Константин Мурашкин: «Рефинансирование – новый тренд в ипотеке»
04.09.2017
Рынок ипотечного кредитования в ближайшее время будет активно расти. В этом уверен Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка. В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о последних тенденциях рынка и особенностях ипотечного кредитования в Райффайзенбанке.
– Как Вы оцениваете текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования в стране?
– В целом все очень позитивно. Снижение ключевой ставки ЦБ способствует росту банковской конкуренции, ведет к снижению ипотечных ставок и увеличению объемов выдачи кредитов. По нашим оценкам, рост рынка ипотечного кредитования в стране по итогам 2017 года составит около 10%. В сравнении с другими кредитными продуктами это очень хороший результат.
– Какие результаты по итогам первого полугодия в сегменте ипотечного кредитования показал Райффайзенбанк в СЗФО?
– В рамках розничной стратегии Райффайзенбанка ипотечное кредитование является одним из ключевых направлений бизнеса. По состоянию на 1 июля 2017 года ипотечный портфель РЦ достиг 14,09 млрд рублей. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года он вырос на 79%. В совокупном кредитном портфеле розничного бизнеса доля ипотечного кредитования выросла с 33 до 45%. За первое полугодие банк рассмотрел порядка 5 тыс. заявлений, прирост составил 84%. Банк выдал более 2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 5,35 млрд рублей, что в сравнении с прошлым годом выше на 155%.
– Какие ипотечные программы оказались наиболее востребованными у клиентов?
– В настоящее время в СЗРЦ наибольшую долю в новых выдачах ипотечных кредитов занимают кредиты по программе «Рефинансирование» – 43%. Несмотря на то, что эта программа со ставкой 10,9% годовых была запущена в конце прошлого года, она быстро завоевала популярность на рынке. С 7 августа ставки по рефинансированию были снижены на 0,4 п.п. и теперь составляют 10,5% годовых. Следующей по популярности программой среди наших клиентов является ипотека на вторичном рынке жилья, ее доля в новых выдачах составляет порядка 35%. Доля новых кредитов на приобретение строящейся недвижимости сократилась и сегодня составляет около 22%.
– Можно ли говорить о том, что вы собираетесь делать ставку именно на рефинансирование?
– Отчасти это действительно так. Рефинансирование – это новый тренд ипотечного кредитования. Ставки по ипотеке еще совсем недавно были выше. Сегодня у граждан появилась возможность перекредитоваться на более выгодных для себя условиях. После рефинансирования кредита заемщик может значительно уменьшить свой ежемесячный платеж или срок кредитования. Но популярность этой программы сегодня отнюдь не означает, что мы менее активно будем работать в других сегментах ипотечного кредитования.
– Можете привести конкретные примеры выгоды нового кредита?
– Да, конечно. Вот два примера из нашей практики. Девушка, единственный заемщик, в декабре 2014 года приобрела квартиру на первичном рынке в ипотеку по ставке 14,95% годовых. Кредит сроком на 15 лет оформлен на сумму 1,78 млн рублей. Ежемесячный платеж составлял около 25 тыс. рублей. В Райффайзенбанке ей был оформлен кредит по программе «Рефинансирование» на сумму 1,13 млн рублей на срок 22 года с ежемесячным платежом около 11 тыс. рублей. Переплата в стороннем банке составила бы 2,73, в Райффайзенбанке – 1,84 млн рублей. Разница в суммах составляет 900 тыс. рублей. Это цена автомобиля премиального бренда.
Второй пример. Семейной парой в конце 2015 года была приобретена квартира на вторичном рынке по ставке 14,25% сроком на 25 лет, в сумме 4,56 млн рублей. Размер аннуитетного платежа составил 56 тыс. рублей. По программе «Рефинансирование» в нашем банке был оформлен новый кредит в сумме 4,25 млн сроком на 15 лет и размером платежа 48 тыс. рублей. Переплата в стороннем банке составила бы 12 млн рублей, в Райффайзенбанке – 4,4 млн рублей.
– А чем выгодно рефинансирование самому банку?
– Во-первых, банк получает стабильный приток новых клиентов с уже проверенной кредитной историей, с более высоким процентом одобрения заявок. Во-вторых, организация выдачи таких кредитов – менее трудоемкий процесс по сравнению, например, со сделкой на вторичном рынке.
– Не возникает ли каких-то проблем с передачей заемщика новому банку?
– Есть определенные процессы, связанные с регламентом работы отдельных банков, которые могут несколько затянуть переход заемщика. Как правило, они связаны со сроками снятия залога по кредиту. Явной волокиты нет.
– Как выстраивается партнерство Райффайзенбанка с застройщиками?
– В своей работе с застройщиками мы придерживаемся двух практик. Первая не предполагает анализа финансового положения строительной компании. Однако такой застройщик должен соответствовать ряду наших формальных критериев. К примеру, на момент старта ипотечной программы строительная готовность объекта должна быть не менее двух этажей.
Вторая практика предполагает детальное изучение финансового состояния застройщика. В этом случае мы готовы его аккредитовать еще на нулевом цикле строительства объекта. Данный вариант партнерских отношений более выгоден не только банку и застройщику, но и заемщику, так как на этапе котлована он может приобрести недвижимость по самой выгодной цене.
– Сколько строительных организаций аккредитовано банком?
– Банки по-разному определяют количество партнерских строительных организаций. Первый вариант предполагает подсчет количества всех юридических организаций. Но дело в том, что многие застройщики создают отдельное юрлицо под каждый жилой комплекс. Второй вариант определения количества партнеров – это подсчет непосредственно застройщиков. По состоянию на 1 июля 2017 года у Райффайзенбанка около 30 застройщиков-партнеров и более 60 партнеров-юрлиц. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 48%.
– Интересны ли вашему банку программы с нулевым взносом?
– До 2010 года в линейке некоторых российских банков был такой продукт. Статистика показывает, что такой кредит очень рисковый. В случае его невозврата стоимость реализации объекта может не полностью покрыть долг. У Райффайзенбанка довольно консервативная кредитная политика, поэтому выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса мы не планировали и не планируем.
– Изменился ли за последнее время портрет типичного ипотечного заемщика?
– В принципе, нет. И сейчас портрет типичного ипотечного заемщика Райффайзенбанка выглядит следующим образом: возраст 31-45 лет (52%) или 24-30 лет (35%), состоит в браке (46%), с высшим образованием (72%). 37% заемщиков являются менеджерами среднего звена, 24% специалистами, 8% ипотечных клиентов являются наемными топ-менеджерами и 1% – собственниками бизнеса. Подавляющее большинство – это жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
– На Ваш взгляд, от каких факторов зависит или должна зависеть доступность ипотеки?
– Конечно же, обеспеченность людей жильем в России намного ниже, чем в западных странах. И важный фактор в решении жилищного вопроса – доступность ипотеки. Чем ниже будут ставки – тем выше востребованность жилищных кредитов. В настоящее время есть все возможности для дальнейшего снижения процентных ставок. Отмечу, что наряду с уровнем процентной ставки заемщик все больше обращает внимание на неценовые факторы – надежность банка, качество и скорость обслуживания.
