Нематериальные ценности

Еще год назад Минфин хотел ввести за использование биткоинов уголовную ответственность. Сегодня Центробанк и правительство страны ищут возможность легализации криптовалют. Пока они вырабатывают совместную позицию по этому вопросу, девелоперы и риэлторы «обкатывают» модный тренд в маркетинговых целях.

С начала лета уже несколько столичных игроков рынка недвижимости заявили о возможности использования биткоинов при расчете со своими клиентами. Пионером стала компания М9 Development с коттеджами на Новорижском шоссе. Дом площадью 206 кв. м оценивается в 81 биткоин, а коттедж в 115 «квадратов» – в 55 биткоинов. За ними подтянулись представители коммерческой недвижимости: ГК «Экоофис» готовы принимать биткоины за аренду офисных площадей в бизнес-парках «Дербеневский» и «Кожевники». Агентства недвижимости также не остались в стороне: в начале июля в компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» сообщили, что «для удобства потребителей» готовы работать за Bitcoin или Ethereum.

Вне юридического поля

Большинство аналитиков рынка склонны видеть в подобных заявлениях только инструмент маркетинга и с трудом представляют, как предложение будет работать на практике. Первое препятствие – неопределенность статуса биткоина в российском правовом поле. «Bitcoin или любая другая криптовалюта сейчас не запрещена на территории России, но и нет никакой регуляторной и правовой практики по этому вопросу, – комментирует директор FUTUR CAPITAL Алексей Поспехов. – Аналогично, конечно, можно обменять квартиру или право собственности на все что угодно, гражданским кодексом это не запрещено».
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова придерживается более строгой позиции: «В российском правовом поле все расчеты должны происходить в национальной валюте, и никакая другая денежная единица не может приветствоваться как законная и приемлемая», – убеждена она. «Сделки с биткоинами в теории могут быть признаны ничтожными или вовсе классифицироваться как отмывание капитала», – добавляет аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.
Пытаясь преодолеть барьер неопределенности законодательства, компания М9 Development привлекла международную юридическую компанию для разработки структуры сделки с учетом особенностей российского законодательства.
Волатильность криптовалют по отношению к фиатным валютам – второе по значимости препятствие для их использования в сделках с недвижимостью. «Этот момент будет особенно значим до тех пор, пока уровень проникновения новых денег низок и необходимость в конвертации возникает очень часто. Получается замкнутый круг, так как расширению использования криптовалют мешает отсутствие полноценного нормативного поля», – комментирует генеральный директор ОАО «Стройпроект» Максим Куцый.
«За неделю биткоин потерял 20% стоимости. Для сравнения: обычно маржа EBITDA в девелопменте составляет как раз около 20%», – приводит пример Тимур Нигматуллин.
Для девелоперов, назначающих цены на недвижимость в криптовалюте, это чревато тем, что ценник придется корректировать ежедневно. «На данном этапе использование криптовалют в сделках с недвижимостью – больше пиар, – резюмирует генеральный директор Prisma Group, эксперт по продажам недвижимости Сергей Первиков. – У нас отсутствует законодательное регулирование этой сферы, поэтому на данном этапе я вижу больше рисков, чем преимуществ от использования криптовалюты. В условиях неразвитости инфраструктуры и отсутствия регулирования преимущества криптовалют для совершения легальных сделок неочевидны».

Инструмент рекламы

Помимо юридических и финансовых барьеров широкому распространению биткоинов на рынке недвижимости мешает и консервативность покупателя. «Большинство продавцов до сих пор предпочитают ячейку и кэш, 80% вообще не знают, что такое биткоин. Ни одного намека на сделку в Петербурге еще не было. И в ближайший год вряд ли будет. Есть технологически продвинутые застройщики, но пока не слышно, чтобы они собирались вводить криптовалюты для расчетов», – комментирует риэлтор из Петербурга Алексей Груздев.
«Возможно, найдутся странные люди, которые захотят получить в криптовалюте выручку от продажи недвижимости, но уверена, что таких персонажей будет чрезвычайно мало», – солидарна с ним Светлана Денисова.
«В договоре купли-продажи придется прописывать основание для факта покупки. Вряд ли адекватные собственники согласятся оплатить покупку недвижимости на bitcoin-кошелек без соответствующей юридической составляющей, а другая сторона – подписать договор мены или дарения», – рассуждает Алексей Поспехов.
«Использование криптовалют в качестве альтернативы для расчетов между участниками процесса строительства не представляет существенных преимуществ, а решение проблем, связанных с юридическим, бухгалтерским и налоговым сопровождением такого оборота, выглядит малореалистичным в перспективе ближайших пяти лет», – добавляет Максим Куцый.
Нестандартную схему использования биткоинов в сделках с недвижимостью предложил партнер девелоперской компании «Химки групп» Дмитрий Котровский. Алгоритм выглядит так: покупатель заключает договор бронирования квартиры, вносит аванс и фиксирует стоимость объекта недвижимости в рублях. Остальную сумму он может вложить в криптовалюты на срок около года. По истечении этого периода покупатель выплачивает остаток стоимости квартиры, а полученная за счет роста курса криптовалют разница становится для него скрытой скидкой. Применять схему предполагается в отношении квартир в домах, уже сданных в эксплуатацию. Детали схемы пока в процессе разработки.

Перспективы будут

Впрочем, приход криптовалют на финансовый рынок России, по мнению экспертов, неизбежен. Еще год назад в Минфине виртуальную валюту причисляли к «денежным суррогатам», в министерстве даже готовили поправки в законодательство о введении уголовной ответственности за создание и распространение криптовалют. Повестка сменилась, и теперь в кабмине работают над тем, чтобы легализовать биткоин и другие криптовалюты в России, «в рамках борьбы с незаконными переводами и отмыванием денег». На ПМЭФ-2017 представителем Центробанка РФ было анонсировано создание национальной криптовалюты. По мнению заместителя министра финансов РФ Алексея Моисеева, которое приводит издание «Bloomberg», это может произойти уже в 2018 году.
Легализация биткоинов позволит говорить об их применении в том числе в сделках с недвижимостью. «Пересадка» базы Росреестра на блокчейн в дальнейшем может способствовать интересу к криптовалютам, но происходить это будет не быстро в силу консервативности рынка. По мнению аналитиков, это сделает операции прозрачнее (за счет исключения из цепочки посредников), но существенного влияния на рынок не окажет.
«На фоне текущей кампании по отзыву лицензий у различных банков распределенный характер технологий, обеспечивающих транзакции, может стать преимуществом криптовалют – предполагает Максим Куцый. – Интерес и доверие к криптовалютам, а также круг их пользователей будут только расти. Все больше физических и юридических лиц начнут применять эту технологию и со временем доверять ей свои ключевые ресурсы».
«То, что Росреестр анонсирует как внедрение блокчейн – это подмена терминологии, – считает Светлана Денисова. – Благодаря развитию технологий кажется, что эта цепочка может быть бесконечной, потому что она занимает мало места. Но при широком внедрении технологии блокчейн придется наращивать дата-центры до бесконечности, чтобы хранить и обрабатывать эту информацию». По ее мнению, внедрение новой технологии при регистрации прав на недвижимость на гражданах никак не отразится. «Общий тренд на перевод регистрационных действий из бумажной сферы в электронную уже состоялся, а чем будет подкреплен этот процесс внутри железа – это детали», – заключает госпожа Денисова.

Мнение:

Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН:

– В свое время никто не верил в оплату пластиковыми картами, а сегодня многие рассчитываются исключительно ими. Так что нельзя исключать шансы криптовалюты стать полноценным средством оплаты в сделках с недвижимостью.
Биткоины смогут применяться во всех сегментах рынка, в работе с любой недвижимостью, будь то жилая или коммерческая. Вначале коммерческая будет активнее, но к ней чуть позже присоединится и жилая.

ДМИТРИЙ МАЧИХИН, старший партнер компании GMT Legal, эксперт по криптовалютам и технологии блокчейн:

В российской практике использование биткоина в электронной коммерции сталкивается с рядом ограничений. Основное - в правиле о законном средстве платежа. Вариант, предусмотренный законодательством – указание цены товара или услуги в биткоинах с оплатой в рублях противоречит системе платежей биткоин, клиентская программа не позволяет проводить платеж в рублях, а значит покупателю придется использовать привычные «неанонимные» способы оплаты.
Еще один возможный вариант – оформление сделки по договору мены – влечет значительный риск признания сделки притворной: суд вряд ли примет экономическое определение биткоина в качестве товара и, очевидно, сделает вывод о том, что воля сторон была направлена на заключения договора купли-продажи, правила которой и будет применять.