Большое земельное предложение

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выставило на продажу в Петербурге почти 200 га земли – 80 га в Пушкине и 105 га в Сестрорецке. Там можно построить более 1 млн кв. м недвижимости. Участки включены в городскую программу КУРТ. Но эксперты сомневаются, что найдутся желающие их арендовать по заявленной собственником цене. Предыдущие попытки были неудачными.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщило на прошлой неделе о намерении продать в Петербурге почти 200 га. Речь о двух участках – в Пушкине и в Сестрорецке. Оба пятна в результате корректировок ПЗЗ включены в перечень участков под комплексное и устойчивое развитие территорий (КУРТ), и для них будут четко прописаны требования по строительству инфраструктуры.
Первый участок площадью 79,5 га расположен в Пушкине, на пересечении Красносельского и Пулковского шоссе. Это бывшие земли Аграрного университета. Там, согласно градостроительным нормативам, можно построить около 470 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 290 тыс. кв. м малоэтажного жилья, а также общественные и социальные объекты.
Размер первого арендного платежа за эту землю собственник определил в 195 млн рублей (это половина рыночной стоимости данного земельного участка). Арендная плата установлена из расчета 53,43 рублей за 1 кв. м площади земельного участка в год (общий срок освоения этой территории – 11 лет).
Продавец отмечает экологию и исторический флер Пушкинского района, которые, по его мнению, должны добавить ему привлекательности в глазах покупателей жилья.
Это не первая попытка АИЖК продать эту землю. В 2011 году ее купила компания «Далта-Восток-1», которая планировала построить там 310 коттеджей. Но проект не был реализован – к компании подали иск о банкротстве.
«Если бы продавались участки, подготовленные для строительства, то совокупно массив в Пушкине мог бы стоить около 4,3 млрд рублей. Но здесь схема другая – не продажа, а аренда на инвест­условиях. АИЖК заявляет, что 195 млн. рублей – это половина стоимости земли. Исходя из этого, можно предположить, что участки предлагаются «как есть», без необходимой подготовки. В этом случае шанс, что на них найдутся желающие, крайне невелик», – комментирует гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
«Средняя цена нового жилья в Пушкине сегодня составляет в классе «масс-маркет» (сегмент «комфорт») 126,8 тыс. рублей за «квадрат», в классе «бизнес» – 154,5 тыс. рублей. В продаже находится 7 жилых комплексов, объем рынка составляет 36,5 тыс. кв. м жилья (около 0,5% от общегородского рынка), из них в предложении – около 20 тыс. кв. м жилья. Но в перспективе в результате выхода на рынок масштабного проекта города-спутника «Южный», где заявлено строительство 4 млн кв. м жилья, интенсивность застройки района может оказаться самой высокой в городе. И конкуренция среди застройщиков резко вырастет», – уверена руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Второй лот, который АИЖК выводит на рынок, включает участки общей площадью 105 га на ул. Авиационной в Сестрорецке. Это территория бывшего аэродрома «Горская». Общая площадь её застройки может составить 600 тыс. кв. м, в том числе 370 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Размер первого арендного платежа этой земли составляет 511 млн рублей (35% от его рыночной стоимости). Арендная плата установлена из расчета 184,85 рублей за 1 кв. м земли в год с учетом его застройки за 14 лет.
В качестве плюсов района названы его близость к Финскому заливу, хорошая экология и рекреационное окружение (около 70% района занимают земли природоохранного и оздоровительного назначения).
Ранее развивать территорию аэродрома «Горская» пыталась дочерняя структура холдинга «Лидер Групп» – ООО «Титан». Компания в 2015 году арендовала два участка площадью 79 га на торгах. Она была единственным участником аукциона и получила участки в аренду на 15 лет по стартовой стоимости 96,7 млн рублей. Однако освоение земли потребовало крупных затрат – туда надо было тянуть сети, и на тот момент не ясно было даже, откуда их заводить. Арендатор не справился, и договор с ним был расторгнут.
Насколько сейчас продвинулась вперед инженерная подготовка участка, уточнить не удалось. «Если бы речь шла о подготовленных участках, то они стоили бы не менее 3,2 млрд рублей. А покупателями могли бы выступить компании, находящиеся в топе застройщиков по стране: ГК ПИК, «Группа ЛСР», SetlCity. Однако я сомневаюсь, что в текущем рынке кто-то взял бы их единым массивом. Более вероятным представляется реализация участков, когда они будут подготовлены для строительства и поделены на отдельные лоты под застройку. Тогда покупатели будут, как например, на территории завода «Самсон» на Московском шоссе, «Морского фасада» или «Балтийской жемчужины», – прогнозирует Николай Пашков.

Кстати:

По данным «Петербургской Недвижимости», сейчас на стадии строительства в Сестрорецке находится 111,9 тыс. кв. м жилья (около 1,6% от общегородского рынка).
В продаже 6 жилых комплексов площадью 42 тыс. кв. м. Средняя цена нового жилья составляет 99,5 тыс. рублей за 1 кв. м.