Искусство управлять

Средний срок окупаемости отеля в России превышает 10 лет, а льготы, предлагаемые государством, хоть и мотивируют инвесторов заходить на гостиничный рынок, далеко не всегда гарантируют привлекательную экономику.

«Подводные камни» отельного бизнеса обсудили собственники и управляющие отелями в рамках III форума отельеров «Искусство гостеприимства».
«Отельеры смотрят на отельный бизнес очень обособленно и думают, что он работает по своим законам. Но отель – такой же бизнес, как и ресторан, завод или издательство: процессы и проблемы одни и те же», – считает генеральный менеджер отеля Lancaster Court Виктория Касьяненко. В своем выступлении она рассказала о ключевых ошибках в отельном бизнесе.
Причины проблем она разделяет на субъективные (неправильное позиционирование, низкий уровень сервиса) и объективные (локация, статус выявленного ОКН у здания). С первыми можно эффективно работать.
Вице-президент Федерации рестораторов и отельеров, управляющий партнер УК «Альянс Отель Менеджмент» Вадим Прасов также призывает обращать внимание на детали. Например, число категорий номеров на некоторых объектах может доходить до полутора десятков. По мнению господина Прасова, для любого отеля, независимо от объема номерного фонда, уместно не более пяти категорий.
Сессия эксперта была посвящена «подводным» камням, подстерегающим отельеров на начальной стадии развития бизнеса. Так, по словам Вадима Прасова, часто встречающаяся мотивация для открытия отеля у собственников недвижимости сводится к тому, что другие сегменты рынка (например, жилая недвижимость) – в кризисе, а иные виды использования для данной локации кажутся неподходящими. Еще одна распространенная причина открыть отель – предпринимаемые государством меры стимулирования отельного бизнеса в преддверии масштабных событий в городе.
Господин Прасов развеял иллюзии об окупаемости гостиничных объектов: «Распространенная информация о том, что средний срок окупаемости отеля – 8-10 лет, – миф. Для того, чтобы это было возможно, должно совпасть сразу несколько факторов – от удачной локации до объема заемного капитала».
Первый из очевидных параметров успеха в этом бизнесе – локация. С остальными параметрами все не так однозначно. Например, такой элемент, как дополнительная инфраструктура, не всегда является гарантированным фактором повышения доходности. Вадим Прасов подчеркивает, что какие бы дополнительные услуги ни предлагал отель, основной доход приносит номерной фонд. «Часть дохода может идти от ресторана, но на любые другие дополнительные опции (такие, как спа) приходится максимум 10%», – разъясняет эксперт.
Как рассказал Вадим Прасов, идеальных объектов недвижимости для инвестирования в отель не бывает: «Исторические здания – прекрасны, и программа «Аренда за рубль» сама по себе – привлекательный инструмент. Но реставрационные работы требуют отдельного подхода с точки зрения проектирования. Плюс, в некоторых ситуациях на раннем этапе состояние конструктива здания не всегда можно четко определить, что впоследствии может привести к необходимости необоснованно высоких затрат, например в части укрепления фундамента окружающих домов».
«Оценка исторического здания с точки зрения рынка всегда осложнена тем, что должна быть настолько адекватна по цене, чтобы инвестор захотел туда зайти. Но если со стороны города есть четкий соцзаказ и создаются комфортные условия для инвесторов – это может дать интересную и понятную экономику», – считает господин Прасов.
По его мнению, в ряде ситуаций было бы уместно отчуждение зданий в собственность инвестором. С точки зрения имущественных прав это более гарантированный вариант.

Кстати:

До конца 2018 года в Петербурге ожидается ввод в эксплуатацию гостиниц с суммарным номерным фондом в 1,7-1,8 тыс. номеров.