Дмитрий Золин: «Кризис заставил любителей стать профессионалами»

Управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин рассказал о благотворном влиянии экономического кризиса на рынок офисной недвижимости, о дефиците офисов высокой классности в Петербурге и о самом интересном объекте компании.

– Дмитрий Сергеевич, в апреле текущего года вы завершили реставрацию здания Русского торгово-промышленного банка, одного из самых роскошных финансовых учреждений времен Российской Империи. В каком состоянии объект был на момент прихода «Сенатора»?
– Это объект с очень сложной историей. Он был построен в 1914 году, и после революции его заняли советские учреждения. Все великолепное убранство бывшего банка оказалось не нужно. На протяжении нескольких десятков лет предметы искусства уничтожались, но не из-за намеренного вандализма, а неправильного к ним отношения.
Но больше всего здание пострадало за последние десять лет. В нем была разобрана часть перекрытий, некоторое время оно не эксплуатировалось. Фасад и внутренние помещения пришли в ужасное состояние. В итоге, объект превратился в унылое и полуразрушенное подобие дома. Но реставраторы потрудились на славу: восстановили 103-летний паркет, росписи и барельефы на потолках, мраморные вставки и колонны, перила из красного дерева на обеих парадных лестницах. Во время работ специалисты удаляли с лепнины и полотков до семи слоев краски.

– В какие сроки была проведена реконструкция и в какую сумму она обошлась?
– В целом проект обошелся в 1,4 млрд рублей. Для здания площадью в 7,2 тыс. кв. м – это очень много. Работы шли чуть больше года. Но их сложно назвать реконструкцией, так как площадь здания не изменилась. Скорее, это реставрация с реновацией. Перед нами стояла задача адаптировать дореволюционное здание под стандарты современного бизнес-центра. Мы выполнили все требования КГИОП и привели объект культурного наследия в идеальное состояние. Но данный результат – это прежде всего заслуга тех людей, которые в свое время создавали этот объект, вкладывая в него очень большие инвестиции. Мы лишь вернули ему былую славу и энергетику.

– Быстро ли удалось наладить конструктивный диалог с КГИОП?
– Да, во время реализации этого проекта отношения с комитетом сложились на удивление хорошо. Они увидели, что мы не вандалы и не будем разрушать здание, чтобы построить на его месте новое, а внимательно и качественно подходим к реставрации. Здесь я могу отметить положительный опыт взаимо­действия.

– Какова арендопригодная площадь здания после реконструкции?
– Мы не стали городить коридорно-кабинетную систему, поэтому коэффициент арендопригодной площади большой – примерно 80%. Стоимость аренды квадратного метра варьируется от 1800 до 3000 рублей. Это высокая цена, большинство арендаторов понимает, что за место и такую красоту надо платить. В целом, они проявляют к зданию большой интерес. Претенденты есть, но мы готовы сотрудничать далеко не со всеми компаниями. На сегодняшний день контракты подписаны с двумя арендаторами, которые уже работают в бизнес-центре. Но пока остается без ответа главный вопрос: кто займет двухуровневый операционный зал бывшего банка, площадью 700 кв. м? Возможно, там будет расположен дорогой ресторан или, спустя век, снова банк.  

– Как будет использоваться помещение хранилища на первом этаже?
– Сохранить его прежнюю функцию не удалось, и мы его демонтировали. Оно уже давно не отвечало современным стандартам. Кроме того, десятки лет его не поддерживали в нужном состоянии. На его месте разметили офисы.
Кстати, помимо хранилища в здании было еще одно необычное помещение. В подвале располагалась комната, где до революции хранились драгоценности царского двора.
В целом, если оценивать работу над этим проектом, то могу с уверенностью сказать, что он был самым интересным за историю «Сенатора».  

– Продолжая тему приспособления исторических зданий под офисы, интересно узнать Ваше мнение об освобождающихся площадях после переезда госструктур в «Невскую ратушу». Как Вы оцениваете их потенциал для размещения бизнес-центров высокой классности?
– Его нет. Я бывал в зданиях некоторых комитетов Смольного, и эти помещения не имеют ничего общего с бизнес-центрами класса A и B+. Даже если установить современные системы вентиляции и кондиционирования, из-за конструктивных особенностей таких зданий переделать их в объекты высокого класса очень сложно и дорого. Окупаемость таких инвестиций вылетит за десятилетний рубеж.
Идеальные локации, конечно, будут востребованы, и для них найдутся инвесторы. Но это, скорее, будет стрит-ритейл, а не высококлассные бизнес-центры.

– Расскажите о востребованности офисов высокой классности на сегодняшнем рынке (с учетом того, что «Газпром» уже выбрал все площади).
– Мы наблюдаем дефицит таких помещений. Хороших качественных офисов (тем более, если речь идет о площади от 1 тыс. кв. м) сегодня почти нет. Благодаря этому в бизнес-центрах высокой классности арендная ставка растет более чем на 5% ежегодно. Заполняемость в сети бизнес-центров «Сенатор» составляет 94%.

– Строительство коммерческой недвижимости в Петербурге упало до самого низкого за последние 10 лет уровня. Почему это произошло?
– Да, объем ввода офисных площадей в этом году был рекордно низким. Но это связано не только с кризисными тенденциями на рынке. Вторая причина, о которой я говорил выше, – непрофильным инвесторам стало крайне невыгодно вкладывать деньги в офисную недвижимость. В свое время на рынок пришло много компаний-любителей, которых позже жизнь либо заставила стать профессионалами, либо вынудила уйти. А чем больше профессионалов на рынке, тем лучше будет развиваться коммерческая недвижимость города. Так что в целом для индустрии сегодняшняя ситуация – не такая уж и напряженная.

– Как кризис повлиял на перечень арендаторов в ваших бизнес-центрах?
– Почти за пять лет присутствие компаний малого бизнеса сократилось в 2,5 раза. На их место приходят крупные и средние организации. Вероятно, им сегодня легче выживать.

– Планирует ли «Сенатор» реконструировать другие объекты под бизнес-центры?
– В ближайшей перспективе мы продолжим заниматься реновацией своих объектов. Недавно закончились работы на первом бизнес-центре нашей сети, расположенном на 2-й Советской улице, д. 7. Мы переделали входную группу, лестницы, санузлы, отремонтировали офисы. Некоторые из них сделали в стиле лофт. Реновация продлилась год, и теперь класс бизнес-центра возрос до В+. А это, в свою очередь, привлекло новых арендаторов: пришли страховые компании и деве­лоперы.
Следующим объектом станет бизнес-центр класса С на Малом проспекте Петроградской стороны, 87. К его реновации мы недавно приступили и планируем полностью закончить работы через 9 месяцев. Он расположен в здании, построенном в 1957 году. Так же, как с бизнес-центром на 2-й Советской, здесь изменения коснутся входных групп, коридоров, санузлов, лестниц, инженерии и самих офисов. Этот объект мы планируем довести до класса А. На 2-й Советской этого не получилось сделать, так как в дореволюционном здании сложно менять планировочные решения, а бизнес-центр на Малом проспекте – правильной формы с высокими потолками, и повысить его класс до А там вполне реально.
Кроме того, в ближайшее время мы завершим работу над объектом нового строительства – бизнес-центром класса А на ул. Чапаева, 15, площадью более 23 тыс. кв. м. Девятиэтажное здание мы построили за 1,5 года. В сентябре этого года мы планируем получить акт ввода в эксплуатацию, и у нас уже есть первые подписанные контракты с арендаторами. Это девелоперы, банки, нефтегазовые и фармацевтические компании.
В общем, планов у «Сенатора» много, и скоро в сегменте офисной недвижимости Петербурга появятся высококлассные бизнес-центры.

Справка:

Сеть бизнес-центров «Сенатор» основана в 2003 году. В портфеле компании – 27 бизнес-центров разной классности, общей площадью 310 тыс. кв. м. «Сенатор» самостоятельно занимается управлением, технической эксплуатацией и обслуживанием сети.