Строительство без войны

Станет ли введение особых градостроительных зон на территории Ленинградской области очередным противостоянием власти и бизнеса, обсуждали на конференции «Девелопмент в Ленинградской области: возможности и ограничения».

Организаторами мероприятия выступили: PROESTATE Events и Academy of Real Estate (ARE), при поддержке Правительства Ленинградской области, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и газеты «Строительный Еженедельник».

Мониторинг для всех

В конце прошлого года Администрация Ленинградской области объявила о том, что ввод в эксплуатацию домов, построенных компаниями «Петрострой» и Normann в западной части Мурино, может быть отложен, поскольку застройщики не выполняют обязательств по созданию социальных объектов. А в отношении трех муниципальных образований – Мурино, Новое Девяткино и Бугры – установлена зона особого градостроительного регулирования.
Правительство региона обещало провести мониторинг всех градостроительных планов Бугров, Мурино, Нового Девяткино, выданных муниципальными властями, и проанализировать их на предмет соответствия действующим градостроительным нормам.
О результатах мониторинга рассказал председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгений Домрачев. Мониторинг выявил ряд нарушений, и проверка Бугров, Мурино и Нового Девяткино еще не завершена. В планах – ревизия остальных территорий Всеволожского района и других локаций, где ведется активное строительство.
«По первым двум проектам планировки в Мурино, где ведется массовая застройка, проверка проведена, выявлено полтора десятка нарушений, но большинство из них носит технический характер. Так как многие дома уже сданы, мы понимаем и «прощаем» застройщиков. Но есть ряд недопустимых нарушений. Так, обозначенная в градплане амбулатория, которая уже сдана в эксплуатацию, перепрофилирована под продовольственный магазин, паркинг перепрофилирован под объект сетевой торговой компании и т. п. С этим мы будем бороться».
По словам Евгения Домрачева, проверка вызвана тем, что до 2014 года (до передачи полномочий по утверждению градостроительной документации на региональный уровень), муниципалитетами в Мурино и Девяткино было принято около 30 проектов планировки, связанных с массовой жилой застройкой. «Эти документы нам не предоставлялись. Мы будем проверять все проекты планировки», – пообещал Евгений Домрачев.
«На бумаге все соцобъекты – есть, гораздо хуже выглядит ситуация с их строительством, – заметил заместитель председателя Правительства Ленинградской области Михаил Москвин. – По упомянутому уже проекту планировки выданы разрешения на строительство 3-х школ. Еще на 5 школ, которые там обозначены, разрешения не выдавались. Построена одна школа, она введена в эксплуатацию и сейчас работает со 100-процентной загрузкой. С детскими садами ситуация несколько легче. Начато строительство 14 дошкольных учреждений, 2 запланированных детсада еще не строятся».
Впрочем, как сообщил Михаил Москвин, ситуация со школой в западной части Мурино благополучно разрешается – шесть застройщиков подписали соглашение о ее строительстве.
Координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) по Северо-Западному федеральному округу и президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв считает, что ситуацию с введением зон особого градостроительного регулирования нельзя считать очередной градостроительной войной между администрацией региона и застройщиками.
«Есть застройщики, которые добросовестно выполняют взятые на себя обязательства, а есть – те, кто рассчитывают «проскочить». То, чем занимается сегодня Правительство Ленобласти, можно охарактеризовать другим прекрасным термином – принуждение к миру. Все справедливо: если одна компания идет на издержки, почему другая не должна этого делать? Правила едины для всех».
По мнению директора по развитию компании «Бонава Санкт-Петербург» Александра Свинолобова, диалог между застройщиками и региональными властями успешно складывается лишь тогда, когда в нем заинтересованы обе стороны. «И застройщики, и власти должны занимать проактивную позицию. Никто не настроен доводить ситуацию до возникновения конфликта», – считает он.

Меры поддержки

Облегчить бремя возведения социальных объектов застройщику могут государственные программы. Как рассказал Михаил Москвин, выкуп соцобъектов возможен по государственной программе «Современное образование РФ», которую ведет Министерство образования. «Эта программа рассчитана на компаний-«отличников». Объект должен быть полностью построен, и средства для его выкупа формируются за счет федерального, регионального и муниципального бюджетов, – объяснил Михаил Москвин. – Есть другая программа – «Стимулирование жилищной сферы», развиваемая Минстроем. Самым важным критерием для включения в эту программу является наличие проекта, прошедшего госэкспертизу. В этом году Ленобласти предложили 1,36 млрд рублей на софинансирование таких объектов. Уже строящиеся объекты, к сожалению, мы не можем включать в эту программу. Поэтому в этом году пока попадает в программу только один соцобъект – детский сад компании «Полис» в Кудрово. Также мы включили в программу два региональных дорожных объекта – съезд с КАД и продолжение этого съезда до ТПУ "Девяткино"».
По мнению заместителя директора АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области» Валентина Енокаева, строительство дорожной инфраструктуры в Кудрово синхронизировано с развитием жилищного строительства, подкреплено соглашениями с застройщиками и увязано с планами соседнего субъекта. «"Дорожная карта" сформирована и поэтапно выполняется. Активно идет работа по решению транспортной ситуации и в Мурино», – считает Валентин Енокаев.
В конце прошлого года с концессионной инициативой по строительству линии легкого рельсового транспорта (ЛРТ) выступил застройщик территории бывшего Ржевского аэродрома – «Группа ЛСР». Александр Вахмистров, председатель совета директоров «Группы ЛСР» рассказал, что сейчас эта инициатива обсуждается с Правительством Ленобласти. «Вероятно, весь 2017 год уйдет на разработку транспортной модели, исследование пассажирских потоков, утверждение трассировки и т. д. На основании этой модели в будущем можно будет строить соглашение между концессионерами», – сказал Александр Вахмистров.

Южный вектор

Крупнейший шведский ритейлер IКЕА до 2021 года планирует построить в поселке Новоселье Ломоносовского района третий торговый комплекс «МЕГА ИКЕА», который должен стать крупнейшим проектом этой компании в регионе. Появление такого соседа придаст мощный импульс развитию жилищных проектов на соседних территориях, утверждают эксперты.
Работу по привлечению IКЕА в эту локацию много лет вело ЗАО «Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации» (СевНИИГиМ), которое возглавляет глава Аннинского сельского поселения Игорь Кулаков.
«Это результат сложной, многолетней работы, – рассказал Игорь Кулаков. – Диалог с IКЕА мы ведем с 2008 года. При разработке градостроительной концепции, материалов Генплана мы всегда учитывали наличие крупного регионального ритейлера. Мы также учитывали те негативные аспекты, с которыми сталкивалась ранее IКЕА в отношениях с собственниками земельных участков и  ресурсоснабжающими организациями при реализации проектов в других районах. Вместе с нашим партнером – компанией «Строительный трест» – мы провели масштабную работу по подготовке инженерной и транспортной инфраструктуры территории».
Руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест» Анзор Берсиров (компания одной из первых в этом районе начала реализацию проекта комплексного освоения территории – ЖК «New ПИТЕР») рассказал, что еще в 2013 году, когда  «Строительный трест» приобрел земельный участок площадью 55 га в Новоселье, компания рассчитывала на успех переговоров по строительству центра IКЕА в этом районе: «В 2014 году мы приобрели соседний участок в 32 га. Сейчас общая площадь нашего участка – более 85 га, проект предполагает строительство 650 тыс. кв. м. Работы нам точно хватит на ближайшие десять лет».
Дмитрий Рытов, глава Администрации Аннинского сельского поселения, отметил исторически сложившийся уникальный характер застройки южных районов: «Земли, находящиеся к югу от Финского залива, на протяжении нескольких веков были землями дворцов и крепостей. Может быть, очень неплохо, что эти земли были защищены от массовой застройки, когда она шла так, как мы видим на севере нашей области. Было бы здорово, если бы те населенные пункты, которые застраиваются новыми массивами, стали действительно комфортными для проживания людей – с небольшой площадью и высотностью».
Любые микрорайоны, по мнению Дмитрия Рытова, которые будут застраиваться вдоль Кольцевой автодороги, неминуемо превратятся в спальные районы по типу «гетто», если рядом не появятся объекты промышленности с рабочими местами. «В рамках концепции очень правильно работать с соответствующими областными структурами по продвижению территорий, по привлечению промышленных предприятий. В Аннинском поселении есть территории, которые обозначены в Генплане как земли промышленности IV и V класса опасности. У нас на сегодняшний момент пустует около 400 га промышленный земли, расположенной рядом со строящимися микрорайонами. Рядом с Куттузи есть промышленная зона примерно в 150 га, с хорошей транспортной доступностью», – рассказал он.
Кроме того, существует большая проблема недостаточной координации дорог между двумя субъектами и федералами, считает Дмитрий Рытов: «На сегодняшний момент многие аспекты перекладываются на уровень городского поселения. Например, на улице Пионерстроя необходима развязка, но и федеральные, и региональные структуры считают, что развязку на Кольцевой дороге должно строить городское поселение. Я считаю это спорной юридической ситуацией. Но главное, что даже при наличии финансирования решить вопрос с координацией очень сложно. В нашем поселении несколько таких драйверов роста жилищного строительства – это Новоселье, о котором много говорилось, это Куттузи – большой поселок на границе с Красным Селом, это Аннино, где реализуется концепция с мало- и среднеэтажным строительством, очень комфортным и с социальной инфраструктурой. Но взаимодействие между субъектами, органами власти и застройщиком пока выстроено недостаточно эффективно».
По мнению Андрея Нарумова, главы Администрации Лаголовского сельского поселения, Лаголово – не менее перспективное место для строительства жилья: «Мы граничим с Петербургом, с Красным Селом, с динамично развивающимся Аннинским сельским поселением, с последующим выходом на Кольцевую автодорогу». Получается, что территория нашего поселения максимально приближена к городу и интересна для инвесторов».
По его словам, Генеральный план Лаголово принят в 2014 году. «С 2008 года мы начали формировать концепцию по развитию поселения. И, согласно Генплану, сейчас у нас реализована концепция и высотного сбалансированного строительства, и мало- и среднеэтажного строительства. Сейчас мы планируем реализацию новых проектов КОТ на территории Лаголово. Основным игроком жилищного строительства в Лаголово на данный момент является девелоперская компания «СВП Групп», в собственности которой находится территория общей площадью 360 га. Компания в партнерстве с другими организациями планирует построить более 2,5 млн кв. м жилья. Это один из крупнейших проектов КОТ за последние годы. Кто именно здесь будет вести строительство, пока не определено – ведутся переговоры с разными застройщиками», – сообщил Андрей Нарумов.
Если развитие пойдет теми темпами, которые запланированы в Генплане поселения, то к 2030 году население деревни Лаголово возрастет в 25 раз. Под строительство жилья разной этажности отведено более 250 га, плюс 101 га – для ИЖС.
«Безусловно, есть и некоторые проблемные вопросы, с которыми сталкивается поселение при работе с застройщиками, – посетовал Андрей Нарумов. – Например, трудности с современными инженерными ресурсами и коммуникациями. Те инженерные сети и коммуникации, которые находятся на территории муниципального образования, самому муниципалитету не принадлежат, а принадлежат районной эксплуатирующей организации. И влиять на их развитие Администрация поселения не может. Из-за этого застройщики не смогут реконструировать сети в будущем. Муниципальное образование заинтересовано в развитии поселения, у нас определены основные игроки, они же – инвесторы, но поселение не может никак контролировать ситуацию с сетями. Может только выступать с ходатайством. На сегодняшний момент есть точная договоренность с инвестором о том, что он будет участвовать в реконструкции и строительстве новых сетей только при условии, что муниципалитет станет их контролером. Увы, муниципалитет это сделать не может, что существенно тормозит развитие территории. Но сейчас, при поддержке инвестора, мы надеемся, что найдем выход из ситуации».

Мнение:

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

– Мы следим за активностью покупательского спроса. Поделили прилегающую к городу Ленобласть на три части: север, восток и юг. В 2011 году доля юга в совокупном активном спросе занимала порядка 11-12%. На 2016 год – 37-38%, что в нашем представлении показывает впечатляющий рост. И, на наш взгляд, это не предел – потенциал роста находится в районе 50%.
Тенденции две – позитивная и негативная, но обе относятся к транспортной доступности. В южном направлении транспортная инфраструктура активно развивается, мы видим, что проекты там реализуются и финансируются.
Север тоже, казалось бы, развивается, однако соотношение темпов жилищного строительства и обеспечение транспортной доступности разбалансировано. Очевидно, что на севере транспортная инфраструктура не скоро догонит уже сложившуюся потребность в ней. Именно так работают эти сообщающиеся сосуды покупательского спроса: снижение интереса к северному направлению и рост спроса на юге. ГК «УНИСТО Петросталь» видит перспективу и ответила на эту тенденцию более чем двукратным увеличением планируемых объемов строительства в южном направлении: мы купили 6 га земли и расширили наш проект «Аннинский Парк».

Денис Жуков, председатель совета директоров «СВП Групп»:

– Южные границы города и области в ближайшей перспективе станут самыми комфортными и востребованными у застройщиков – и для этого есть множество предпосылок. Пока строительные компании не облюбовали эти земли, конкуренция невысока. Отсюда и невысокая стоимость земли – около 2-3 тыс. рублей за 1 кв. м улучшений. Эти территории не обременены нагрузкой, связанной со строительством дорожной инфраструктуры, как Мурино или Бугры, где работа застройщика становится нерентабельной, потому что нагрузка по строительству транспортной инфраструктуры составляет около 15 тыс. рублей на «квадрат». На границе с Красносельским районом, в Лаголовском поселении, проблема транспортной доступности решается за счет государства – строится обход Красного Села, идет реконструкция Таллинского шоссе. Конечно, застройщики будут возводить социальную инфраструктуру по системе «Светофор», но территория Лаголово попадает в «желтую зону», поэтому половину стоимости социальных объектов им вернут. Серьезный плюс для покупателя и в том, что застройка ведется по новым градостроительным нормативам, где плотность и высотность ограничены. Это значит, что проекты будут пользоваться большим спросом – в отличие от того же Мурино и Бугров, где уже сегодня сплошной «муравейник». Кстати, рядом с Красным Селом много рекреационных зон: «Туутари парк» и др. Конечно, идеальных территорий не бывает. В том же Лаголово сети приходится строить самостоятельно, поскольку местные принадлежат районной эксплуатирующей организации, которая отказывается передать их поселению. Однако это и большое преимущество: новая инженерия более надежна и при таком раскладе не становится предметом торга между администрацией и застройщиком.