную концепцию и оказывать услуги всех профилей, необходимых автомобилистам. Также активно начинают заниматься развитием МФЗ ведущие топливные компании («Роснефть», «Газпромнефть», «Лукойл»)».
Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге, добавляет: «В настоящее время комплексные объекты дорожно-сервисной инфраструктуры в формате МФЗ в основном открываются ВИНКами – вертикально-интегрированными нефтяными компаниями. Концепция строится вокруг заправочных комплексов как наиболее доходных форматов дорожной инфраструктуры, так как другие сервисы по сравнению с заправочными комплексами приносят гораздо меньшую доходность. К данному сегменту ВИНКи добавляют кафе и рестораны, пункты технического обслуживания и автомойки, в ряде объектов предусматривают отели. В целом этот формат понятен скорее для ВИНКов, нежели чем для девелоперов классических форматов недвижимости».
По мнению Вячеслава Комарова, один из наиболее интересных примеров МФЗ – это комплексы «Поляна» компании «Роснефть», расположенные на трассе М-4 «Дон», построенные в преддверии Олимпиады. «На Северо-Западе мало качественных объектов с полноценным объемом сервисных функций. Интересный объект получился на подъезде к Петрозаводску по Мурманскому шоссе – комплекс «Вилга». На Московском шоссе интересные объекты – «Подворье» у Валдая и комплекс «Скорость», больше ориентированный на грузовые автомобили», – рассуждает господин Комаров.

По американскому образцу

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, полагает, что развитие дорожной сети и сервисной инфраструктуры – важные факторы для увеличения потенциала внутреннего туризма, а также связей между регионами.
«Расположение у скоростных магистралей рядом со значимыми центрами притяжения туристических потоков дает интересную возможность для диверсификации рыночного предложения. У туристов появляется выбор: остановиться подальше и подешевле, но в пределах комфортной доступности на автомобиле, или совсем близко и дороже. При этом пределы насыщения рынка пока трудно определить – текущие потребности не удовлетворены полностью, а по мере развития дорожной сети и количества поездок потребность также будет расти», – рассуждает господин Кокорев.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК «ФИНАМ», полагает, что российский рынок придорожного сервиса развивается по американскому образцу. Схожей чертой рынка является высокая популярность грузовых автомобильных перевозок. Такой транспорт обеспечивает спросом сервис, стоянки, общепит и т. п. В ряде случаев основную выручку приносят автомобилисты. «Тем не менее, на рынке дорожного сервиса на данный момент сложилась достаточно сложная конкурентная обстановка. В частности, негативная экономическая конъюнктура и ряд других факторов (фискальные, административные) привели к тому, что наблюдается постепенное сокращение автомобильного трафика и снижается спрос на сервисные услуги», – отмечает г-н Нигматуллин. Таким образом, полагает эксперт, можно предположить, что планируемые инвестиции в новые проекты из-за низкой нормы доходности будут окупаться достаточно длительное время – до 6-10 лет. Значительные риски также связаны с дальнейшим ухудшением экономической конъюнктуры и с изменением транспортных потоков.
Как говорят эксперты, инвестиции в создание качественной зоны придорожного сервиса на площади 3-5 га составляют около 300-400 млн рублей.

Мнение:

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:

– В настоящее время уровень развития дорог и сервисной инфраструктуры заметно отстал от возросшего уровня автомобилизации и выступает значимым сдерживающим фактором. На фоне насыщения рынков коммерческой недвижимости в крупных городах России, а также с учетом постепенного развития междугородних магистралей – рыночный потенциал объектов сервисной инфраструктуры заметно повышается. При этом зарубежный опыт показывает, что при качественной реализации подобные объекты могут быть весьма успешными и иметь широкую популярность, в качестве примера можно рассмотреть сеть Autogrill. А расположение в черте населенных пунктов или рядом с ними позволяет получить спрос не только со стороны транзитных потоков, но и со стороны постоянного населения.